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1、2023年公司物业管理制度范本(篇) 书目 某房地产公司物业管理规定 物业管理规定 (一)、物业管理的前期介入,即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议,并基于自身的物业管理阅历对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训安排、管理安排、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。 (二)、前期物业管理的工作设施方式 自房产公司与物业管理公司签订前期参加管理协议生效之日起,物业公司负责组织专家成立特地的工作小组,针对广场项目的详细问题提出有关的服务安排,并按双方认可的安排书进行实施,定期派人员参与房产公司的重要工程会议,必要时应常
2、驻房产公司。物业公司供应的看法和建议一般以文字材料为准,并要求有较强的时效性,合作双方共同建立前期物业管理档案。 (三)、物业公司供应前期物业管理的内容 1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较,提出广场功能设计定位的建议。 2、根据广场的市场定位,提出标准层楼面布局、不同结构楼层的安排比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。 3、对整幢从结构构造,到材料选购、装饰、装修、设备的安装,从大楼的运用者和管理者的角度提出建议。 4、从实际动身,对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。 5、对大堂、商场、餐厅、设备层、限制室、管理办公室的分布和布置
3、等提出优化改进的建议。 6、对广场的配套部分,包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。 7、结合物业管理的实际阅历、对*广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考看法,并协作房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求;有无质检合格证;配件是否齐全;安装是否平整;是否便于修理;各种仪器、仪表是否敏捷、灵敏、平安、精确;运转是否正常;辅机和工具是否平安。 8对工程后期设备的安装调试及隐藏工程提出看法和建议。 9、从好用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。 10、帮助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。例如验收工作内容主要有; (1)主体结
4、构;地基沉降不得超过规定要求允许的变形值,裂缝不能超过国际标准,外墙不得渗水; (2)屋面和楼地面;各类屋面必需符合国家建筑设计表准的规定,排水畅通,无积水不渗漏,留意检查裂缝、脱皮、起起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏; (3)装修;对门窗、玻璃、开门进行检查; (4)电气:线路要求平整、顺直、坚固,过强和联接符合要求,支架和悬挂坚固,接触良好,避雷装置符合国家标准,各种电器运转正常,噪声振动不能超标,图纸资料和记录档案材料一应齐全; (5)水、卫、消防、采暖管道应安装坚固,限制部件启闭敏捷,无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设,出入采纳陶管、塑料管;地漏、排水
5、管接口不渗漏,管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定,并有消防部门检验合格证; (6)附属工程及其他:如室外排水系统的标高,窖井的设置,管道坡度、管位,化粪池等必需符合要求。另外,还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕,相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。 11、自工程竣工前三个月起,物业公司即派出特地的管理班子着手为大楼的正式开业做打算工作,其中包括以下内容: (1)提出管理的财务预算,进行运营成本的测算和管理成本的测算; (2)设计管理公司的组织机构、制定人员编制、管理人员和部门设置; (3)提交全套的管理方案,其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖惩
6、条例、平安管理制度、员工培训安排; (4)提交各岗位的制作范围和责任制度,及工作流程;例如:总经理、部门经理、办公室、后勤、保安消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维护等等; (5)建立值班制度和检查制度,设计紧急状况和突发事务处理规程; (6)设计开办费用安排,帮助房产公司落实选购任务,确保开业所需各类物资到位; (7)帮助房产公司组织开业庆典。 12、帮助房产公司制定租赁合同、管理公约、业主委员会章程等文书条例,为住户办理入住手续。 13、代理房产公司办理大楼保险,按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。 (四)、房产公司应尽的义务 1、房产公司应尽最大努力来协作前期物业管
7、理工作的进行,刚好为物业公司供应有关材料并清洗地表述其要求,尽最可能为物业公司工作供应便利。 2、房产公司在工程遇到详细问题或有与物业管理有关的问题,理应刚好通知物业公司。 (五)、付款方式 本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。 物业公司物业修理基金运用及管理方法 一、修理基金的运用范围 1.公用设施修理基金的运用范围: 小区内的道路; 小区内的路灯; 小区内园林绿化地; 小区内的地下排水管; 小区内的文化体育场所; 小区内的停车场; 其他公用设施。 2.房屋本体修理基金的运用范围: 房屋的承重墙的结构部位; 抗震结构部位; 多墙面; 楼梯间; 公共通道; 门厅; 公共屋面;
8、 电梯; 机电设备; 本体消防设施; 公共天线; 本体上下水共用管道; 共用防盗监控设施; 其他房屋本体共用部分。 二、物业修理基金的收取标准 1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施修理基金。 2.房屋本体修理基金的收取标准(请参照附录,仅供参考): 多层房屋(不带电梯) -外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月; -外墙贴瓷砖、马赛克:0.20元/平方米.月; 高层房屋(含多层带电梯): -运用国产(含合资)电梯:0.30元/平方米.月 -运用进口电梯:0.35元/平方米.月 三、修理基金的收取程序 1.公用设施修理基金的收取程序: 发展商在工程竣工验收后,按小区建设总投资的2
9、%计算公用设施修理基金; 发展商应一次性将公用设施修理基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。 2.房屋本体修理基金的收取程序: 公司财务部应在小区住宅保修期满以后起先计收房屋本体修理基金; 财务部会计应在每月的20日编制住户下月的房屋本体修理基金应收明细表; 明细表交财务部经理审核: -经审核存有疑问,应刚好查明并予以更正; -经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。 财务部会计依据审核无误后的房屋本体修理基金明细表,根据服务收费标准作业规程中的相关规定填写费用收取单; 收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发; 公共事务部的相关人员根据服务收
10、费标准作业规程中的相关规定进行派发; 已办理银行托收的住户,由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收,并干脆划归代管基金专项账户上; 出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据,并刚好将托收结果制表交财务部会计按会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理; 住户用现金交纳的由出纳员根据现金管理标准作业规程及服务收费标准作业规程中的相关规定进行收取; 出纳员应在每日下班前,将当日收取的房屋本体修理基金根据现金管理标准作业规程和银行存款标准作业规程中的相关规定存入基金的专项帐户内; 出纳员应在每日下班前将房屋本体修理基金的收款收据、收款清单、银行解款书刚好交财务部会计核对; 财务部会
11、计对没有按时交纳的房屋本体修理基金,应根据服务收费标准作业规程、应收账款标准作业流程中的相关规定进行催缴; 对尚未售出的空置房屋,其房屋本体修理基金由发展商交纳; 对催缴3次依旧不交纳房屋本体修理基金的业主,公司可按有关法规政策规定或依据托付管理全合同、业主公约中的相关规定实行相应的摧缴措施; 对逾期未缴的房屋本体修理基金,财务部会计应根据服务收费标准作业规程中的相关规定计收滞纳金。 四、物业修理基金的运用程序 1.公用设施修理基金的运用程序: 管理公司依据实际状况须要运用公用设施修理基金时,应向小区业主管理委员会供应以下材料: -公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的运用申请; -相关项目
12、的有关图纸、预算资料; -施工承接单位或人员资质资料。 小区业主管理委员会在接到公用设施修理基金的运用申请后14日内召集业主大会审议: -同意运用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的住宅小区共用设施专用基金运用申请表;区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划拨到公司账户; -不同意运用的,业主管理委员会应将不同看法书面通知管理公司。 业主大会不同意运用公用设施修理基金,而管理公司认为有足够理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,业主管理委员会必需执行; 业主管理委员会可以对运用修理基金工程项目的施工质量及材
13、料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收; 公用设施修理基金账目,应由下列单位每3个月张榜公布一次; -业主管理委员会; -管理公司或管理处。 2.房屋本体修理基金的运用程序: 管理公司收取的房屋本体修理基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常修理和零星小修,70%用于房屋本体公用部位的中修以上修理工程,特别状况可另行处理; 管理公司因须要进行中修以上的维护工程时,应向业主委员会供应下列资料: -有公司总经理或管理处经理签名的申请安排; -该项目的预算资料; -其他相关资料。 申请安排经业主委员会或该栋业主审议: -如经审议,业主 管理委员或该栋50%的业主不同意,而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施; -如经审议,业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后,管理公司或下属管理处应按安排执行该项工程; 整个小区的本体基金不够支付的,经业主管理委员会同意,由全体业主分摊; 单栋房屋本体修理基金不够运用时,经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主分摊; 公司财务部应在每年12月31日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体修理基金的运用安排及预算:
