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1、 目 录第一部分 总论11.1 项目简介11.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围11.3 项目建设单位简介11.4 研究的主要结论与建议2第二部分 项目建设背景与建设必要性22.1 项目建设背景32.2 项目建设必要性4第三部分 市场分析与预测53.1 XXX市旅游市场简析63.2 XXX市星级酒店市场简析63.3 项目周边市场环境分析6第四部分 建设内容与规模74.1 项目建设分析74.2 经济基础分析7第五部分 工程设计方案85.2 工程概况85.3 建筑设计85.4 结构设计95.5 辅助工程10第六部分 环境影响分析126.1 周边环境现状126.2 环境影响分析126.3 环
2、境保护措施及治理效果136.4 劳动安全14第七部分 企业的组织机构与运作方式157.1 组织机构15第八部分 项目实施进度158.1 项目工程实施计划168.2 项目实施横道图16第九部分 投资估算与筹资169.1 估算编制依据169.2 估算编制范围169.3 估算编制方法169.4 投资估算179.5 资金筹措及还贷17第十部分 经济效益评价1710.1 成本核算1710.2 利润估算1710.3 财务评价结论18第十一部分 结论与建议19第一部分 总论1.1 项目简介1.项目名称:星级酒店建设项目2.项目建设单位:某星级酒店3.项目负责人:4.项目建设地点: 位于安徽省XXX县行政文化
3、中心的南端,南面隔滨湖为风景优美的南湖,东临XXX南路,占地面积45亩。5.项目建设内容和建设规模:按四星级标准设计,共有客房238套,贵宾房5套,主楼16层,总高72.5米,裙房3层,高19.2米,另有5幢贵宾楼和一幢商务楼,地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。6.投资估算及筹措资金总投资18300万元,其中:建设投资17900万元,铺底流动资金50万元,建设期利息350万元。本项目资金筹措按以下方式进行:项目单位自筹8300万元;融资10000万元。7.可行性研究报告编制单位:XXX市工程咨询公司 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.
4、中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准(GBJ137-90)3. XXX县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要4.XXX县土地利用总体规划和XXX县其他有关专项规划5.XXX县城市总体规划(20042020年)6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定7.其他相关的政策法规和技术规划8.*建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势,搞好项目的规划设计,突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.
5、项目建设是按照XXX县城市总体规划的要求,通过项目建设,进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能,创造良好的投资环境和经营气氛,吸引更多的客户,谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点(住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等),又是具有服务社会(满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等)的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.
6、效益分析11.结论与建议1.3 项目建设单位简介*由实力浙商投资,公司成立于2006年,注册资本3000万元,现有员工20余人,并于2007年投资成立控股公司XXX天虹置业有限公司,公司注册资本2000万元。公司在XXX县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区(暂定名),拟建项目有皖南汽车交易市场(暂定名),目前公司以房地产开发经营为龙头,凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力,成立伊始就招揽大批高素质人才公司,通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合,形成并重点发展酒店、房产、商贸三大板块。“日出江花红胜火”,长江之畔的XXX县正蓬勃发展,XXX南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营,秉承“诚信
7、、团结、创新、务实”的核心理念,凭借一贯的创新精神及专业开发优势,以项目为主线的经营思路,从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品,肩负起建筑百年大计的重担,致力于为XXX县城市建设缔造新的生活梦想,使公司成长为XXX最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。1.4 研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资18300万元其中:1、固定资产投资18250万元建设期利息350万元 2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正常年利润总额2326.4万元正常年所得税581.6
8、万元正常年税后利润1744.8万元正常年内部收益率()11.6%税后财务净现值(万元)1299.6税后静态投资回收期(年)7.9含建设期1年动态投资回收期(年)10.7含建设期1年投资利润率()10.8%投资利税率()11.0%盈亏平衡点(产量)70.5%第二部分 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1XXX县简介XXX县位于安徽省东南部,长江中下游南岸,古称鸠兹,西汉元丰二年(公元前109年)置县,至今已有2100余年历史。县境东南邻宣城市,西南接南陵县,东北与当涂县交界,西北毗邻XXX市,处于安徽省“沿边”(沿浙江、江苏)、“沿江”(沿长江)发展战略的结合点。XXX县历史历
9、史悠久,当代考古证明,早在四五千年前,这里应居住着皋夷人、山越人。春秋时,作为聚落邑地见于史册,名为“鸠兹”,西汉元封二年(前109),汉武帝刘彻改鄣郡为丹阳郡,领县十七,其中有XXX县。XXX县“东控勾吴,南连荆楚”,“切近玉溪,地接姑熟”,“扼中江之险”,历来为兵家必争之地。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为XXX市新十景之一,和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。XXX县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区,总面积730平方公里,人口38.3万人。自2002年起,县域综合经济实力连续6年位居安徽
10、省经济“十强县”行列。2007年全县实现地区生产总值47.4亿元,不含基金财政收入5.33亿元,农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.552.228.3。农业上,以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成,是国家级商品粮基地县。工业上,现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区XXX机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区,成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。XXX县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气候,四季 宜人,物产丰富,是XXX米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种
11、瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连 续荣获全国农业博览会金奖;长江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。 XXX县区位优越,交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过;航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、XXX机场、黄山机场,县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳 河直通黄金水道长江,县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅40 公里。104省道与205国道在县境西面交会,芜宣高速(XXX宣城)、芜马高速(XXX马鞍山)已建成通车,铜南宣高速(铜陵南陵宣城)、芜雁高速(XXX高淳)即将开工建设,四条高速在县域东西南北都设有出入口,这一独特的优势,构成了XXX县到江浙地区的3小时高速公路网络。
12、近年来,XXX县着力推进城市化进程,按照建成XXX市副中心城市的目标,县城围绕“东扩南进”思路,加快城南新区和东湖公园开发建设,争取用三年左右时间,建成城南新区,同时,有序改造老城区。目前,全县城镇化率达34%以上。在XXX县“十一五”规划中,规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以XXX机械工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区,精心打造高品位、多功能的现代化城区。为此,*拟开发建设*项目,以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来,世
13、界旅游业以年均9.3%以上的速度递增,大大超过同期工业经济的年均增长率,全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上,其发展进程和趋势表明,旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家,虽然旅游业起步较晚,但发展势头强劲,至1998年末,我国旅游业收入3237.21亿元,占国内生产总值的4.3%,1995-1998年年均增长率20%,是同期GDP增长率的2倍多,旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪,随着经济、科技的发展,人民生活水平的提高,旅游业的市场前景将更加广阔,可以预言,旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业
14、,它的发展,对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞,是旅游业收入的重要来源,宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺,并带动相关产业的技术水平不断提高。XXX地处东部沿海发达地区与长江流域的内陆地带的结合部,腹地广阔,水、陆、空交通便捷,通讯发达,随着中央加快建设中西部的战略实施,XXX市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带,并正成为皖江的商贸中心,沿江经济走廊已初具规模。以XXX为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区3处,省级风景名胜区20处;国家级自然保护区4处,省级自然保护区7处;省级历史文化名城7个,省级历史文化保护区5处;国家和省级森林公园22个,以及多处国家级文物保护单位,数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙,旅游资源十分丰富,自然风光特色明显,历史文化积淀深厚,宗教文化源远流长,生态环境保护完好,是安徽省重要的旅游区域。所有这些给XXX大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合XXX县市场环境、特征、构成和窬量,经分析认为:XXX县域及周边地区,进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设(如建设高档酒店等)尚有很大的空间区位。因此,项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场(四星级酒店为空缺)特点,决定实施该项目项目,并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建