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1、第一章 总 论1.1项目名称徐水县万达家居建材广场建设项目1.2项目性质新建1.3项目建设单位及法人代表项目建设单位：徐水县瑞东房地产开发法人代表：王雪一1.4建设地点项目建设地点在徐水县城，东邻107国道，西邻铁路，南邻计划中车站广场，北邻职中路。1.5建设规模及内容项目占地14.25亩，建筑面积4平方米，建设一栋六层家居建材商城，框架结构。停车场及地面硬化平方米，绿化500平方米。引进优异网络系统、电梯、监控系统、管理计算机、中央空调、消防系统等设备。1.6建设期限本项目建设期以前期准备、立项，以后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目完工验收阶段。估计从7月至4月，建设期为10个月，施工期
2、为7个月。1.7资金结构和投资规模项目总投资9858.22万元人民币。由建设投资和铺底流动资金组成。其中建设投资累计9818.22万元，铺底流动资金40万元。建设投资包含建筑工程费7785万元，设备购置及安装费150万元，工程建设其它费用1155.94万元（其中土地及拆迁赔偿费850万元），基础预备费727.28万元。1.8资金筹措项目所需资金共9858.22万元。资金筹措方法：全部为徐水县瑞东房地产开发自筹。1.9结论该项目意在改变徐水县家居建材市场建设和城镇经济发展不平衡，差距大，市场体系不完善，缺乏集聚效应等问题，同时充足考虑到该地周围已形成成熟建材商圈商业价值，因地制宜进行家居建材广场
3、建设。经过合理布局、优化环境、提升服务，该项目必将切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增加方面作用，促进该县经济和社会又好又快发展。从建设条件方面看：项目场址选择含有优势，符合保定市总体计划，总图部署、建设规模及方案制订合理，节能环境保护方法制订完善。该项目可行。从经济影响和社会影响分析来看，投资估算比较合理，资金起源可靠，资金回收稳定有效，含有很好盈利能力，抗风险能力。所以项目标建设可行。关键经济指标表序号指标单位数量备注一建设基础数据1占地面积亩14.252建筑面积43年耗水量万吨13.344年耗电量万kwh1629.945综合消耗标煤年用量t.636容积率4.427建筑密度%73.688绿
4、地率%5.26二财务数据1总投资（项目报批总投资）万元人民币9858.222固定资产投资9818.222.1铺底流动资金万元人民币402.2营业收入（平均年份）万元人民币19082.3营业税金及附加（平均年份）万元人民币103.982.4总成本费用（平均年份）万元人民币620.262.5利润总额（平均年份）万元人民币1183.762.6所得税（平均年份）万元人民币295.542.7税后利润（平均年份）万元人民币887.822.8利税总额万元人民币1287.742.9财务内部收益率（所得税前）万元人民币23.442.10财务净现值（所得税前）万元人民币3837.172.11投资回收期（所得税前）
5、年4.22含1年建设期2.12净利润率%9.012.13总投资利润率%12.01利润总额2.14总投资利税率%13.062.15盈亏平衡点%21.59第二章 项目建设背景及市场分析2.1编制依据国务院相关投资体制改革决定（国发20号）。原国家计委公布投资项目可行性研究指南原国家计委、建设部颁发建设项目经济评价方法和参数项目承接单位提供相关基础资料2.2建设背景2.2.1项目背景伴随徐水县经济社会快速发展，城镇住宅和基础设施建设步伐显著加紧，家居建材市场规模不停扩张，尤其是工农业生产项目、城市基础设施项目、新农村小康住宅建设项目大幅增加，社会对建筑建材需求逐步加大。然而，徐水县家居建材市场发展仍
6、处于从零碎粗放型增加方法向集约型增加方法转变过程中，总体发展水平和社会需求仍有加大差距。一是建筑建材供求市场化程度不高，建筑建材市场设施建设没有根本性突破；二是建筑建材市场规模化程度不高；三是建筑建材市场计划建设严重滞后；四是建筑建材市场建设和城镇经济发展不平衡，差距大，市场体系不完善，缺乏集聚效应。 针对上述分析，特提出建设本项目，项目建成后改变徐水县家居建材市场市场体系不完善等问题，该项目必将切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增加方面作用，促进该县经济和社会又好又快发展。2.2.2社会背景 多年来中国实施扩大内需，促进消费主动财政金融方针，为社会发展带来区域经济合作机遇。而从政策方面看，国
7、家产业政策调整，实施南企北扩，南资北移。再从区位方面看，徐水县境内资源丰富，悠久文化历史，人文景观，自然景观成为徐水县得天独厚资源，这些全部为徐水县进行经济协作，实现借力发展提供了宽广舞台。多年来，伴随中国城市化进程加紧和消费结构升级，商业区建设发展快速，对于创新消费模式、促进消费升级、拉动经济增加发挥了主动作用。深入落实国务院办公厅相关搞活流通扩大消费意见（国办发134号），主动应对目前国际金融危机，引导和扩大消费，挖掘消费新热点，推进商业区发展。培育一批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用显著商业区，使商业区成为促进中小商贸企业发展、弘扬商业文
8、明、构建友好社会关键载体。推进商业区建设和发展，要认真落实落实科学发展观，坚持以人为本、突出特色；坚持科学计划和分类指导；坚持规范化管理、优质化服务。经过合理布局、优化环境、提升服务，切实发挥商业区在引导消费、拉动经济增加方面作用，促进中国经济和社会又好又快发展。2.3市场分析建筑业是拉动中国经济发展五大支柱产业之一，在建筑业中又能够分为建筑装饰业、土木建筑业和设备安装业等三大块。伴随中国经济快速增加和相关行业蓬勃发展，其中建材业愈加显示出其巨大发展潜力。现在，中国已经是世界上最大建筑材料生产国和消费国。关键建材产品水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。项目建成后
9、市场内产品将包含：钢材、水泥、油漆、陶瓷产品、大理石、花岗石、人造石、玻璃及配套五金、各类工程金属和非金属管材、卫生间浴房、卫生用具、厨房各类电器和用具、锁具、地板、防盗门、铝合金和塑钢门窗、电线电缆、电器开关、插座、涂料、各类板材、木料等；并销售家俱、床上用具、厨卫用具、室内配饰及日常生活需要家居商品。家居建材广场计划建设过程中努力争取和周围环境、人文融为一体，突出现在该区域商业特色。对商业区实施统一计划、建设和管理，使商业区形成独特风格、环境优美、秩序井然良好气氛；在投资建设中一直强调“三民”方针，即“便民”、“利民”、“为民”。要以营造人居环境、构建友好环境为出发点，完善商业区综合服务功
10、效。充足发挥商业区集聚效应，完善多种人性化、无障碍等公共服务设施，以表现对消费者人文关心。增强商业区及其周围区域交通便利功效，营造舒适便利消费环境。徐水县是华北地域关键交通枢纽。处于北京、天津、石家庄三大城市中心交汇点，距三大城市均在1小时车程，可做为进军三大城市前沿、融入环渤海经济圈主阵地。境内有京广铁路、107国道、京-珠高速公路、津-保高速公路、张-石高速公路等干道，京石城际铁路、津保城际铁路、京-珠-港-澳高速公路、荣-乌高速公路，交通便利；通讯设施优异发达，水、电、气等工业基础设施完备，为中外客商投资兴业提供了优越条件。实现生产总值（年报口径）1480535万元，同比增加6.6%。其
11、中：第一产业增加值259960万元，比上年增加1.9%；第二产业增加值788310万元，比上年增加7.2%；第三产业增加值432265万元，比上年增加7.9%。一、二、三产业占生产总值比重分别为17.4%、54.5%和28.1%。人均生产总值25766元。财政收入占GDP比重为9.6%，比上年提升0.9个百分点。 在这么一个发展良好大环境下，徐水县各领域经济飞速发展，居民消费需求越来越高，消费水平也日益增加，所以徐水县消费群很庞大，市场前景更是被人普遍看好。第三章 建设规模及建设条件3.1场址选择：本项目拟建于徐水县城，东邻107国道，西邻铁路，南邻计划中车站广场，北邻职中路。本项目交通便捷、
12、自然环境优越，配套设施齐全，含有开工条件。项目选址符合保定市及徐水县用地计划要求。场址周围经勘探不会压覆矿床和文物，不影响当地防洪排涝，不影响通航和军事设施。场区周围有完善基础设施，此地交通便利，周围水文地质情况良好，使用于建设本工程项目。3.2土地权属类别及占地面积：本项目拟占地14.25亩。土地类别为建设用地，项目用地符合国家用地政策。3.3建设内容项目占地14.25亩，建筑面积4平方米，建设一栋六层家居建材商城，框架结构。停车场及地面硬化平方米，绿化500平方米。引进优异网络系统、电梯、监控系统、管理计算机、中央空调、消防系统等设备。3.4建设条件3.4.1 自然地理条件徐水县在太行山东
13、麓，河北省中部。地处北纬3809-3909，东经11519-11546。东和容城县、安新县交界，南和清苑县、北市区为邻，西和满城县、易县接壤，北和定兴县相连，总面积723平方公里。辖7镇7乡,一个城区办事处，304个行政村。地势西北高，东南低。最高点是县城西北象山，海拔447米，最低点在县城东南大因镇李家迪城村，海拔8米。依据形态和成因不一样，全县可划分为两个不一样地貌单元。大致以大王店为界，以西为剥蚀堆积作用形成丘陵区，面积91.2平方公里，占总面积12.6%，以东为堆积作用所形成山前倾斜平原区，自然坡度1左右。 水资源比较丰富。关键河流由瀑河、漕河、萍河，平均降水量546.9毫米，工业、农
14、业和生活用水能够确保。城市供水管网部署合理，水质良好。南水北调中线总干渠从满城县白堡村东北进入徐水县，前后穿越义联庄、大王店、东釜山3个乡镇、13个行政村，渠线长13公里。3.4.2气候条件徐水县属温带半干旱气候区，大陆性季风气候特点显著，四季分明，光资源充足，境内旱涝频繁。春季干旱多风，风速最大，平均气温12.9，相对湿度57%；夏季炎热多雨，多东南风，平均气温25.4，相对湿度73%，降水量占整年降水量74.4%，形成汛期；秋季昼夜温差大，多西北风，平均气温12.3，相对湿度71%；冬季严寒少雪，盛行西北风，气候干燥，平均气温-3.3。整年平均气温11.5，比去年低1。整年降水量417.8
15、毫米，比去年降低44.2毫米。3.4.3经济发展情况实现生产总值（年报口径）1480535万元，同比增加6.6%。其中：第一产业增加值259960万元，比上年增加1.9%；第二产业增加值788310万元，比上年增加7.2%；第三产业增加值432265万元，比上年增加7.9%。一、二、三产业占生产总值比重分别为17.4%、54.5%和28.1%。人均生产总值25766元。财政收入占GDP比重为9.6%，比上年提升0.9个百分点。农业：三农工作扎实推进，农村经济稳步发展。全方面落实各项支农惠农政策，整年发放粮食直补和综合补助资金1亿余元，争取农业、水利专题资金1.2亿元，农民主动性显著提升，农业生产条件显著改善。年内实现农林牧渔业总产值479891万元，同比增加2.
