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1、江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展建议谨呈：昆山市阳澄湖房产有限责任公司 “湖滨花园”南部地块商业发展建议 国邦房产营销 2008年7月17日沪宁城际轻轨（示意图）前进西路湖滨花园前进西路沪宁城际轻轨（示意图）当“沪宁城际轻轨”阳澄湖站建成使用“前进西路”全线贯通Contents 目录Chapter一3.市场分析二.项目分析三.定位初探四.定位论证五.发展建议六.补充方案【一、 市场分析】1. 昆山西部概况昆山西部是泛指的地理概念，通常以江浦路以西为界，以森林公园和阳澄湖两大景观区为主要区域。从2002年开始政府对昆山的定位就是一体两翼，中心老城区是一体；两翼是城市副中心昆山的东部和西部。西部的
2、定位是生态的，对于这个定位，政府在基础设施方面投入了大量的资金。综合而言，西部是集大学园区、教育文化、商业、居住为一体的区域。 湖滨花园昆山市西部副中心城市交通形态规划图西部副中心控制规划对面积约22平方公里的城市西部地区实施规划控制，整体搬迁原玉山民营开发区，规划成人口相对集中，以中、高档住宅区为主体，以马鞍山生态大道、前进西路、江浦路等主要道路为骨架，体育中心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区。城西目前住宅项目众多，主要集中在二路一湖区域即前进西路及马鞍山路和阳澄湖。商业地产主要以前进西路沿线为主。本案2.1 前进西路沿线商业概述前进西路的商业发展可以分为二大板块：“市
3、区板块” 、“远城板块” 。“市区板块”商业范围包括震川西路以北、花园路以南、江浦路以东、中山路以西这一区域，板块以大规模、纯商业项目为主，规划良好。江浦路以西的都称为“远城板块”，该板块商业项目基本以社区配套为主，规模较小，缺少规划。同时，由于前进西路延伸段直达正仪，所以，远城板块又可以分为森林公园片和正仪片。市区板块远城板块中高档、大规模商业中低档、社区商业本案市区板块超大型、中高档商业密集，竞争激烈，辐射全昆山该板块前进西路沿线汇集了：沃尔玛、家乐福、欧尚三大世界500强企业大卖场，三大卖场聚集在不到1公里的路段内，加上昆城中欣商业广场，组成了昆山阵容最大的商业消费中心服务区。2.2 前
4、进西路沿线商业市区板块1公里沿线内超过20万平米商业世贸广场（约10万平米）主题：家乐福嘉信茂广场（约4.5万平米）主题：沃尔玛昆城中欣（约5万平米）曼哈顿广场（约6万平米）主题：欧尚片区内四大商业项目相距不到一公里，其中三大卖场业态、规模彼此接近，未来近身肉搏将在所难免。超20万平米的面积，其商圈范围涵盖全昆山，对前进路沿线商业而言，将是最大、最强的竞争板块，对大规模同类业态商业形成较大竞争。森林公园片中小型社区商业为主，商业体量庞大，重复开发严重片区以社区配套商铺占据着主流位置，纯商业项目稀少。该板块楼盘基本均有自身的商业配置项目，代表性的拥有自身配套的有通澄花园、自由创逸、时代中央社区等
5、。片区商业业态以快速消费品为主，档次较低、规模较小，缺少规划，消费外溢现象严重。随着社区入住率的增加，片区商业的繁荣指数随之增加。目前较为成功的有通澄花园社区商业。2.3 前进西路沿线商业远城板块之森林公园片远城板块森林公园片远城板块正仪片本案片区部分在售商业项目售价情况：海佳名邸：均价11000元/平米 面积120平米左右 2层结构：1层层高4.2米 2层层高3.6米 进深13米 开间4米 销售进度：销售掉50%自由创逸：价格846811000元/平米 面积230平米左右 2层结构：1层层高3.9米 1层进深13米 2层层高3.6米 2层进深19米 片区前进西路沿线商业数量众多，基本空置，人
6、气严重不足。经营较佳的有通澄花园社区沿街商业，小区内侧商铺在100到130平米 租金从3万元到5万元一年，位置影响着租金状况。业态以中低档餐饮、服装、超市、修理、杂货店为主，生意较好。原因简析：一方面区内有黄泥山小学的行政配套，带来人气支撑；另一方面，位于社区中心商业经营明显较好，说明该片区内居民入住率较高，居民入住率的比例直接影响到区内商业的繁荣程度。远城板块代表项目马鞍山路步行街该项目位于通澄花园的东北面，总建筑面积约3万平方米，由内外街贯通而成，集购物休闲、美食娱乐、文化风情于一体，是西部少有的纯商业街。项目至今仍然处于全面闲置状态。由于与本案较近，预计将来将是片区内商业主力竞争者之一。
7、马鞍山路步行街分析：从马鞍山路步行街目前几乎全部空置的情况来看，主要有以下几个方面的原因：一、没有特色和主题项目没有什么特色和主题，缺乏吸引力。二、没有进行招商管理项目没有任何招商管理，任由业主自行管理，没有人气支撑。三、区域内商业体量较多，业态重合通澄花园本身建有大量社区商业，区域商业体量多，彼此业态上又有重合。四、区域内人口数量较少目前区域内入住率较低，人口数量较少，不足于支撑如此大体量商业。五、朝向马鞍山路项目与马鞍山路联系不够紧密，加之对面为墓地，发展潜力受到较大影响。综上所述，马鞍山路步行街最大的问题在于第一、二条：没有特色和主题，没有进行招商管理。正仪片中小型社区商业，自成一体正仪
8、商业集中于君子亭路，长约1.5公里，均为住宅临街商铺，业态以中低档快速消费品为主，如餐饮、服装、手机、中型超市等，人流密集、较为繁华。以新城路为界，君子亭路分为东西两个片区。其中，西片商业明显好于东片。2.4 前进西路沿线商业远城板块之正仪片本案君子亭东路沿街商业结构均为上下二层，每铺面积约90100平米，租金水平为2万元/年。整体出租率约70。君子亭西路沿街商业结构以一层或二层临街商铺为主，每铺面积约40100平米，租金水平为2万元4万/年。整体出租率约100。整体而言，正仪商业消费人群主要以外来人员为主，消费力有限，整体商业体量饱和度较高。2.5 前进西路沿线商业小结 从前进西路沿线远城区
9、板块商业空置现状可以明显看出，造成区域内现有商业空置比例极高的 主要原因为：商业开发量较高，区域内居民人口数量较少、购买力水平还处于较低水平。这一 局面将会持续35年以上时间。 从前进西路市区板块商业巨头云集可以明显看出，国际商业巨头对昆山商品消费市场前景一致 看好。与此同时，如此密集的大规模商业扎堆，对沿线商业竞争压力较大，尤其是大规模商 业。 前进西路沿线均规划了大型住宅区，随着城西板块的深入开发，前进西路日益成为昆山商业最 密集、繁华程度最高的商业黄金走廊。虽然发展潜力巨大，但是沿线商业开发量的不断加大， 市场风险、竞争压力随之增大。 前进西路市区板块为大规模、国际级商业，其影响力和影响
10、范围巨大，本案亦在其影响范围 之内，从区位来看，由于与本案位于同一线路，对本案的负面影响和竞争压力较大。 本案处于前进西路远城板块中森林公园片和正仪片之间，该片区内以满足小区或区域内消费为 主，由于规模较大，与本案间存在较大竞争。 综上所述，本案与前进西路沿线商业存在较大竞争，发展空间受到局限，可供发展与选择的余 地不大。因此，要想取得较好的发展前景，关键在于本案如何形成自身特色和差异化，留住并 吸引片区内更多消费人群，同时积极向外拓展和延伸商圈范围。2.6 前进西路沿线商业与本案间的关系马鞍山西路本案前进西路绕城高速城际轻轨新城路区域有两大交通规划，分别是：第一，城际轻轨阳澄湖（正仪）站；第
11、二，前进西路延伸段与正仪新城路相连。3. 区域交通规划由铁道部、江苏省和上海市三方合建的沪宁城际铁路投资估算总额394.5亿元。全线共设21个车站，其中江苏境内设南京站、仙林站、宝华站、镇江站、三山西站、丹阳站、常州站、戚墅堰站、洛社北站、无锡站、无锡新区站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园站、阳澄湖站、昆山南站、陆家浜南站17个车站，上海市境内设安亭北站、南翔北站、上海西站、上海站4个车站。沪宁城际铁路已于2008年7月1日动工，将力争在2010年7月1日世博会开幕前通车运营。公交化运营是沪宁城际铁路的最大特色。沿线停靠站点多，发车班次多，密度高，最小间隔可达到每3分钟发一班车，苏州至上海仅需
12、15分钟。苏州工业园区唯亭西阳澄湖站城际轻轨的规划阳澄湖正仪轻轨站对城西发展的影响房地产城西住宅均价4200元/m2，远低于上海和苏州的1万余元。巨大的价格差将吸引大量苏沪两地购房者旅游业城西拥有包括阳澄湖在内的众多生态、历史资源，旅游业将进一步得到发展和加强经济（商业）交通的便捷将极大地提高城西的经济发展水平，光大闸蟹一项就可以增加更多外来消费者前进西路延伸段本案前进西路（延伸段）新城路阳澄湖轻轨站规划中的前进西路延伸段工程，将直接延伸至正仪新城路延伸段，交汇于城际轻轨站点附近，将昆山西部直接同市中心紧密连接，预计于2010年与阳澄湖轻轨站同期完工。届时，将直接推动正仪区域的城市化建设与水平
13、，将整个西部串联起来，昆山西部城市副中心名至实归。注：该卫星图拍摄时间较早，不能精确反映当前情况，敬请谅解无论是沪宁城际轻轨站点还是前进西路延伸段，对城西的整体发展具有明显的积极意义。同比而言，对城西的住宅发展影响更大。4. 城西商业前景展望前景展望：作为“一体两翼”的重要城市战略规划，城西的发展空间在不断地提高。随着城西的深入发展，城西的城市化率和城市功能不断增加，将逐渐形成独立于市中心的区域商业中心。沪宁城际轻轨的开通，将为城西导入大量人流和物流，进一步推动城西沿线住宅和商业地产的开发，加快西部的城市化进程和经济的繁荣。对于沿线商业而言，意味着将迎来更多的发展机遇。目前，区域内的现有商业规
14、划远远不能适应未来发展形势，城西商业中心也未形成，城西商业面临着消费升级和模式转变的契机与挑战。【二、 项目分析】1. 地块由来地块为城西动迁大盘湖滨花园（通澄二村）项目南部商业地块。湖滨花园项目总建筑面积约48万平米。南部地块2. 区位分析正仪工业区巴城本案项目地块位于巴城镇南部、昆山市西部，属于昆山城西板块。湖滨花园1000米3700米项目地块距离正仪约1公里，距离体育中心约3.7公里（3700米），距离马鞍山路约760米，处于正仪与城西交汇的中间地带。由于目前道路不畅，整体区位优势不够明显。760米注：该卫星图拍摄时间较早，不能精确反映当前情况，敬请谅解3. 地块四至地块北面为湖滨花园居民区地块东面为规划用地，目前为池塘及农田地块西面为规划用地，目前为河道、池塘及大棚蔬菜地地块东面为规划用地，目前为池塘及农田整个地块被河道和池塘切割得较为零散，极不规整。地块呈不规整长方形，东西长约700米，南北宽度约100余米。
