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1、 公元大厦概要及销售报价方案公元大厦概要及销售报价方案一、 项目概况：1、 公元大厦所在黄龙商务区是杭州目前公认的高尚商务区黄龙商务区位于杭州的闹市区、西湖风景区、文教区和高新开发区之交汇中心，自然环境宜人，内外交通便捷，世贸中心、黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心等高档写字楼群集聚，是目前杭州公认的最高品质的写字楼区块。2、独立、完整的50年全产权让购买者无后顾之忧公元大厦拥有独立完整的50年国有土地使用权和房屋所有权；而目前黄龙商务区的绝大多数高档写字楼是以长期租赁方式取代产权销售形式，业主不具有产权，只拥有长期的使用权，更不得以任何理由抵押或出让该物业。3、公元大厦以德国高端写字楼为标准，这
2、不仅涉及到她的设计、所用材料和设备，更涉及到她建造过程中每个细小操作环节的控制。与国内项目请境外设计通常只做概念性规划及设计不同的是，公元大厦聘请了德国GMP建筑师事务所完成了包括规划设计、建筑设计、景观设计以及室内装修设计在内的全程设计，同时还请德国GMP在材料、设备的选用上一一把关，派德国GMP专家现场施工监理。德国GMP建筑师事务所排名世界第五，并在世界各地获得过350个建筑设计奖项。2004年9月1日，GMP建筑师事务所在面向全世界的方案竞赛中获得位于北京天安门广场上的一个非常重要的建筑中国历史博物馆和中国革命博物馆合并成立的国家博物馆改扩建项目的设计合同。二、 公元大厦建筑特点简析：
3、公元大厦占地26508平方米，总建筑面积约115000平方米，是目前杭州在建写字楼项目中规模最大的。公元大厦主要包括南北两幢21层的塔楼，四个角上的四幢4层裙房，东西两侧的柱廊以及圆形的新闻发布中心，建筑的核心部分是一个具有开放性的内部庭院。1、 良好的区位识别性和交通通达性公元大厦处于黄龙写字楼区域的核心地块，具备良好的内外交通条件，它临近却又不直接坐落在城市主干道上，四周都有可供汽车行驶的道路环绕，能让车辆十分顺畅地进出，具备一定的交通缓冲能力，这满足了国际上对顶级写字楼通达性的设计标准。2、 放弃“商铺”，着力于打造“纯粹”的写字楼在杭州正在销售的写字楼物业中，价格最高的是沿街商铺，所以
4、大多数写字楼都有一圈裙楼作为商铺销售，这样尽管可以使开发商获得巨大的投资回报，但对写字楼本身则是一种灾难。而公元大厦由于周边已经有非常完备的商业配套，所以不必为了眼前的商业利益牺牲写字楼纯粹的品质与形象，这实际上也源于德国人对顶级写字楼的一个品质标准，做体现当代专业化分工的特点的“纯写字楼”。3、 项目东西两面的超长超高柱廊公元大厦的设计师坚持认为好的建筑应该是城市景观的一部分，必须要考虑到建筑本身与城市环境的渗透和交流，所以公元大厦在整个项目的东西两面牺牲了大量的具有突出商业价值的建筑面积，而建造了两条四层楼高度的超长的通透柱廊，从而把7000平方米的内庭院纳入了整个城市景观，但又通过高于城
5、市道路1.5米的台阶来区分和界定了区域归属，形成了一个丰富的半开放空间。4、 精确的建筑模数与建筑表达在柱网结构上，德国建筑师严格遵照了8.4米8.4米的基本模数，同时，在室内装修设计上，严格遵守了1.68米的装修模数，用模数的概念约定了所有施工材料和施工工艺，大到一幢楼的建筑尺度，小到两块石材间的1公分宽的拼缝，从外墙到地面到室内，都严格遵循了模数的要求。5、 拥有7200平方米的半开放性景观庭院公元大厦拥有一个7264.32平方米的内庭院，这在高档写字楼中是比较罕见的。与杭州写字楼中比较常见的敞开式的广场不同，公元大厦在建筑布局上尽可能把建筑向外张开而形成了一个宁静的、没有车流混杂的内庭院
6、。在绿树与芳草间，天然材料铺就林间小径，葱郁优雅的院中景致与具有现代色彩的建筑相映成辉。6、 与公元大厦外在整体形象匹配的室内精装修杭州大多数交付的写字楼物业均是以毛胚形式交付。为了与入驻企业规模与形象相一致，公元大厦的室内装修同样聘请了德国GMP建筑师担纲，希望通过统一的设计风格与设计表达而形成由内及外的完整统一的建筑表现，同时德国GMP也选定了高品质的室内装修用材，其中，双层德国KNAUF石膏板的做法已达到五星级宾馆的要求。7、 锁定大客户销售公元大厦每层的标准层面积为1730余平方米。公元大厦在销售过程中为了保证大楼的形象与入住客户相匹配，一直鼓励大公司入住。在前期的销售中，只有少量楼层
7、是以每层四个基本单元销售，其余都以整层最多考虑半层销售。从目前的业主构成来看，整层的客户占距了近50%的比例，其余绝大部分的购买面积也在800平方米以上。8、 为办公人员提供多功能服务公元大厦的多功能区位于庭院下沉式广场部分，主要为大楼办公的人群提供各种与办公相关的服务配套，目前主要考虑包括以下几个部分组成：景观员工餐厅：面积接近千方，主要为办公人员提供就餐。餐厅直接面向景观丰富的下沉式广场，餐后更可以直接通往内庭院散步。行政餐厅：考虑到行政管理人员在就餐时需要提供更周到的服务而设立，包括无需排队等候等更优越的就餐环境和条件。商务休闲吧：主要为业主提供一个可以进行商业洽谈的场所，并可提供咖啡等
8、休闲餐饮。商务配套区：包括印务、鲜花配送、文具配送、干洗、便利店、冲印店等办公所需要的配套。三、 公元大厦的施工过程管理和施工环节控制1、 施工队伍的选择优秀的施工队伍是工程品质的首要保证，在挑选进场施工的队伍的过程中，公元大厦增加了许多特殊的工作要求和工作步骤：如对投标企业的规模、知名度及行业排名进行规定，对施工经理的工作经历进行实地考核等。如公元大厦的幕墙施工单位武汉凌云建筑装饰工程有限公司和项目经理、全国劳动模范、鲁班奖获得者吴文先就是经过这样的过程，最终成为公元大厦幕墙的施工者的。2、 材料和设备的进入公元大厦全部的材料和设备都根据GMP建筑师所列清单上的品牌、型号和规格进行采购。目前
9、，结束招标和谈判可以确定的世界顶级品牌已经将近20个。但是，选择了最好的东西还不等于它们一定能够在公元大厦建成后产生最好的效果。对于一些可能在加工、运输和安装过程中产生的差异，都事先进行了细致的分析、研究，并且在与供应商的合同中作了详尽的规定。如公元大厦使用的石材超过80000平方米，幕墙采用国际公共建筑中通常的敞开式做法离缝干挂工艺，即透过石材之间的空隙可以清楚的分辨石材背后的龙骨、背栓等安装部件，明确显示了接缝结构，使人清晰的感受到建筑高精度高水准的构造思想和施工技术含量。与通常使用的钢结构龙骨不同的是，公元大厦采用了用镙栓连接而非焊接的铝合金结构龙骨，连接更加牢固，安装精度更高，且不易生
10、锈。3、 对“德国式的精确和严谨”通过建造样板楼进行技术和工艺上的练兵公元大厦的内外装修比较集中地采用了新的材料和新的工艺，尤其是德国式的精确度要求是近乎严酷的，在国内的建筑工程中也是罕见的。比如从地面到75米的高度都要严格按照模数和模数的倍数来做，内外石材的干挂采用敞开式干挂每块要照顾到6个面，根据室内不同位置光照分析确定的灯光配置和安装位置等等，德国设计者都有明确的规定。因此，我们和GMP协商以后，出资近500万元在工地现场建造了一个实验小楼。尽管按照规定这个临时建筑只能存在一年，但却将我们在公元大厦内外装修工程把最容易出问题的工序先做一遍，让我们获得了宝贵的实验成果。4、 聘请德国工程技
11、术监理全程检测工程质量公元大厦是否真的达到了“德国制造”的技术和工艺水准，如果到建成后再进行评判已经有些为时过晚。许多细部的操作问题，特别是被各种装修材料覆盖了的细小瑕疵在完工后是看不出来的，而德国式严谨的一个关键点，就是建立在内外品质高度一致前提下的多样中的统一和条理分明的秩序。为此，我们在已经聘请省内著名监理公司进行工程监理，并且有西福斯工作小组每隔20天检测工程质量的基础上，要求GMP再派出现场工程监理顾问，以每二周4天的时间安排，用他们在本国建造高档建筑的标准对每一处的施工操作进行指导和控制。四、 公元大厦已选定的知名品牌一览表品牌产品美国OTIS 高速电梯日本MITSUBISHI超级
12、变频多联中央空调日本MITSUBISHI换气扇比利时GLAVERBEL LowE中空玻璃原片中国高时 (BEST CHEER)石材德国FISCHER干挂背栓德国KNAUF石膏板及系统德国HAFELE建筑五金德国GEZE开窗器德国GKD金属装饰网德国SIEMENS开关面板德国KERAMAG洁具德国KEUCO卫浴五金配件瑞士GEBERIT水箱丹麦VOLA水龙头美国NOTIFIER自动火灾报警系统美国BOBRICK手纸箱美国OWENS CORNING泡沫保温板五、 工程进度及工期安排：目前公元大厦室内装修已近尾声，室外绿化和铺装正在进行，2006年6月30日公元大厦将正式交付。六、 公元大厦报价：经
13、过与贵司相关人员的交流，针对贵司具体的面积需求，拟定以下报价方案，供贵司选择：方案一、房 号实际楼层建筑面积套内面积总 价南楼230220219.53151.815700000元南楼230320647.64447.8916100000元南楼230520207.25143.355050000元总建筑面积： 1074.42总套内面积： 743.05总价：26850000元单价：24990.23元/车位价格为280000元/个注：此次报价时间为2006年2月14日，开发商保留对价格的解释权。该三套房源是否可分别销售，还需销售人员向公司申请，在得到确切答复之后会向贵公司及时汇报。方案二、房 号实际楼层
14、建筑面积套内面积总 价南楼5014660.13456.4812750000元南楼5054207.25143.354000000元总建筑面积：867.38总套内面积： 599.83总价：16750000元单价：19311.03元/车位价格为280000元/个注：此次报价时间为2006年2月14日，开发商保留对价格的解释权。该两套房源已有客户预订，到目前仍未办理签约手续，不确定其是否最终购买。在与客户沟通之后，我们会将最终的信息告知贵司。方案三、房 号实际楼层建筑面积套内面积总 价北裙2-1011360.13307.411885000元北裙2-2012501.3426.913535000元北裙2-3013501.3426.911530000元北裙2-5014501.3426.911530000元总建筑面积：1864.03总套内面积： 1588.1总价：48480000元单价：26008.147元/车位价格为280000元/个注：此次报价时间为2006年2月14日，开发商保留对价格的解释权。该四套房源必须整体购买，不可单独销售。七、 其他费用1、 物业管理费：12元/平方米月（暂定）；2、 交房时需缴纳物业维修基金：交费标准为65元/平方米；3、 办理三证还需要交纳其它税费：契税：成交金额的3%；印花税：成交金额的0.03%；产权登记费：按建筑面积500平方米以下的每宗
