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1、房地产开发企业纳税操作一、房地产开发涉税种类契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、营业税、城建税、教育附加费、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税二、房地产开发涉及税种的介绍1、契税在境内取得土地使用权、房屋所有权产生转移，取得不动产权属的单位和个人需交纳该税种。取得的方式分为有偿购买、受让、交换，无偿受赠。纳税基础为成交价格或评估价格，税率3%-5%，由地方政府按当地实际情况确定。契税以前由财政部门征收，今年超改由地税局征收。房地产企业承担的契税是指取得土地、房屋权利时，办理不动产权证须交纳的契税金额。取得不动产权利包括通过招、拍、挂或协议出让从国家取得土地使用权，
2、通过产权转移向第三人取得不动产权利，接受投资取得不动产权利。房地开发企业取得不动产权利是商业行为，按4%交纳。业主向房地产开发企业购买商品房办理房产证、土地证，由业主根据购买价格交纳契税。房地产管理部门须根据契税完税凭证为买就人办理权证。国家对农村宅基地产、城市安居房、保障性住房免征契税。契税负担高低，与房屋种类，与纳税计税价格有关，通过使转移的房地产归入免税或低税率范畴可少纳或不纳税，降低交易价格可节税。房地产企业收购他人项目土地或房产时，不直接购买实体资产，而是通过收购股权的方式间接收购资产，不须进行实物资产过户，可免契税。这种交易还涉及营业税、土地增值、所得税等后面再议。2、耕地占用税占
3、用耕地、鱼塘、园地、菜地从事建房或者非农业建设，须按用地面积交纳耕地占用税。耕地占用税由地方财政部门征收。农民新建住宅占用耕地减半征税，国家公共项目用地免征耕地占用税。房地产开发企业通过拍卖取得的土地，如果属于占用耕地，由于在取得土地成交价格中已包含全部成本，也不需再交纳该税种，实际的税金政府在分配土地出让金时进行内部划分确认。3、印花税 在境内书立、领受税法所列举凭证的单位和个人需交纳印花税，包括各种合同、产权转移书据、帐簿，领受各种权利证照。由地方税务局征收。房地产企业主要涉及的有：（1）记载资金的帐簿，按注册资本及资本公积的万分之五，一次性完税，其他帐簿及证照每年贴花五元。（2）根据商品
4、房销售金额万分之五交纳产权转移书据印花税，按土地转让合同金额交权转移书据印花税。（3）借款合同双方各按金额的万分之零点伍交印花税。（4）建筑合同、购销合同双方各按万分之零点三交印花税。（5）设计、勘察合同，加工合同，双方各按合同金额万分之零点五交印花税。为了节税，一项业务如果包含几项内容组成的，而且可分属采用不同的税率纳税，可将合同拆分，以适用低税率纳税。4、城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人征收，土地要位于城市市区或郊区，建制镇政府所在地。土地使用税按土地面积及规定的定额税率计算交纳。由地方税务局征收。房地产企业其发用地自取得土地使用证开始到地面所开发商品房取得销售许可证期间须交纳土
5、地使税。地块分期开发的，分块分别计算交纳土地使税。5、房产税在城市（包括郊区）、建制镇政府所在地拥有房产的单位或个人须交纳房产税，房产指房屋部分，独立于房屋外的附属设施不属于房产。房产税按两种方式计征：（1）每年以原值70%，按1.2%的税率计征，实际税率相当于原值的0.84%(2)出租房产，取得租金收和主，按租金的12%计征。如果是个人拥有房产出租，按5%的综合税率计税，包括房产税、营业税及个人所得税，税率最低。由地方税务局征收。房地产企业拥有产权自用、以及安置拆迁居民周转使用的房产须交纳房产税，用于销售，未将房屋落户到房地产企业自身名下的商品房不须征收房产税。为节税，房产拥有人可比较按原值
6、纳税还是按租金收入纳税税负孰低，来选择以何种方式纳税。以租金纳税可否将租金合同拆分，一部分为租金，其余部门作为管理费用收取，减少税基。留置房产控制办证时间，作为待销售房屋，避免纳税。合理地转化为自然人持有，税率最低，但须注意产权安全的法律风险。6、个人所得税个人所得税是对自然人取得的各项应税所得征收和一种税，对企业承包而言，主要包括受雇员工交纳的工资薪金所得，自然人股东取得企业分红所得及转让股权取得资金本利得。个人所得税，企业负有代扣代交义务，由地方税务局征收。工资薪金所得按月征收，实行超额累进税率计征，每月收入扣除个人承担的社保金及各种免税收入后超过起征点2000元的部分，按9级超额累进制计
7、征，适应税率分别为：不超过500元的 5%超过5002000元的部分 10%超过20005000元的部分 15%超过500020000元的部分 20%超过2000040000元的部分 25%超过4000060000元的部分 30%超过6000080000元的部分 35%超过80000100000元的部分 40%超过100000元的部分 45%由于工资所得个人所得税按月计征，因此将一年的收入尽量平均化，不使有的月份收入崎高，适用高税率，这样全年同样的收入可尽量少交个人所得税。同时企业所得税法规定，工资可全额在税前列支，条件是工资支出必须交个人所得税，工资标准及发放水平有董事会有关决议，有公司的薪
8、酬管理制度并按制度结算，工资安排不出以避税为目的。实际操作中适当增加工资支出可节约企业所得税。当企业股东是自然人股东时，在企业领取工资，交一次交纳工资薪金所得税，可将费用打入成本，减少利润节约企业的25%企业所得税支出，减少的这部分75%税后利润也不须交纳20%的分红所得税。企业税后利润分配，如果是自然人股东取得分红收入，须按20%交纳个人所得税，因此股东只能得到80%的税后分红所得。为节税，企业有税后利润不分配，股东用款以借款形式，但借款期不能超过2年，超过2年的股东借款税务局视为分红，自然人借款须交所得税。因此借款一般不以股东本人名义办理，借后一定期归还再借，使借款期不超过2年。个人投资较
9、多，设立一个投资公司，不以直接以自然人形式投资管理各实体经营公司，可避免分红所得个人所得税。个人转让股权，取得转让投资收益，按净收益的20%交纳个人所得税。7、营业税 在境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为须征收营业税。营业税属于房地产开发行业流转环节涉及到的最主要税种，包括建筑阶段由施工企业交纳的建筑安装工程营业税，房地产销售阶段开发企业交纳的销售不动产营业税，以及提供其他服务业务营业税。营业税按各个纳税环节的交易全额征收，不能抵扣成本金额。由地方税局征收。建筑环节的营业税由施工企业交纳，按施工金额的全额交纳，税率3%。建筑总承包人将工程进行分包的，以总包额减去分包金额后的余额作
10、为总包营业额纳税。营业税作为施工造价的一部分，在造价审计或合同议定时，包含在工程款中，转化为房屋开发成本的一部分，最终由开发商承担。开发商将开发建设的不动产销售时，按销售金额交纳营业税，税率为5%。商品房销售营业税的征税时间是收取定金或预售款的当时，不是以房屋是否开票交付为准。现有规定，建成后自用不作为销售，无须交纳营业税（以前作为视同销售须纳税）。赠送、以物易物、抵偿债务等行为应视同销售，须交营业税。接受他人委托代建不动产，但以自已的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为也属于营业税征税范围。房地产企业销售不动产，为节约营业税，将房屋销售价合理的进行拆分，其中一部份作为房
11、款确定房地产公司销售收入，交营业税，一部份作为业方与施工企业的施工委托业务，与施工方签合同付费，计算施工营业税，少计一道房屋销售环节的营业税。如果精装修房，一般将装修工程可以划出。对于代建工程，开发公司先期与施工方签定总体施工管理协议，约定工程内容、进度、质量控制、造价审定等主要条件款，代付的工程款不作为自身开发成本入帐，可先作为代垫费用入帐，在交付工程时，由施工方与业主直接签定另外一份建筑施工协议，业主将款直接转入施工公司帐户（由代建方控制），并归还代建人先期代垫给施工人的工程款。施工单位直接开发票给业主。业主凭建筑发票办证。这样可省去房地产销售阶段的营业税。其中的工程立项及办证操作必须皮得
12、政府的政策支持。对于大体量不动产，由使用人一家购买，可采用转让项目股权的形式实施进行避税。开发商给使用人量身定制的房屋以合作开发的方式，直接以使用人的名义建造，或者设立一个壳公司，用该公司名义来建设房屋，最后将公司卖给使用人。与营业税相连的是城建税和教育费用附加、地方教育费附加，这些附加税金和费用根据企业交纳的营业税金额计算，其中城建税，在市区按所交营业税金额的7%交纳，在郊区、乡镇按5%交纳，教育费附加及地方教育费附加共计按营业税的4%交纳。8、土地增值税 在境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附属物（转让房地产）并取得收入的单位和个人，对所取得的土地增值额征收的税。对于房地产开发企业，
13、土地增值税先实行预征，待项目销售超过85%或完工验收满一定时间后进行清算。土地增税由地税局征收。 土地增值税对保障性住房免征，对普通商品房增值率低于扣除项目金额20%的免征。预售期内先对预售收入款预征土地增值税，最后进行清算。预征率，目前对普通商品房为2%，非普通商品房为3%，高档别墅、商业用房预征率为4%。土地增值税清算时按增值额占超过扣除项目金额的比例分四级超率累进计算，分别为：增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%到100%部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%到200%部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%部分，税率为60%上面
14、分段计算的总和为项目清算应交的土地增值税。增值率自低到高计算排列，不一定每级都包括，一般配在第一到二级范围内就到顶了，计算到第三、四级，利润率很高了，这种项目很少，除非很早前取得的地，现在开发，地价成本特别低才会出现。扣除项目组成：（1） 土地成本，拍卖款、征地拆迁补偿、办证费用、税金等（2） 前期工程费，设计勘察、可行性论证、测绘等；（3） 建筑安装工程费，（4） 基础设施建设成本，小区道路、供水、供电、供气、排污、排水、通讯、照明、绿化等设施建设。（5） 公共配套设施费，归全体业主所有，不能有偿转让的公用办套设施，如物业房、无偿交付政府的学校等（6） 开发间接费，管理施工建设发生的现场管理
15、费用，相当于工厂的车间制造费。（7） 转让房地产发生的税金，如主要指营业税、城建税及教育费附加。（8） 房地产开发费用，主要指企业经营过程中发生的经营费用和行政管理费用和财务费用。房地产开发费用中管理费用不能超过第（1）至（7）小项合计数的5%。如果房地产开发借款利息能正确计算分摊项目利息，并且利息支出有金融机构贷款证明，民间借款利率不超过同期银行利息，支出有发票依据的，扣除开发费用中管理费用不超过上述（1）-（7）项小计5%为限加利息费用。如果不能提供合法的利息支出依据并进行合理分摊的，直接按开发（1）-（7）项的合计数的10%计算。企业在清算时可进行选择，如果总数10%计算扣除的开发费用为高时，即使能提供利息计算依据，也可不提供，按10%直接扣除。（9） 对于房地产开发企业可按上述第（1）-（7）的开发成本的合计数再增加20%进行扣除。相应的，房地产开发费用按此计算的10%部分限额出增加10%。上面（1）-（9）的总数即为计算土地增值额的扣除额。转让不动产取得的转让收入（销售收入
