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1、XX项目市场研究计划书我们深感荣幸有机会谨呈本计划书予贵方，目的是期望能藉此机会让贵方认识我们对本项目进行研究的目标、内容、方法、时间和一般程度，以此作为双方讨论议题的起点，并有助于深入评估双方合作的方式。本计划书分为以下几个部分:第一部分 研究目标第二部分 研究内容及方法设计第三部分 报告内容第四部分 工作时间计划第五部分 服务费用与支付方式第六部分 项目组结构第一部分 研究目标在双方前期沟通基础之上，我们试提出本次市场研究的工作目标,并希望能够在执行前得到进一步完善和修正。1、 了解别墅居民的购买决策过程及其影响因素,描绘目标消费群结构及其社会经济特征；2、 了解目标消费群对别墅类住宅的户
2、型、面积、功能属性、景观环境以及配套设施等方面的个性化需求，为完善产品定位提供决策依据；3、 测试消费者对别墅类住宅价格接受水平,提出价格制定策略建议；4、 了解目标消费群的别墅使用习惯、消费动机、媒介接触习惯等,以及对项目区位的认知和态度，为营销策略的制定提供决策支持；5、 分析珠三角区域内典型别墅的产品及营销策略特征，给出本项目市场定位及营销策略的可借鉴建议；6、 了解本项目商业环境，分析消费者商业配套需求,为本项目商业设施定位提供决策支持。第二部分 研究内容及方法1、 宏观环境研究1-1、 研究内容：1-1-1、 房地产市场供求概况 深圳房地产市场发展状况描述 深圳别墅市场供求现场分析
3、龙岗别墅市场供求现场分析 房地产市场未来供求趋势预测1-1-2、 国家及地方政府与房地产相关的政策法规 对别墅开发和流通的政策法规 国家金融政策/货币政策/利率/房地产按揭政策等 政府关于商品房在金融、市政规划等方面的政策法规 别墅开发的政策导向1-1-3、 城市规划及片区规划 城市规划特点及片区规划 地块周边道路、交通及市政规划 地块周边远景规划1-2、 研究方法：121、实地考察项目地块及周边地块1-22、对政府相关部门或行业管理机构有关官员进行深度访谈123、收集当地历史文献资料，如统计年鉴，城市或片区规划图案等2、 别墅业主定性研究2-1、调查方法：深圳访谈2-2、调查区域:深圳市23
4、、样本量：20份（四季花城Townhouse业主5份，中海怡翠Townhouse业主5份，关内10份）24、调查对象： 符合市场调查常规过滤条件 别墅业主 年龄在30岁以上 购买决策人/主要参与决策者25、调查内容（访谈提纲）25-1、购买时所考虑的因素2-5-2、对现有别墅内部功能和形式评价2-53、对现有别墅外部及环境评价254、对配套设施评价255、对周边环境评价2-5-6、购买决策过程及影响因素25-7、对本项目的建议2-5-8、别墅业主特征3、 潜在消费者定量研究31、调查方法：封闭式结构问卷预约面访32、方法说明： 根据样本条件要求，事先甄别、预约被访者，访问员上门以问卷形式访问。
5、 在被访者预约方面，一是我司联络员通过各种途径预约被访者，二是采用“滚雪球”的办法预约，即访问成功一个被访者后,通过其介绍其他被访者，再预约访问.3-3、调查区域:深圳市3-4、样本量：100份(横岗镇30份，龙岗区30份，关内40份）3-5、调查对象:符合市场调查常规过滤条件 深圳市私企业主、股份制企业股东、三资企业的外方代表及技术专家、企业高级管理人员/高级技术人员、证卷金融保险业管理人员等 年龄在25岁以上 家庭总收入(包括各种可得收入）30万以上 未来13年内购买各类别墅类住宅的可能性大于零 家庭购买决策人/主要参与决策者36、调查内容（调查问卷设计提纲，执行前准备问卷)36-1、内部
6、功能和形式需求 住宅户型空间形式(四拼别墅、联排别墅、独立别墅等） 住宅户型结构 住宅建筑面积(需按各类型分别调查） 功能布局(各功能空间的布局,包括各层功能区、阳台、楼梯、卫生间等）3-6-2、外部及环境需求 建筑设计(风格、外墙颜色、材料、窗户形式、屋顶等) 园林景观设计风格、主题、康乐设计等36-3、配套设施需求 社区生活配套设施（商业服务设施、体育运动设施、教育设施、医疗设施） 停车位 智能化设施及水平 小区会所 中央空调 直饮水、太阳能系统 物业管理及费用364、装修标准偏好 交楼标准 公共空间装修标准 外墙材料3-65、周边环境需求 对周边环境关注的因素 关注因素的重要性评价366
7、、购买决策过程及影响因素 购买者/决策者/决策模式 购房决策影响因素及其影响程度367、购买可能性测试 置业目的（投资、自用、出租等） 置业首选区域 置业首选片区 购买总价/单价接受/首付款额度/付款方式3-68、片区认知与评价 片区认知 片区周边环境评价 片区交通条件评价 片区配套设施评价 本项目的意见及建议369、个人及社会经济特征 家庭结构 职业/职务/所处行业 收入来源及分布 家庭支出构成 家庭耐用品拥有情况3610、生活方式 投资及理财态度 个性和爱好 业余时间支配方式 媒体接触习惯4、 商业环境及商铺需求研究41、研究目的：分析商业项目投资者和经营者对商业项目的需求特点,了解片区内
8、商业分布情况及典型别墅商业设施特点,为本项目商业定位提供借鉴。42、研究内容421、片区内商服物业普查 商业分布 商铺形式 经营业种 经营方式 商铺面积4-2-2、现有别墅区商业设施特点(在现有别墅调查中会涉及本部分内容） 基本情况 整体商业规划布局 商业经营模式 附属商业设施/公共设施数量及分布 业种及业态分布情况4-2-3、商业投资者/经营者研究 选择购买/租赁商铺的影响因素 本项目商业物业价值的评价 本项目开发商业物业的业种业态判断 商铺格局规划设计建议 投资购买/租赁经营的可能性 购买价格及付款方式43、研究方法4-31、商业普查：片区内实地考察433、商业投资者/经营者：商铺投资者或
9、经营者深度访谈 在高档住宅区购买或经营商铺 投资者5人;经营者10人5、 现有别墅调查5-1、调查目的：分析典型别墅产品特征，使项目产品定位有所借鉴52、调查区域：深圳市、东莞市、广州市5-3、调查对象：别墅5-4、调查方法:实地考察5-5、调查重点： 总体规划设计特点及周边环境 建筑、园林景观设计 功能布局 配套设施 物业管理 营销策略分析(目标市场定位、价格定位策略）第三部分 研究成果通过深入细致的市场研究，形成下述报告，将成为项目营销策略制定的重要依据，也是下一步工作的前提.1、XX项目市场研究报告内容包括: 消费者研究 商业环境及商铺需术研究 典型别墅研究2、市场调研报告附件 全部问卷
10、复印件 全部访谈笔录复印件 XX项目市场研究报告电子版第四部分 执行时间1、 项目共需时25天，各部分时间安排如下： 合同签定,计划书确认 调查问卷等工具设计修改3天 实地执行15天 资料整理及数据处理2天 分析研究报告5天2、 以上项目调研时间包括周末休息日，但不包括国家法定节日。3、 项目执行时间安排表（具体内容乙方提交）第五部分 服务费用一、 总费用1、 XX项目市场调研总费用为X万元.2、 已包含所有的费用，包括调查费用、工作人员差旅费用等。二、 支付方式1、 合同签定之日，即支付总费用的50%,即X万元。2、 在提交项目研究报告后7日内,支付余款X万元。三、 各项费用明细表（具体内容
11、乙方提交）第六部分 项目组结构与职责为保障项目顾问服务的稳定性，持续性和协调管理能力，我公司将派遣项目组提供服务。项目组主要成员结构包括：项目总监:负责把握项目进度，及时协调项目各阶段工作，解决项目实施中出现的问题。项目经理：负责协调项目内外关系，制定项目整体计划,具体指导市场研究方案的制定与执行，处理好项目中可能出现的各种突发事件,保证项目按计划进度进行。研究员：负责市场研究工作，包括方法设计、组织实施、分析研究工作，主持定性研究的深度访谈工作,分析调查结果。数据分析员：负责调查问卷的录入及统计工作,分析定量调查结果。督导：负责访问员管理，主持实地调查工作，监控调查问卷质量。项目组人员安排、成员简历。
