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1、买二手房谨防“交房陷阱” 交房环节是非多买二手房时，和房主签了购买协议、办了过户手续后，拿到钥匙就万事大吉了。但在实际的二手房交易中，最容易出现问题的就是交房环节，而交钥匙只是交房环节中的一小部分。上周，在某金融机构工作的小张就不小心掉进了“交房陷阱”。交房环节是非多小张通过中介买了一套二手房，并于半个月前办理了过户和交房手续。但上周小张满心欢喜地拿了钥匙看新房时，却发现原有的热水器被拆了，墙面一片狼藉。他气愤地质问中介，中介当即与原房主联系，谁知对方理直气壮地回答：“热水器是我拆的！我又没说送给你。现在交接书都签了，我已没有义务跟你争论。”小张听后只能自认倒霉。近年来，随着武汉市二手房市场日
2、渐红火，二手房交易纠纷也频频发生。多数购房者在选择买二手房时，除考虑到价格、地段、交通等因素外，往往是看好房屋已装修、能随时入住的便利性。殊不知按所签合同，若卖方承诺的设备未能保有，或双方对卖方所赠物件存在理解偏差，房屋交接时就可能出现许多问题。三个方面要注意对此，高尔夫城市花园房地产公司销售总监祝娅认为，其实，除了交钥匙之外，房屋交接中还包含很多内容。消费者在交易过程中，一定要注意以下几个方面：一、明确维修资金数额。交易双方在合同中通常会约定维修资金的结算方式，但有时只简单写“送”或“不送”，这就有可能在房屋交接时产生问题。因此，双方签合同时一定要明确维修资金的结算方式和结算数额。二、结清生
3、活费用。双方在房屋交接时，要结清水、电、煤、电话、物业管理等费用。尤其是煤气，若户名不更改，卖方就可凭原安装煤气的单据将设施移走，那么买方就须重新申请安装。因此，交房时一定要记得办理煤气更名手续。此外，有线电视也应变更户名，而且有线电视费的缴纳存在滞后性，为防止卖方欠费未缴，交房时一定要记得结清。三、慎重签订交接书。很多交易者在房屋交接后，会忘记签交接书以确认最后交房环节，或先签订交接书、后拿钥匙。这两种情况都可能带来麻烦。在未正式交房前就草率签订交接书，对买方而言有利无害。以小张为例，若双方未签交接书，他就可以否认原房主的交房行为，要求其按原合同进行交房；即便是未约定送热水器，但至少可以要求
4、原房主在拆走热水器后，配以完整的装修。因此，签了交接书的同时最好拿到房子的钥匙，因为当买卖双方校验设施后，就应将房屋占有权转让。业内人士认为，交接书是对房屋交接进行确认的，一个完整而有保障的交房行为，应以房屋交接书为止，因此签订时一定要慎重。若无交接书，买方一旦对一些设备问题事后扯皮，于卖方而言会不利；同时，若卖方交房存在问题，没有房屋交接书，也会给买方带来麻烦交易小心户籍纠纷自家房子别“装”他人户口中新网9月29日电据解放日报报道，2005年初，林先生购买了一套二手房，在房屋交易完毕、取得产权证后，林先生即按照约定支付了全部房款。数日后，当林先生想将自己及家人的户口迁入新房时，却意外地发现自
5、己新买的二手房中居然另有户口，且这个人林先生以前从未接触过。于是，林先生询问售房人，原来是售房人购买此房时上家所留下的户口。售房人表示，自己也无能为力，因为已经联系不到自己的上家了。随后，林先生找到房屋所在地的派出所，派出所表示，该户口没有迁入地，故不能迁出。而按有关户籍管理规定，一套房子户口只能属于一户居民，如果售房人的上家不迁出，林先生就无法迁入。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决。上海中原法律交易部戴以晴在接受记者采访时表示，市民在购买二手房时，一般总是将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、地段、房型、楼层和朝向等方面，而忽略询问该房屋内的户口情况。正是看起来不怎么重要的户口，可能引发
6、严重的后果。记者了解到，在司法实践中，因户口引发的二手房买卖纠纷有逐年上升之势。买卖双方办理了产权过户手续，买方也向卖方付清了房款。但买方办理户口迁入手续时发现，卖方甚至更上手的户口并未从已属于自己的房屋中迁出，以致自己的户口无法迁入。这样一来，购房人支付了全额房款，取得了房屋产权，但自己的房子里还“装”着陌生人的户口。戴以晴说，一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。因为目前户籍管理属于公安部门的行政管理，不属于法院的受案范围，法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，该房屋是卖方的唯一房屋，没有其他的房屋可供迁入户口，则无论
7、买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出。相应地，买方户口也就无法迁入。因此，户口问题事后补救是非常困难的，应将重点放在事前预防上。对此，戴以晴建议，在购买二手房时，市民应注意以下几点：第一，要求卖方出示户口簿，并复印留存，通过审查户口簿可大致了解户籍情况。第二，在交易之前，到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。第三，对于确有户口存在的房屋，购房者在签订房屋买卖合同时，应就户口问题与卖方协商，约定适当的付款方式和违约责任。比如，可以将所购房屋内全部户口迁出作
8、为付清全部房款的条件。在合同中明确约定，卖方未按时迁出户口时应承担的违约责任，这样可以免除购房者的举证责任。业内人士指出，在目前房屋产权转让与户籍迁移相分离的体制中，法院是否有权对户口迁移的诉讼做出强制性判决，或是购房者是否可以对卖方及其亲属的户口申请强迁等问题，还有待进一步研究和解决。因此，购房者一定要事先留心户口问题，减少不必要的纠纷。小心一套房3份合同3个价 购房慎防“阴阳合同”房屋交易“阴阳术”一份合同显示买卖双方真实的成交价格；虚高房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；填低房价合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。本报讯前几年在业内“流行”而后被明令禁止的“阴阳合同”，现在仍在“地
9、下”有所动作-同一宗房产交易，却签三份成交价格不同的合同，而且三份合同还各有“妙用”。【案例回放】一套房有三个价格近日，钟先生在海珠区看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的40万元的价格签订了买卖合同。可是，在签订合同的时候，中介还多准备了两份合同。中介向其解释道，因为钟先生是以银行按揭的方式购房，为了能够多贷款，可以签订了一份成交价格为44万元买卖合同，用于向银行申请贷款；另外一份可以用来登记备案和缴税时用，成交价格可以写少点，36万元就可以，这样就能少交点税权威解读】情节严重可能坐牢业内人士指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡
10、不成蚀把米”的恶果。据法律界人士介绍，由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易时，在不满足免除土地增值税的条件下，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。广东威戈律师事务所的张启军律师指出，虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，会造成刑事犯罪
11、。据了解，财政和地税等相关税务管理部门，对于纳税人申报的“实际成交价格”也会进行审查，一旦查出存在偷税行为，会作出相应处罚。而如果虚报房价以骗取高额贷款的行为被银行发现，则银行会向当事人追讨贷款。【行业呼声】中介机构当自律广州中原地产项目拓展总监黄滔认为，这种做法仅仅在图表面利益。大多数中介最开始是为了达成交易，就替买家想出这种手段，有些买家可能会贪图一时的便宜而听信中介，但造成纠纷后最终结果大多是双方解除合约，这对中介来说就是“吃力不讨好”；此外，这种违规操作的行为还容易造成房地产交易市场的混乱，使得行业的声誉和诚信度下降，特别是因为这种违规操作行为而引起纠纷的事件，对公司和行业的打击是很大
12、的，有些市民在进行交易时，就不得不对中介公司产生怀疑，可能导致中介公司的业务和信誉大大受损。他同时表示，针对这种违规操作行为，目前许多中介公司已经明确不予以承认，一旦被发现，该中介经纪人员将被上报黑名单，以后将不得从事中介职业。广州市房地产中介服务管理所的负责人表示，中介公司的这种做法属于违规操作，扰乱了市场秩序。市民若遇上该类情况，可以向中介服务管理所投诉。中介的违规行为一旦被查出，将在国土房管局的网站上公布，并受到相应处罚。“阴阳合同”为何禁而不止？据业内人士介绍，“阴阳合同”现象前几年在行业内一直“流行”，现在仍时有冒头，其中有深层次的原因。据分析，一方面，追逐经济利益以及法律意识的淡薄
13、是造成“阴阳合同”、“虚报房价”现象屡禁不止的主观原因。此外，房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性使得杜绝房价虚报存在一定难度。目前的房地产成交价格申报制度还有待完善，而对房屋价格的评估又涉及到诸多复杂因素，难以做到百分百的“客观”，导致投机者有机可乘。有业内人士认为，城市房地产管理法虽然规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但并没有具体的实施细则，执行起来必定会有所疏漏。此外，尽管相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估系统，但是一般都用不上评估的手段。就算评估了，双方申报的价格也还会作为一个很重要的参考值，让最终的评估价格贴近买卖双方的预期。“黑”房东八大陷阱 二
14、手房交易要警惕http:/搜房上海二手房网 2010 年10 月29 日 北京.CN 我要评论在购买二手房的过程中，很多人都防备着黑中介，但是，在二手房市场，不仅有黑中介陷阱，而且还充斥着“黑”房东陷阱。陷阱一：真假房东假房东在租房中比较多见，但在二手房买卖中也不是没有。所谓假房东，是指此人并非法律意义上的房屋所有人，但通过伪造证件、文件等方式代行房东权益，并从中骗取钱财。有时候中介公司会把自己的员工乔装成房东，与购房者签订房屋买卖委托协议书，并收取大额的中介费用，协议书中会附带十分苛刻的违约惩罚条款。然后利用或制造借口使交易中止，以强行占有中介费用，或要求购房者支付赔偿金。对策：在交易之初，
15、要仔细查验房东的身份证、房产证等，并将各个证件认真比照。有条件的可以去网上或相关政府登记部门进一步查验。陷阱二：一房多卖一房多卖是指出卖人将同一商品房出售给不同的两个或两个以上的购房者，并分别与之签订商品房买卖合同。这是典型的诈骗。处理一房多卖纠纷案件时，主要涉及两个问题：一是数个商品房买卖合同效力的认定，二是何人可以取得争议商品房的所有权。这种情况多见于动机不良的中介公司，他们会将同一处房屋售卖给不同的委托人，在收取到相当数额的定金、预付款等之后，再携款潜逃。对策：“一房多卖”到转移、变更产权证时就会真相大白，所以还没有特别有效的办法阻止该情况的发生。与信誉好、规模大的中介公司签订委托协议比
16、较重要，如一些连锁经营的大中介公司。在交易过程中更应该谨小慎微，周密观察，发现风吹草动立即中止与中介公司的合作。陷阱三： 共有房东有的房屋是由夫妻或长辈与子女共同拥有其产权，这时候共有房东之一单独地出售房子，在法律上是没有效力的。站在购房者的角度，很可能是花出了同样多的钱，却多出了太多的纠纷与麻烦。对策：要尽早拿到房产证（购房合同）的复印件，并仔细辨别复印件是否有被涂改、伪造的痕迹。如果该房屋的房东确实不止一人，在签订买卖房屋协议时，应该每个房东都到场，并分别签字，或出具书面证明。同时也要防范中介公司瞒天过海一意促成交易，或以此作为预留的隐患使交易不成，达到霸占预付委托金的目的。陷阱四：合同签订人房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人
