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1、 房地产经纪人考试指导（5）成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：1.卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所情愿承受的价格。2.买价是站在买者的角度，指买者购置房地产时所情愿支付的价格。3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所情愿承受的价格。市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格是真实需求与真实供应相等的条件下形成的价格。在正常市场或正常经济进展下，市场价格根本上与理论价格相吻合，围围着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在投机心态驱使和非理性预期下，产
2、生很多虚假需求，可能使市场价格脱离理论价格，如在泡沫经济下形成的畸高价格考点25：复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的状况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”。复利的本利和计算公式为：F=P（1+i）n复利的总利息计算公式为：I=P（l+i）n-1考点26：单利与复利的换算（单利与复利的可比性）；在本金相等、计息的周期数一样时，假如利率一样，则通常状况下（计息的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；假如要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。由于通常状况下单利存款
3、（定期）在存款期间不能随便提取，流淌性相对较差，因此，为支付流淌性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区分，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期完毕时将本利一起取出后再存入），实行单利方式只是为了实际计算上的便利。考点27：以一年为计息根底，名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。它是采纳单利的计算方法，把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名义利率是指在一个度量期内结转屡次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为：F=P（1+r/m）nm式中 F第 n 期期末的本
4、利和；P本金；r名义年利率；m计息m次；n计算期。考点28：名义利率与实际利率的换算；名义利率与实际利率的关系，可以通过以下公式换算：i=（1+r/m）m-1式中 i实际利率；r名义利率；m计息m次。考点29：现值+复利利息=将来值考点30：资金时间价值换算中的假设条件；1.资金时间价值换算中采纳的是复利。2.利率的时间单位与计息周期全都，为年。3.本年的年末为下一后的年初。4.现值P是在当前年度开头时发生的。5.将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。6.年金A是在每年年末发生的。7.第一个等差额G和增长率s是在其次年年末发生的。考点31：现值与将来值换算：F=P（1+i）n 式中的（1+i
5、）n称为“一次支付终值系数”，通常用（F/P，i，n）来表示。考点32：原始价值简称原值、原价，也称历史本钱、原始购置本钱，是一项资产在当时购置时的价格或发生的支出。账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。原始价值是始终不变的；账面价值是随时间的推移而削减的。市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出许多。考点33：从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有市场调整价、政府指导价和政府定价。市场调整价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，根据定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，根据定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、本钱价就属于政府定价。
