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1、XX园（XX）创业服务中心 可行性研究报告目 录 3 第一章总论 51.1项目概要51.2可行性研究范围及内容51.3可行性研究编制依据6第二章项目背景及建设意义72.1项目背景72.2项目建设的意义8第三章建设需求及建设规模113.1建设需求113.2建设规模及用地规模11第四章项目选址与建设条件134.1项目选址134.1.1选址原则134.1.2场址选择134.2自然条件134.3项目场地条件144.4经济社会条件144.5外部辅助条件164.5.1交通164.5.2市政给排水164.5.3电力174.5.4通讯17第五章建设方案185.1建设标准185.2总图说明及主要经济技术指标18
2、5.3总平面布置195.4公用工程205.4.1给水工程205.4.2排水工程205.4.3暖通205.4.4电气工程215.4.5电梯235.4.6弱电工程235.4.7消防工程25第六章环境保护276.1施工过程的环境影响及防治措施276.2项目营运期的环境影响及防治措施28第七章节能307.1建筑节能307.2运营节能30第八章项目实施方案318.1组织机构与定员318.2项目实施进度计划31第九章投资估算及资金筹措329.1建设投资估算329.2资金筹措及使用计划33第十章主要建议34第十一章招标方案3511.1招标范围3511.2招标的组织形式3511.3招标方式35附表11-136
3、附表11-237附表11-338第一章 总 论1.1项目概要项目名称：XX园（XX）创业服务中心及附属楼承建单位：XX市XX区XX街建设地点：XX区XX农场工程内容及规模：本工程主要由二栋综合楼组成，一栋是服务中心，一栋是附属楼；另拟建创业大厦。项目总占地面积28108.13m2（合42.2亩），总建筑面积72603.53m2（地上建筑面积63410.45m2，地下建筑面积9193.08）：服务中心建筑面积15211.90m2（地下建筑面积3793.08m2）；附属楼建筑面积1591.63m2；另拟建创业大厦建筑面积55800m2（地下建筑面积5400m2）；停车位280个（含地下室停车）。建
4、设进度：先启动服务中心项目，建设期限18个月，自2011年5月至2012年11月。建设投资：项目建设总投资估算为17852.60万元，服务中心项目（含附属楼）建设投资估算为4477.65万元；创业大厦项目建设投资估算为13374.95万元。资金来源：自筹资金1.2可行性研究范围及内容通过对项目建设的背景、意义、建设规模、建设条件、建设方案、总投资和社会效益等进行分析预测，对项目建设的技术、经济、社会可行性作出评价。1.3可行性研究编制依据（1）关于XX市XX农场XX园申请立项的报告；（2）关于XX市XX农场XX园环评的申请报告；（3）各类相关的技术规范、标准；（4）建设单位提供的其他相关资料；
5、（5）建设单位与本公司签定的可行性研究委托合同书。 第二章 项目背景及建设意义2.1项目背景XX农场是XX市实施“一主三化”战略即农业产业化、工业化、城镇化的重要区域，是XX都市区重要的高科技农业示范基地，重要的农产品加工、物流配送基地和生态农业旅游观光基地。村镇体系：泵站河以东为沙口特色镇和张湾、熟地中心村，泵站河以西为五通口镇和高车、下畈中心村，形成以泵站河为界，东西各一镇两村的“两镇四村”格局。结合现状项目发展情况和XX区政府设想，突出“一主三化”的发展要求，在原结构上增加沙口综合组团和物流组团，在区域范围内确立“一园区五组团”的总体规划结构，即依托现状农业产业基础建设现代农业产业园，依
6、托五通口镇的现有基础设施和工业基础建设综合服务组团、工业组团和物流组团，在沙口分场利用紧邻阳逻西港区的地段建设仓储、物流组团和综合组团。产业布局：工业发展方向主要以农产品加工、服装加工和物流业为主，农业产业化主要是以都市型农业为发展方向，形成以XX农业示范基地为核心，周边城镇为农业生产基地的格局。为了着力推进产业结构优化升级和发展方向的改变，着力推进改善民生为重点的社会建设，促进XX经济社会又好又快的发展；拟在XX区XX农场征地42.2亩，新建XX园（XX）创业服务中心及附属楼，项目主要由二栋综合楼组成，一栋是服务中心，一栋是附属楼；另拟建创业大厦。总建筑面积72603.53m2（地上建筑面积
7、63410.45m2，地下建筑面积9193.08）：服务中心建筑面积15211.90m2（地下建筑面积3793.08m2）；附属楼建筑面积1591.63m2；另拟建创业大厦建筑面积55800m2（地下建筑面积5400m2）；停车位280个（含地下室停车）。 目前，该项目已完成场地初勘、概念规划。在此基础上，委托我公司开展项目可行性研究。2.2项目建设的意义村镇规划科学化。制定的XX地区总体发展规划，将区域内71.76平方公里作为一个整体，按照都市农业示范区的要求，功能分区为“一园区三组团”（农业产业园区、综合服务组团、工业组团和物流组团）。按照城乡一体化的要求，空间布局为“两镇四村”（即五通口
8、镇、沙口一般镇和高车、下畈、张湾、熟地四个中心村）。科学的规划为XX城镇构筑了发展的平台。道路建设网络化。以汉施公路和黄武公路为主轴，六纵四横道路网络伸向四面八方，把中心村、居民点和各个农产品生产基地紧密联在一起，镇区8.4平方公里规划区内建成道路37条，全长33.97公里，总面积45.02万平方米，人均道路面积18.91平方米，道路硬化率100%。居民住宅小区化。改造旧城、扩展新城，引导零星分散的居民向小区集中，集中开发江咀新村和正街东村两个住宅小区，在光明路、梅教路、东环路建成集商业、住宅于一体的三个小区，全镇到小区落户的居民超过50%。产业支撑集群化。重点打造农产品加工业集群、农业科技企
9、业集群、现代物流市场集群“三大集群”，以国英、中农、维生、花卉中心等为代表的种业，以精武、华发羽绒、南极峰服饰为龙头的鸭产业，以新辰、中旺为龙头的蔬菜产业，以五七、渔村、扇子湖为示范基地的名优特水产养殖业，以佳海“农耕年华”为龙头的生态、科技、观光旅游农业等五大主导产业链已经形成，并成为推动场域经济发展的主体力量。全场各类企业发展达近百家，其中产值过5000万元的20余家。城镇环境生态化。实施镇区植绿、周边布绿、外围染绿工程。镇区绿化面积143.03万平方米，绿化覆盖率达31.8%，人均绿地面积60.1平方米，镇区公共绿化面积17万平方米，人均公共绿地7.14平方米，“江城绿谷、生态XX”特色
10、彰显。市政设施标准化。建有万吨水厂、11万伏变电站各一座，212、1121公交车由XX直通汉口；有线视覆盖率100%，程控电话、宽带网络一应俱全，镇区内主次干道路灯安装率、亮灯率均为100%，建有垃圾转运台一座，镇区垃圾每日转至岱山垃圾处理厂，垃圾处理率100%。城镇管理制度化。以“双创”（创市民满意路、创市容环境达标街）为重点，探索推行城管、保洁、保绿三位一体的管理体系，采取分区承包管理，强化巡查管理，落实日制化管理、奖罚一体制管理，城镇管理能力全面提升，“双创”考核评比多次在全市远城区非城关街中排名第一。建设投资多元化。按照“农场投资、社会集资、农工带资、招商引资、合理开发、滚动发展”的筹
11、资思路建设小城镇，充分发挥农场土地性质国有的优势，积极将土地资源作为重要资本进行经营，运用市场机制吸引民营资本。将存量土地推向市场“招拍挂”，解决城镇建设资金的“瓶颈”，扩大了城镇建设规模，提升了城镇建设水平，探索出了一条以城聚财、以财建城的良性循环的路子。与此同时，把整合政策与创新投入机制结合起来。在推进“家园建设行动计划”的实践中，XX将高车中心村建设作为“一主三化”示范建设的重要实践内容，作为统筹城乡发展，加快农村城镇化，推进城乡一体化，构建农村和谐社会的新探索，将土地复垦政策、土地“招拍挂”政策、中心村建设补助政策、“家园建设行动计划”补助政策等融合，从而集中财力办大事，实现了资金使用效益的最大化。城乡发展一体化。几年的努力，五通口镇区的建成区面积已达到4.5平方公里，集聚在镇区的人口2.38万，城镇化率61 %。随着农场税费改革和养老统筹改革的不断深入，农工的负担实现了大减轻，社会保障体系全面建立，随着XX大家园的全面推进，农工的生产生活方式将发生根本性的改变，XX将全面实现城乡一体
