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1、棕榈泉花园二期下半年度企划目 录壹 上半年度营销回顾一、 上半年度市场综述二、 棕榈泉花园二期销售状况三、 棕榈泉花园二期推广状况贰 下半年度营销筹划一、下半年度市场预测二、棕榈泉花园二期销售筹划三、棕榈泉花园二期推广筹划壹 上半年度营销回顾一、上半年度市场综述上海别墅市场继续增量，基本面良好上海市别墅上市供应量359.6万平方米，占地面积1058.3万平方米，平均容积率0.34。浦东占15.82%，松江占33.22%，闵行占16.48%、南汇占14.77%、青浦占10.83%，其她区域由于长宁退出以及嘉定、宝山、奉贤等别墅逐渐升温，占8.88%。 一、 上半年度市场综述据中房指数系统上海别墅
2、指数办公室监测显示，别墅指数迅速上涨，1月份数较上年12月上涨36点，3月上涨22点，达到1165点，上涨幅度分别达3.25%和1.92%。自第四季度开始，上海别墅指数接连几种月持续上扬，预示新一年别墅市场将持续稳健前行。 近年上海别墅价格涨幅惊人，平均每月价格指数上涨为11点，至年末涨幅为107点。别墅指数更是迅速上涨，除了需求旺盛，尚有一种重要因素是地价大幅升值，别墅占地都比较大。 上海别墅市场尽管受别墅用地政策及非典等等一系列影响，曾使某些待开发别墅、待上市别墅以及别墅购买者驻足观望，但当土地供地政策越来越规范化和透明化后，当非典烟消云散不再成为人们评头论足话题之后，别墅开发及需求又悄然
3、归位继续迈步前行。 一、上半年度市场综述浦东高档别墅增多，龙东大道沿线成热点据上海别墅指数研究报告分析，上海别墅市场高档别墅竞争激烈，供应相对较为丰富，正在规划或者即将启动别墅大都定位于高档别墅。总价300万元以上将占到60以上，这也在一定限度上拉高了别墅市场均价。上海别墅市场六大版块分布以及各自特色更为明显：深不可测浦东版块、颛桥Townhouse、沪青平徐泾板块：老虹桥延伸、佘山板块高档别墅发翔地、平民化九亭莘闵别墅区、深不可测浦东别墅板块、渐行渐远大东郊南汇别墅从别墅将来发展区域来看，浦东及松江最为看好。浦东凭借十近年开发开放和经济发展、四个功能区建设、国际机场东移、世博成功申办、浦东及
4、南汇辽阔腹地支持，将成为上海下一种别墅发展重点区域。浦东仍是当前上海房地产市场前景最辽阔区域，浦东陆家嘴金融贸易区没什么大规模别墅，犹如浦西市中心，就几栋别墅也是可遇不可求。由于近几年市政府大力规划发展，浦东地区别墅以300平方米至400 平方米户型占市场主导，中高档别墅成消费主流。从当前别墅供应量与消费量来看，浦东地区别墅成交量开始上升。500平方米600 平方米以上大户型别墅开始增多。申博成功、浦东机场启用和国际航班全面东移、洋山深水港和海港新城全面启动，这些都带动浦东别墅板块价位上涨。再加上磁浮列车和M6地铁等带来交通改进，配套设施完善，为周边区域土地带来增值潜力。当前，不但别墅开发向大
5、户型和高档型转移，并且二手房市场交易热点也由最初联体别墅转向了独立别墅。一、上半年度市场综述张江高科技园区呈现出黑马之势，从地理位置来看，该区域坐落在龙东大道，该大道应当是浦东当前最宽敞道路，因此龙东大道两侧特别是张江往南方向地段别墅，价位也相称高。世纪公园附近别墅在浦东地位和虹桥别墅相类似，将是上海顶级别墅。总体来看，浦东别墅建设水平比松江青浦差诸多，但不论如何都卖得快。在浦东未开发之前，上海西郊虹桥被以为是“风水”最佳地方，当前西郊宾馆周边和上海动物园周边别墅也有几十个之多，规模也相称大。但由于西郊虹桥别墅区域已十提成熟，因而这里别墅价格不会大起大落。 龙东大道去浦东机场沿线，南汇康桥地区
6、、航头地区和南六公路附近三大板块，别墅集中且发展较快。从世纪公园周边到龙东大道，集中了某些上海高档别墅区，有单价在3万元/平方米4万元/平方米、总价1500 万元以上顶级别墅。龙东大道往浦东机场方向沿线张江地区，也以高价位独立别墅为主，单价在1.5万元/平方米2万元/平方米。受市政建设及其她各种利好因素影响，南汇别墅板块正成为备受瞩目新热点。康桥地区，特别是处在外环线以内沪南路沿线区域，由于距陆家嘴仅20分钟车程，交通便利，又拥有比较完善商业配套，越来越受到购房者关注。这里独立别墅面积集中在220平方米500 平方米之间，单价从1万元/平方米1.7万元/平方米不等。沿着沪南路再南行20分钟左右
7、，有某些以休闲度假、大花园为特色别墅区，价位普通为9000 元/平方米至13000 元/平方米不等。接近上海野生动物园地区，某些别墅正在开发，将来，这里又将形成一种新兴大别墅区。一、上半年度市场综述、5月份起，受宏观调控信贷政策影响，高档别墅市场销售缓慢4月 25日，中华人民共和国人民银行决定将存款准备金率由现行 7提高到 75，锁定商业银行 1100亿元。同日，差别存款准备金率制度也开始实行， 38家存款类金融机构开始执行 8存款准备金率。各大银行对贷款额度，特别是贷款资格审核度加强，很大限度上影响高品位别墅市场销售进度。诸多高品位房产开发商5月1日后，购房贷款承诺由7成降为6成。同步，购房
8、者决策开始受到影响，特别总价超过600万之别墅项目，观望氛围非常浓厚。从中房指数做某些研究可以发现,指数上升速率正在下降。土地紧缩压力、金融收紧压力、利率上升压力、涉及国外游资投资不拟定性,以及政府构造性调节压力,勉励中低价位房子,消费者预期消费压力,种种不拟定因素干扰着豪宅市场发展,直接影响了高品位物业销售状况。当前汤臣海景因信贷影响，已所有封盘停售。一、 上半年度市场综述、目今周边竞争及代表性个案列表个案名称地址属性楼盘概述价格（元/平方米）总价销售现况汤臣高尔夫（八期）浦东.龙东大道独立别墅位居整个社区东南侧，全石材别墅，每户安装独立电梯容积率0.29，总户数89户，房型417464平方
9、米 2100038000销售率70%余20套。 生茂养园南汇航头独立别墅以养生为概念，中式景观、建筑一期44户，房型：320-920平方米样板房已竣工未定预订中一、 上半年度市场综述个案名称地址属性楼盘概述价格（元/平方米）总价销售现况九间堂（水清木华二期）浦东.世纪公园独立别墅日本、台湾、香港等各路建筑师分别设计50余栋，以东方建筑为主题，户型在500平方米以上40000未售维诗凯亚浦东.碧云独立、双拼容积率非常高，达到0.5，西班牙式别墅，花园面积很小18000-21000预订金爵别墅浦东.龙东大道独栋303-400平方米13000预售趋缓白金翰宫浦东.龙东大道独栋、双拼210-491平方
10、米未定预售趋缓圣马丽诺桥浦东.唐陆路独栋310-419平方米1100017000二期开盘50余套，销售趋缓建德南郊南六公路578号1118亩，约400户约20套各国建筑风格样式样板房（中式、和式、美式、英式）地理位置较偏远300-500平方米13000400-700万销售70%一、上半年度市场综述绿洲千岛鹤立西路183号600亩，约120户（总规划4500亩）社区内设立高原则高尔夫，体量过大，要到方全面竣工。350-715平米18000600-1000万一期销售约15套绿洲康城康桥路1100号1600亩，约150户平均每户占地面积较大，地下室基本无采光，运用率不高，社区规划凌乱308-741平
11、方米1600021000500万-3000万帕萨迪娜杨高南路5777号500亩，一期约102户重要规划小平米户型，花园面积小，生活机能局限性。237-335平方米13000280万-400万销售70%提香别墅秀沿路1号330亩，共165户社区大门入口质感较好，二期尚未动工，工期偏长，且生活设施局限性302-455平方米1-0300-700万一期剩余1套二期停销二、棕榈泉花园二期销售状况进度解析可售户数45户，已售17户，余28户，有望客户4组，价格已由16800/平方米攀升至19000-0元/平方米有望客户分析：C型房：2组，与周边楼盘比较A型房：1组，喜欢游泳池，细节还在考虑和汤臣作比较。E
12、型房：1组，约下周二来谈价格二、棕榈泉花园二期销售状况销售中遇到问题因价格已成功登陆，客户层次提高，同步受信贷政策影响，5月中、下旬至6月初，销售缓慢，一某些客户持币观望：当前棕榈泉花园二期贷款银行贷款总额不大于500万元，同步对贷款资格审查严格，门槛偏高导致一某些客户观望，通过协调，一某些客户仍保持购买意愿。例：C11户型客户因已贷三套住宅，不符贷款资格，后因协调，该客户决定先还清三套房贷，预定6月20日签约购买棕榈泉花园C11户型。二、棕榈泉花园二期销售状况销售人员培训工作：在礼貌待客、谈判技巧、产品理解总体提高基本上，对棕榈泉花园二期现场销售人员，在剩余28户房型一户户实地解说，使其对每
13、一户朝向、构造、景观细节等进一步理解，增强了售房能力。三、棕榈泉花园二期推广状况推广手段应用针对棕榈泉花园高品位客户群，推广追求简洁有效，精准制导1户外定点看版5块，世纪公园周边迎风旗2 销售道具海报、房型图册3 邀请汤臣业主举办棕榈泉花园下午茶活动，效果明显。3 南方航空杂志（6月份封面拉页）4东方航空杂志（6月份封面拉页）5中华人民共和国之翼杂志（6月份封面拉页）6 小群体邀约汤臣、仁恒滨江业主茶话会6 上海楼市每半月报道7 东方早报等大众媒体专项报道8 搜房网站页面宣传、sp活动筹办中9 现场大楼书、DM已设计完毕，预测6月20日制作完毕10移居上海、世界高尔夫杂志稿已制作完毕，7月份可刊登11商业周刊杂志稿设计中三、棕榈泉花园二期推广状况推广效果分析503606，共来60人，来电9组，其中有效客户9组，当前余4组来人来电区域分析三、棕榈泉花园二期推广状况分析：区域调查分析显示：上海区域客户依然是本案消化主力，浦东、浦西客户平分秋色，台湾、港澳虽然有效率较高，但客户不多，因素是对台湾、港澳宣传局限性，同步该类客户对本案感兴趣前提是事业版图在浦东，最后，江浙等外地客户亦是来人主力之一。三、棕榈泉花园二期推广状况媒体分析三、棕榈泉花园二期推广状况分析：户外pop媒体始终是本案吸引来人主力，且有效率相称高；熟人简介亦担
