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1、房地产知识大全前 言不明于数，欲举大事，犹舟之无楫而欲经于水险也。管仲我们觉得：筹划商不能扮演“医生”角色，更不应当仅仅是“点子大王”。全程筹划的宗旨是：协助房地产商寻找并建立一套规范、科学、周密的项目经营决策“防备失误体系”。市场筹划是全程筹划的首要环节之一，对项目的成败具有战略意义，对项目经营决策起重要根据导向作用。房地产界流行的老式典型理论是“地段、地段、还是地段”。但中国房地产市场通过10余年的市场化发展，特别是在e时代的今天，世界已经变小，同一化的趋势使任何房地产商均可进一步跨越地区界线，获取最先进的资讯，并运用先进的手段来争取有限的客户资源，从而在残酷的房地产市场竞争中抢占一席之地
2、。因此老式的地段理论在信息时代的今天已经不能保证房地产项目运作的成功。有一种好的地段（块），仅仅代表房地产有了一种好的开端，要使房地产项目运作成功，尚有许多的环节和细部需要控制和筹划。因此，我们觉得房地产项目需要一种系统、科学的全程筹划过程。我们总结房地产商品有如下几种基本属性：一、资源稀缺性房地产商品的基本生产条件是土地，而从静态角度而言土地是不可再生的资源。这个特性告诉我们楼盘的个性化应当是其重要的特性，任何一种房地产商存在“克隆”某成功楼盘的幻想是不现实的，也是危险的。二、区域消费性房地产商品消费的地区特性十分明显，而房地产商品的辐射面极其有限。这个特性告诉我们，房地产商品有效消费者的锁
3、定应当是不同地区产生相应的定位选择和区域客户的锁定（目的客户群）。三、资金密集性房地产业是高资金投入（涉及房地产商、消费者两方）和资金密集性产业。因此精明的房地产商追求的经济目的是回报率而非利润率。同步对大多数购房消费者而言，购买房屋所需资金的积累往往需要数年乃至数十年漫长的资金沉淀或负债过程。因此，房地产对资金的需求的属性决定了房地产项目无论是投资开发，还是置业投资均需要大量的资金作支撑，是典型的资金密集型产业。四、高度专业及综合性（综合技术性、思维的系统性）由于房地产公司是由许多具有专业技术和丰富实际操作经验的人才构成的，这一行业具有政策性强、波及因素众多的特点，因此房地产业具有极强的综合
4、性。该行业所需知识横跨自然科学和社会科学，因此，在房地产项目投资开发的全过程中，需要众多专业人士的紧密协作和合理分工。五、周期漫长及环节众多性房地产开发从立项、选址、购地、筹划、规划、设计、施工、监理、验收、核算、营销、物业管理、权证等环节十分繁杂，周期较长。“艺多不养人”，专业化分工是社会化大生产发展的必然趋势。也就是一般房地产业界人士谈论的“专业问题专业解决”。六、高回报与高风险并存性众所周知，投资回报与投资风险是一种对立统一体，高回报必然隐藏着高风险。房地产开发的高风险重要源自其高投入与慢产出的特性，一种规模并不是很大的项目有也许是一种公司毕生之功，一着不慎，满盘皆输的事例比比皆是。使这
5、个对政策、宏观环境等极为敏感的产业存在着诸多意想不到的变数。因此，我们觉得：在众多的行业中，房地产业是最需要筹划的产业之一。本章结论：“房地产全程筹划”就是将项目投资开发过程中的每一种环节都做到精细、全面的筹划，因此全程筹划是一种科学而系统的工程。其重要作用不是给房地产商什么铁定的承诺或“灵丹妙药”，而是协助房地产商建立一套科学、系统、合理、可操作性的项目投资经营决策“防备失误体系”。房地产业的生产有如其他产品生产同样，没有哪家公司可以号称其产品就是绝对可以成功，房地产商也不应当仅仅依赖筹划商、代理商有什么万能的“点子”。而是通过双方或多方的密切合伙，找到对项目而言最有效的“防备失误体系”，这
6、才是全程筹划真正核心精要所在。中成公司房地产全程筹划的工作精髓是：魔鬼就在细节中，细部！细部！还是细部！中成房业商务楼实景图列示： 实景图一（办公楼） 实景图二（办公楼） 实景图三（办公区） 实景图四（办公区）第一章、市场调研及筹划的根据和原则一切科学和对的的结论及建议，在“信息爆炸”和市场剧烈竞争的今天，都依赖于系统的决策思维措施和必要的科学手段为前提。措施的对的科学与否，很大限度上决定了我们所需决策支撑（结论或建议）的对的与否。中成房业精要提示：什么是市场调查、市场调研及筹划措施与原则、专项问卷设计、数据群的提取来源、数据群的误差修正一、什么是市场调查市场调查（Market Investi
7、gation）：系以科学措施（例如抽样设计）收集市场资料，并运用记录措施，产生市场资讯的一系列过程。市场调查记录技术源于德国，二战后在欧美日益昌盛，改革开放后由港台传入大陆，受中国市场经济大发展的需要，该技术目前已成为国内各行业决策时的重要辅助手段之一。二、市场调查、市场筹划(研究)措施与原则、我们在房地产市场调研及筹划所采用的一般措施1、系统分析法是将要研究的目的筹划问题当作一种统一的整体，并把这个整体分解为若干子系统，在揭示影响子系统的环境、社会、经济、文化等各项因素及互相关系并对获取的信息进行综合整顿、分析、判断和加工的基本上，选择出最优方案的筹划分析措施。2、综合分析法是筹划主体全面地
8、、完整地结识筹划的目的客体的多种关系、各个方面，从而真实地把握筹划客体的筹划措施。3、逻辑分析法是把筹划客体的发展进程在思维中以逻辑的形式体现出来，从而制定筹划方案的措施。4、排除法是将众多的备选条件、备选方案按一定顺序排列起来，通过寻找各个条件、方案存在的缺陷并将其排除序列外，来达到选择最优方案的目的的筹划措施。这是一种在决策方案之间做出选择的措施。5、逆向筹划法即从既有事实或老式理论的对立面出发，用从一种事物想到相对的事物，从一种条件想到相反的条件，从成果想到因素的思维措施摸索新事物、新理论的一种筹划措施，亦称背面求索筹划法。我们在具体房地产项目的市场调研及市场筹划中，一般是对上述措施的综
9、合应用。、市场调研的具体措施1、头脑风暴法；2、德尔斐法；3、线性规划法；4、筹划树法等。、市场调研的原则1、客观性即强调节个市场调研活动必须尊重市场的实际状况，真实反映市场现状和特点，在此基本上运用科学的措施，将误差减少到最小。2、系统性市场调研是一种需要严密筹划的系统的工作，必须按照预定的筹划和规定展开收集与分析有关资料的工作。3、有关性就是说不应当被动地去迎合房地产商或某些权威学者的意见和观点，而应当是积极地与项目自身的市场特性紧密结合。保证市场调研的科学性与公司经营对的决策的重要是辨认、获取、选择、提炼、分析诸多资讯并能得出科学反映市场动态本质结论的能力。4、时效性必须根据房地产公司决
10、策经营的需要及时进行，不能将已通过时的、乃至于不真实的资料作为根据误导房产商最高决策人（层）。5、精确性规定真实反映市场状况，实事求是，避免因掺杂个人文化、价值等方面取向而引起的偏见。三、市场调查与研究的专项问卷设计及阐明针对达州房地产市场特点，中成公司为本次“龙郡商天下”项目前期市场调研及筹划制定了项目类比楼盘调查表、项目商业用房潜在客户群需求访问表和项目住宅用房潜在客户群需求访问表。四、市场调查与研究的数据群资料获取来源及阐明、12月10日12月18日，我公司市调专人对达州房地产供应市场进行针对性调查：30%；、12月10日12月18日，我公司市调专人对达州在售商业地产项目消费群体样本特性
11、的采集数据、针对性访问记录信息以及对潜在典型消费者的针对性需求调查：30%；、其她途径调查数据：约20%；、采用了有关政府职能部门的权威记录数据和资料：20%。五、市场调查与研究资料整顿及分析原则、本次市场调研潜在的误差1、信息代用误差：是指调研者已收集的信息与解决某一问题所需信息之间的差别。例如我们设定的房地产消费年龄调查，在调查过程中不一定是按同等比例年龄抽样，即本应在1:1年龄段抽样，但本次的年龄段比例并不规范。2、衡量误差：是指在衡量过程中产生的信息与调研者所谋求的信息之间的差别。例如我们在设计及分析衡量资料时，与调查员收集的资料产生一定的误差。3、实验误差：是指一种用以衡量一种或几种
12、受控制的自变量对某个因变量的影响的调研措施。实验误差是指某项实验未衡量受控制的自变量对因变量的影响，却衡量了实验环境等外部因素对因变量的影响。4、总体误差：总体误差是指调研者选择的调查总体也许存在的不当。5、架构误差：抽样架构是指可供调研者从中抽取样本单位的名单。所谓架构误差是指抽样时采用的抽样架构不对的或不完整。6、抽样误差：抽样误差是指因采用随机抽样措施而形成的样本缺少一定的代表性。7、选择误差：是指因采用非随机抽样措施而形成的样本缺少一定的代表性。8、无反映误差：是指因无法与所有设定样本对象联系或某样本对象未对调查问卷等衡量工具做出反映或只对其中部分内容做出反映而形成的误差。、调研误差的
13、修正本次调研充足考虑到上述的误差存在的也许性，因此在整顿、记录、分析本次市场调研及市场筹划报告时，我们采用了如下措施控制误差，使其达到最小化。1、本次调研资料参照近期其他项目专项市场调研及筹划报告有关资料，避免代用误差；2、运用大量我公司长期跟踪适合所获取的资料，避免衡量误差；3、采用我公司专门人才及不同部门会审整顿草稿，提出修正意见。避免市调人员主观结识的影响；4、采用抽样样本细化分类，避免实验误差及抽样误差；5、采用有目的、分区位等手段，避免选择误差及架构误差；6、采用放弃性资料，避免无反映误差；7、采用参照国家权威部门、机构所发布的大量数据资料，避免漏项误差；8、重点走访了达州建设局、房
14、管局、记录局、财贸办、经贸委、整规办及达县建设局、国土局、招商局、公安局等政府职能部门，获取达州区域宏观政策指引信息及多层面的有关资料。第二章、项目区域概况房地产项目特有的地区属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的区域投资环境均要站在全景式和历史感的高度，对其项目区域的人文历史、行政建制、地理状况、社会及经济发展等资讯进行全面深度的系统描述和调研。其目的只有一种：只有对项目所处区域有关历史文化及都市信息充足把握，方能在将来的房地产项目经营决策中得到全景式的感性及理性支撑以及时空上的有机联系。中成房业精要提示：区域核心信息、区域基本信息、区域总体规划资讯一、区域核心信息川东北区域性政治、经
15、济、文化中心。四川东(北)部的二级中心都市。川东交通枢纽。达州市将是四川连接长江万州港的重要通道，是四川东出西进的桥头堡。现已形成铁路、公路、航空为主的综合交通运送体系。鄂、渝、川、陕邻近县市商贸中心和物资集散地，川东北商贸中心。川东教育科研信息中心。医药、机电、能源、教育信息产业和服务业将成为达州市区重点发展的支柱产业。达州市经济跨越式发展的“二十四”字战略指引方针：融入成渝、联动秦巴、强工重农、兴城活商、追赶跨越、富民强市。省级卫生都市。川东北区域性中心都市达州区位分析图山水园林达州城区概貌图二、区域基本信息【资讯来源：达川地区国土志、达州市记录年鉴（）、达州记录快报（11月）】等、历史沿革达州市历史悠久，早在上古时期就有人类在此生息繁衍。春秋战国时期为巴国治地。公元前3，秦国司马错伐巴蜀后统一四川，公元前3秦惠文王设立宕渠县(治今渠县土溪乡)辖今达州市及四川东北部大片地区。东汉和帝时，分宕渠县之东置宣汉县(治今达州市)，之北置汉昌县。南北朝时期，先后在达州市建立的
