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1、房地产合作开发合同协议书（适用于包括联合竟买土地的合作开发） 立本协议当事人： 甲方： 乙方：丙方：目录第一章、总则： 第二章、机构的设置和职责分工第三章、费用的分担 第四章、会计财务制度第五章、房屋的分配 第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式第七章、土地竟买： 第八章、工程前期： 第九章、工程营造： 第十章、房屋销售：第十一章、竣工材料报批：第十二章、工程保修：第十三章物业管理第十四章本协议的变更和终止第十五章、违约责任 第十六章、合同管理 第十七章、其他约定事项第一章、总则根据青岛市国土资源和房屋管理局等单位发布的青国土资房（预）告字200 X X号储备国有土地使用权拍卖预告的规定
2、，青岛市国土资源和房屋管理局定于200X年X月X日公开拍卖X宗储备国有土地使用权。经本协议本协议当事人当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定联合参加青岛市X区X路X号地块 （以下简称X号地块）的竟买，拍 买购得宁夏路X号地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。项目部是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造（本协议当事人按整楼座取得房屋的除外） 、工程款支付、通过媒体推介合作项目、 工程的验
3、收以及工程竣工后材料的备案、 房屋的保修、 物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。分得房屋的销售由本协议当事人自行负责。本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地。本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。根据经审批的施工图分配房屋。按照各自分得的房屋，分别办理商品房预售许可证 ，本协议当事人各自销售其分 得的房屋。合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。第二章、机构的设置和职责分工为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“ ”项目部（以下简称
4、项目部） ，项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。项目部由 人组成 , 其中甲方派员 人 , 乙方派员 人 , 丙方派员 人。项目部设总经理1 人 ,副总经理 人。项目部的职责：全权负责和决定合作项目的一切事宜。项目部的议事规则：项目部实行工作例会制度， 决定合作项目所涉一切事宜。 项目部召开会议时， 由专职人员负责记录， 参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。 会议记录由专职记录人员负责保管。 专职记录人员由本协议当事人协商后确定。 项目部例会由项目部经理主持， 经理因故不能参加的，
5、 由副经理主持。 合作项目所涉事项由项目部协商一致确定， 达不成一致的，按每方缴纳竟买保证金数额比例予以表决， 其重要事项按占竟买保证金数额的三分之二方的意见办理， 一般事项按占竟买保证金数额过半数方的意见办理。 重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。副经理的职责：副经理协助总经理的工作。综合部由 人组成 , 其中甲方派员 人 , 乙方派员 人 , 丙方派员 人。综合部设经理人。综合部的职责：综合部经理的职责：工程前期部由 人组成 , 其中甲方派员 人 , 乙方派员 人 , 丙方派员 人。工程前期部设经理人。综合部的职责：综合
6、部经理的职责：工程部由 人组成 , 其中甲方派员 人 , 乙方派员 人 , 丙方派员 人。工程部设经理人。工程部的职责：工程部经理的职责：销售部由 人组成 , 其中甲方派员 人 , 乙方派员 人 , 丙方派员 人。 销售部设经理人， 销售部经理的人选由项目部决定。销售部的职责：销售部经理的职责：财务部由 人组成 , 其中甲方派员 人 , 乙方派员 人 , 丙方派员 人。财务部设经理人。财务部的职责财务部经理的职责：工程予决算部由 人组成 , 其中甲方派员 人, 乙方派员 人, 丙方派员 人。工程予决算部设经理 人。工程予决算部的职责：工程予决算部经理的职责：第三章、费用的分担合作项目的配套费用
7、，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后， 按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。 房屋竣工测绘后， 按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、 构筑物、 地下管线、 绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。工程款在分房方案确定前， 按竟买保证金的比例予以分摊。 分房方案确定后， 按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。 房屋竣工测绘后， 按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。 如本合同当事人是按整楼座取得房屋的，房屋工程价款、税费由各自负担。本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。合作项目发
8、生的竟买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案确定前， 按竟买保证金的比例予以分摊。 分房方案确定后， 按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。 分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊，分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊，房屋竣工测绘后，
9、 按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额，届时由项目部确定。本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。除销售部经理外，其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担。本协议项下合作项目的贷款利息按比例予以分摊。项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用 , 在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。 分房方案确定后， 按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。 房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。第四章、会计财务制
10、度合作项目所涉的会计、税务各自进帐，分别处理。合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户， 该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴。 资金的支出由项目部书面决定后， 由财务部实施。主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。 通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款， 本协议其他当事人应为此提供有效担保。第五章 房屋的分配施工图通过审批后， 由项目部确定分房方案。 协商不成的， 由项目部根据本协议当事人缴纳竟买保证金的比例，
11、将房屋划分为若干份， 通过抓阉的方式分配房屋。 任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式竟买保证金的缴纳日期按项办理。拍卖机构佣金的缴纳日期按项办理。土地出让金的缴纳日期按项办理。竟买土地不成的 , 其竟买保证金的退还按项办理。工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费, 在项目报批前由本协议当事人支付。合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用, 在房屋租赁合同签订前缴纳。根据建设工程施工合同的约定, 届时由项目部确定具体的支付工程款日期。根据建设工程设计合
12、同的约定, 届时由项目部确定具体的支付设计费日期。根据建设工程监理合同的约定, 届时由项目部确定具体的支付监理费日期。其他费用的支付, 届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。第七章、土地竟买：本次拍卖会及本协议当事人共同拟竟买的地块的简介：根据青岛市储备国有土地使用权拍卖公告青土资房告字200 X X号，200X年X月X日，青岛市国土资源和房屋管理局等单位将在青岛市房地产交易中心 （巫峡路 9 11 号） 五楼拍卖厅举行青岛市储备国有土地使用权出让拍卖会。本协议当事人决定参加上述X号拍卖地块的竟买。1 号地块的基本情况和规划设计主要指标1. 地块位置 :2. 地块总面积:3. 土地用途：4.
13、 土地面积 :5. 容积率：6. 建筑密度：7. 绿地率：8. 规划建筑面积：本协议当事人一致同意，竟买X号地块的楼面地价的竞买应价不超过人民币元/平方米。竟买保证金人民币 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付元。前述保证金应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的X日前支付给出资最多的一方，由其代本协议其他当事人转交青岛市国土资源和房屋管理局。拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的X日前向出资最多的一方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。 本协议当事人按竟买保证金的比例分摊拍卖佣金。 分房方案确定后， 按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。 房屋竣工测绘后， 按照每方分得房屋的确权面积具实
14、结算。土地竟买的有关手续，由出资最多的一方负责办理。竟买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐后X日内退还本协议当事人。每方派员一名参加拍卖会，由出资最多的一方派员负责举牌。竟买成交的，由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。拍卖成交后，本协议当事人最迟应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的X日前备齐土地出让金, 并通过出资最多的一方转交青岛市国土资源和房屋管理局。国有土地使用权出让合同由出资最多的一方代本协议当事人签订。拍卖成交后至国有土地出让合同签订前，任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的， 违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金， 如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责
15、补足差额。应价超过项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。除竟买不成的，任何一方已支付的竟买保证金和佣金不再退还。竟买不成的，除项外, 本协议的其他条款自动失效。第八章、工程前期：合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策， 工程前期部具体负责经办, 本协议当事人应予以积极协助。工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：1、报批建设项目的立项和可行性研究报告2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；3、规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订规划设计合同 ；4、规划方案设计和规划方案的报批；5、申领建设用地规划许可证；6、建筑设计单位招标（或确定建筑设计单位），签订建筑设计合同 ；7、方案设计和施工图的审批；8、申领建设工程规划许可证；9、施工单位招标（或确定施工单位），签订建设工程施工合同 ；10、监理单位招标（或确定监理单
