《物业工程部作业指导书样本.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业工程部作业指导书样本.docx（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业工程部作业指导书样本上海嘉实物业工程作业指导书嘉实物业工程作业指导书第1页共25页上海嘉实物业工程作业指导书目录一、一、工程部架构组成二、工程部物质装备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序第2页共25页上海嘉实物业工程作业指导书一、工程部架构1、架构图工程主管全能维修工土建维修维修操作工2、岗位设置/人员装备序岗位名称岗位配班组计班次运作工作描绘备注号备数1工程主管1*1班白班2全能维修工1*1班翻班值班长3土建维修1*1班翻班4维修操作工2*1班翻班5共计5人共计3、作息时间及班次运转安排白班：09：0017：30值班：17：30第二天09：00翻
2、班：做五休二，依此类推。4、工程人员任职条件序岗位配置基本要求工作说明调整备注号时间1工程主1工程/电脑/主观/计划工程介入/应急维修8月现有人员转管性/分析逻辑/吃苦等/房子设备设备维保底岗/装饰审察/装饰管控等2维修员4土建、配套、水电等应急维修/房子维修8月项目交托需养护/设备设备运转底求新增管理等3共计5人商业街/办公楼/小区二、工程物质装备序号品名数量说明备注第3页共25页上海嘉实物业工程作业指导书1铝合金梯子(1m、2m、3m)2液压钳3万用表4数字万用表5钳型电流表6潜水泵7冲击钻8手枪钻9电锤10摇表11管道劝导器12砂轮机13温感、烟感测试仪14切割机15维修工作台16对讲机
3、17大、中管钳18随身工具1*3111111111111121419总计三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设备维修、养护计划，并保证这些计划按预定的规范、要求准时/按质完成。2、负责整个小区的平时维修、养护工作。3、如期巡检小区内公共地区设备的运转情况，实时完成各样工作报表的记录与整理工作。第4页共25页上海嘉实物业工程作业指导书4、负责小区内公共地区的水、电能耗统计工作，实时提出节能举措，争取最大限度的减少企业的开支。5、安排并跟进物业及设备安装的交接、查完工作，并成立完满的档案。6、辅助洽谈、评估、监监工程外判项目，并组织跟进质量查收。7、配合其他部门做好
4、平时的管理工作。8、完成上级下达的其他工作指令。四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装齐整，举止言谈文明礼貌。2、维修人员依照维修工作单的内容，依照业主预定的时间，准时抵达。3、维修人员抵达业主家门时，要有空隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须见告值班长，以便实时和业主再联系。4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，查对维修工作单的内容，获取业主赞成后，在门口脱鞋换上自带鞋套，尔后入室服务。5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要
5、保质保量，不留施工尾巴。6、维修人员维修服务结束后，要实时清理维修场所，并将维修工作单交之业主署名，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量知足业主的要求，尔后补办维修工作单。（二）、设备设备巡检规定为保证小区的公共设备设备的正常运转，能早期发现设备设备的隐患和劣化程度，以便采用有效举措，实时加以除去，以延伸其使用寿命，必定对设备设备进行如期定点巡视检查。1、楼顶水箱1.1变频增压泵变频增压泵运转声音可否正常，每隔半年利用冲刷水箱空隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力可否正常。1.2水箱及附件检查水箱管道及阀门可否渗水，每季度开关阀门一次，
6、保证其灵便性。2、屋顶泛光照明和航空阻挡灯2.1屋顶泛光照明检查泛光照明灯罩、灯泡可否圆满，如有破坏，实时改换。检查泛光照明控制箱。2.2航空阻挡灯第5页共25页上海嘉实物业工程作业指导书检查航空阻挡灯罩、灯泡可否圆满，如有破坏，实时改换。检查航空阻挡灯控制箱。3、消防楼梯照明和楼层电梯厅照明3.1检查消防楼梯照明和楼层电梯厅照明灯罩、灯泡可否圆满，如有破坏，实时改换。3.2检查楼梯景观照明BA控制箱。4、水笼井内给水减压阀检查给水减压阀压力可否正常。5、基层大厅5.1基层大厅照明检查基层大厅照明灯罩、灯泡可否圆满，如有破坏，实时改换。5.2基层大厅门禁、门机系统门禁系统：测试供电电压；紧固接
7、线桩头螺丝；除去浮尘。门机系统测试供电电压（门机电锁）；干净电锁；检查门机可否有漏电现象；检查导向论、止动轮、吊轮；紧固机械部分，干净导轨，导向槽内加注润滑脂。5.3基层大厅安防系统摄像机供电电压测试，亮度、聚焦角度调整；Qg头检查，镜头地址调整；干净罩壳，传动部位加仪表油；检查摄像机支架牢固程度；如期与监控中心联动操作试验。可视对讲系统测试系统前端、尾端及系统供电电压；紧固桩头螺丝；除去浮尘。6、配电间6.1每天检查配电柜电压、电流可否正常。6.2每个月对配电柜作外面保洁，并结合电试周期，进行柜内干净、检查、紧固电气桩优等养护工作。7、风机房7.1每天检查风机运转可否正常，不应有过大的嘈声和
8、震动。7.2每天检查控制柜的电压、电流可否正常。7.3如期检查风机的传动皮带，如有松，实时收紧或改换新皮带。7.4如期检查改换风机轴承的润滑脂。8、引诱风机每天检查引诱风机运转可否正常，不应有过大的嘈声和震动。9、地基层水泵房9.1水泵机组第6页共25页上海嘉实物业工程作业指导书水泵机组运转可否正常，不应有异声和过大的震动，不应有渗水现象。出水压力可否正常。检查电控箱电压、电流可否正常，电动机不应有异声和过高的温升。检查润滑油油位，如低于正常油位，实时增添。9.2阀门、止回阀检查密封胶垫可否渗水，如有渗水，实时改换密封胶垫。9.3管道检查管道及联接处可否有渗水现象，检查管道支架可否牢固。如期做
9、好管道支架除锈、油漆工作。10、地基层污水潜水泵10.1污水潜水泵运转可否正常。10.2如期检测污水潜水泵绝缘电阻，（0.25M）,如不合格,应查明原因,及时办理。（三）、设备台帐管理1、设备档案的成立1.1管理处工程部在接收物业后将管辖范围内的设备成立台帐1.2管理处工程部应在接收物业后将管辖范围内的全部设备进行设备表记及设备编号。1.3按物业管理处规定对每台设备分别进行编号，并编制设备台帐、填写设备台卡。1.4设备重要故障，重要部位维修，中、大修，改换零配件应填写设备台卡中的维修记录。1.5每台设备的明显处设置设备表记，表记按物业管理处规定制作。1.6设备管理要求设备台帐、设备台卡、设备表
10、记的内容相一致。2、设备编号分类2.1电气设备：变压器、高低压配电柜（箱）、计量柜（箱）、控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）等。2.2给排水设备：生活泵、水箱、水过滤器、排污泵、热水炉、热水循环泵等。2.3消防设备：消火拴泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）、消防监控设备等。2.4暖通设备：燃气锅炉、新风机组、空调机、循环泵、分体空调机、电热地采暖、暖风机等。2.5电梯设备2.6工程设备：闭路电视监控系统、周界防备报警系统、楼宇访客可视系统，家庭安防报警系统门禁管理系统，电子巡更系统，车库管理系统，背景音响系统等设备第7页共25页
11、上海嘉实物业工程作业指导书（四）、生活水箱管理规定1、全部水池的进水浮球阀检查冲刷，调动易损件。2、全部水箱浮球拆卸检查、冲刷、调动易损件。3、水箱门锁全部加油，从头用塑料包扎，保证锁开启后灵便，冲刷完成将箱门锁好，并交专人保存。4、冲刷水池、水箱时，必定穿用规定的工作服与工作鞋。5、水池、水箱用漂白精进行消毒。6、经消毒后的水池、水箱必定进行三次清水冲刷，使减少消毒液气味。7、生活水箱冲刷后应立刻盖上盖板上锁。8、生活水箱每年冲刷两次，依照安排提早通知业主，并做好记录。五、工程部岗位职责（一）、工程主管职责直接向物业经理负责。1、负责整个小区设备系统运转管理、维修养护，改良及更新工程计划。2、拟订和推行小区内的重要设备的养护，检改正造计划，并如期检查各专业提出的各样工作计划的实质完成情况。3、全面负责工程部平时维修，追踪控制全部水、电等能源耗资，并严格控制内部的维修花销，保证小区获取最大限度的节能、节支。4、制定并推行验
