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1、银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析 院系名称：会计学院 专业名称：会计 年级班级：16届 统本会计6班 姓 名：徐梦帆 指导教师：杨卫 日 期： 2016.12.20 银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。20012003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持
2、在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001200
3、4年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。 两者之间的辨析 银行贷款有两种还款方式：一种等额本息还款法。一种是等额本金还款法。前段时间有朋友贷款，问我这两种还款方式有什么区别。下面我从这两种还款原理做以详细说明。等额本息还款法:是指每月向银行还款固定金额（也称月供），固定金额包括两部分，本金和利息。此还款法是本金逐月递增，利息逐月递减。也就是首月还款本金最少，利息最多，以后逐月本金增加，利息减少。在还款期内，支付的总利息比较高，高于等额本金还款方式。等额本金还款法：是每月向银行还款额逐月递
4、减，其中本金固定不变，利息逐月递减。在还款期内，支付的总利息相对等额本息还款方式要少。但在还款前期，每月的还款额度要大于等额本息还款方式。等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。 等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一
5、个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。 下面我们来分析一下等额本息还款方式原理： 假设在中行贷款总额为20万（用字母D表示），贷款期限为N个月，贷款年利率为7.05%（用字母Y表示），则月利率为（7.05%12=0.005875），每月还款金额为M（2327.3），其中本金为B，利息为L。每月剩下未还贷款总额为S。 每月向银行还款固定金额M是如何计算出来的？第一个月：1.利息=贷款总额x月利率
6、 -L=D =200000x0.005875=1175-L1 2.本金=月还款额利息 -B=M -L=M -D -B1 3.剩下未还贷款总额=贷款总额 - 本金-S=D -B=D-（M - D） =D-M+D=D(1+) - M-S1第二个月：1.利息L2=未还贷款总额x月利率=S1 x =D(1+）- M -L2 2.本金B2=M -L2=M - （D(1+）- M） =M -D(1+）+M=(1+)(M-D）-B23.未还贷款总额度S2=S1-B2=D(1+) - M-(1+)(M-D） =(1+)(D-M+D) - M =(1+)(D(1+) - M) -M =D(1+)2-(1+)M
7、- M =D(1+)2-M(1+(1+)-S2第三个月：1.利息L3=S2x =D(1+)2- M(1+(1+)-L32.本金B3=M -L3=M -D(1+)2+M(1+(1+) = M (1+ + (1+) -D(1+)2= M(1+)2-D(1+)2=(1+)2(M-D）-B33.未还贷款总额度S3=S2-B3=D(1+)2-M(1+(1+)-(1+)2(M-D）=(1+)2(D - M+D)-M(1+(1+)=(1+)2(D(1+) - M) -M(1+(1+) = D(1+)3- M(1+)2-M(1+(1+)=D(1+)3- M(1+(1+)+(1+)2)-S3-根据以上推导，可以
8、得出：第n个月的利息为：Ln=D(1+)n-1- M(1+(1+)+(1+)2+ .+(1+)n-2) -Ln第n个月的本金为：Bn=(1+)n-1(M-D）第n个月的未还贷款总额为：Sn=D(1+)n- M(1+(1+)+(1+)2+.+(1+)n-1)-Sn上面标注蓝色Ln,Sn部分，是一个等比数列，公比q为(1+)，等比数列求和公式如下： S和=a1(1- qn) (1-q) -把代入Ln,Sn两式中，则有： Ln=D(1+)n-1- M(1-(1+)n-1)/(1-(1+)=D(1+)n-1- M(1+)n-1-1) =D(1+)n-1-M(1+)n-1+M=M+(D-M)(1+)n-
9、1 =M -(M-D)(1+)n-1 Sn=D(1+)n- M(1-(1+)n)/(1-(1+)=D(1+)n - M(1+)n-1)/当第n个月贷款还完，剩余总额为0，也就是Sn=0,所有以:D(1+)n - M(1+)n-1)/ =0D(1+)n=M(1+)n-1)/ M=D(1+)n/(1+)n-1)还贷n个月后，付给银行总利息为： L1=D=M-M+D=M-(M-D)(1+)0L2=D(1+）- M=D(1+）- M+M-M=M+D(1+）- (M+M)=M+(D-M)(1+）1 =M- (M-D)(1+)1L3=D(1+)2- M(1+(1+)=D(1+)2- M-M(1+)+M-M
