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1、内部资料注意保密投资管理手册（CSCEC8B-RO-IM-2016）二一六年九月目 录1总则11.1目的11.2范围11.3依据11.4管理原则11.5主要应对风险11.6术语和定义12职责与权限22.1管理职责22.2审批权限33管理要求33.1投资预算管理33.2市场研究管理43.3土地拓展及投资审批管理53.4投资过程管理123.5项目后评价管理164检查、评价与改进174.1业务检查174.2绩效评价174.3管理改进185附则185.1解释与修订185.2表单185.3模板191 总则1.1 目的规范地产业务的投资管理流程，防范投资风险，保障投资收益。1.2 范围适用总部、区域公司的
2、投资管理工作。1.3 依据中华人民共和国公司法；中华人民共和国合同法；城市房地产开发经营管理条例；中国建筑投资管理制度（中建股投字（2012）125 号）；中国建筑投资预算管理办法（中建股投字（2012）124 号）；中国建筑投资项目立项管理办法（中建股投字（2012）131 号）；中国建筑投资项目基本标准规定（中建股投字（2012）150 号）；中国建筑投资项目决策管理办法（中建股投字（2012）391 号）；中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法（试行）（中建股投字（2013）425 号）；保障性住房投资开发业务指引（中建股投字（2012）366 号）；投资管理手册（CSCEC8B-R
3、O-2013）；中国建筑投资业务过程管控指引（中建股投函字2015104号）；中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则（2016版）。1.4 管理原则（1）投资导向原则：符合城市发展规划以及企业发展需要；（2）投资效益原则：具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；（3）投资风险原则：投资风险可控、稳健运营。1.5 主要应对风险决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。1.6 术语和定义（1）房地产投资项目：指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通
4、过市场销售）；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；开发、销售保障性住房项目。（2）成本利润率：成本利润率=税后利润税前成本100% 税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。（3）综合成本利润率：综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）税前成本100% 该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算
5、综合考虑我方开发利润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。（4）静态投资回收期：静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。（5）财务内部收益率：资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。（6）几日内：工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。2 职责与权限2.1 管理职责序号公司总部区域公司（一、二级城市公司）项目部1投资预算策划及管理投资预算编制填报项目预算2市场研究管理区域房地产市场研究3土地拓展及投资项目报审管理土地拓展及立项、可研报告编制4报批报建管理（“五证”）前期证照手续办理（“
6、五证”前）前期证照手续办理（“五证”前）5投资过程管控(含数据统计汇总及审核)项目动态监控(含数据统计报送)提供数据6项目后评价管理实施项目后评估配合项目后评价7组织项目投资数据库建库及内控可研审核投资数据库建库及内控可研编制8项目拆迁监控监督项目拆迁工作负责项目拆迁实施9投资制度建立及修订提出制度修订建议提出制度修订建议2.2 审批权限序号管理决策事项局总部总部区域公司1年初/中投资预算表审批-董事长-2城市进入-董事长-3项目立项建议书-董事长-4项目可行性研究报告-董事长-5投资合同/协议签订-董事长-6投资资金支付-董事长-7投资重大事项变更-董事长-8项目后评价报告-董事长-3 管理
7、要求3.1 投资预算管理（1） 管理流程（2） 工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1确定编制范围并下达通知及时下发通知，确保覆盖预算编制范围11月10日投资发展部财务资金部-2编制预算及时、合理5日内投资部-年初投资预算表3年初投资预算汇总表确保预算汇总表的科学合理2日内投资发展部-4评审评审并提出意见上报局之前5日内投资管理委员会投资发展部-5审批及时审批1日内董事长-6上报局并跟踪批复情况及时上报并跟踪审批后次日投资发展部-年初投资预算表7下发投资预算及时下发投资预算批复批复后即日投资发展部-8执行投资预算严格执行区域公司-9上报年中预算调整编制投资预算调整表要及
8、时、合理、详尽接到上级通知后3日区域公司-年中投资预算表10汇总年中投资预算表确保预算汇总表的科学合理2日内投资发展部-11评审评审并提出评审意见上报局之前5日内投资管理委员会投资发展部-12审批及时审批1日内董事长-13上报局并跟踪批复情况按时上报审批后次日投资发展部-年中投资预算表14下发年中项目投资预算调整及时下发投资预算调整批复批复后即日投资发展部-15执行投资预算严格执行次日区域公司-3.2 市场研究管理3.2.1 城市进入性研究（1） 管理流程（2） 工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1组织编制报告组织协调其他部门参与编制通知下达后次日投资发展部-2配合编
9、制积极配合30日内投资发展部成本合约部、营销管理部-3完成报告编制要求报告的科学性、合理性、完整性次日投资发展部-城市进入性研究报告4评审及时评审并提出意见7日内投资管理委员会-5审批及时审批3日内董事长-6报局总部并跟踪批复情况及时上报次日投资发展部-城市进入性研究报告3.2.2 日常市场研究（1） 工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1房地产信息收集持续、定期搜集每月10日前投资发展部-信息汇总表2市场报告撰写持续、深入，及时掌握城市房地产市场动态，分月度、半年度及年度市场报告月度市场报告每月15日前、半年度市场报告7月15日前、年度市场报告1月15日前投资部-市场
10、报告3专题报告根据市场及公司发展动向，适时进行专题研究根据要求时间投资发展部-专题报告3.3 土地拓展及投资审批管理3.3.1 投资拓展及审批控制流程 3.3.2 项目机会研判（1） 管理流程（2） 工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1信息获取寻找投资机会，考察和筛选投资项目-投资部-宗地查看表、项目政府规划要点一览表2市场调研投资部对项目初步信息（含规划指标等）与相关部门交底，并组织地块踏勘及市场调研2日内投资部设计部、运营部、成本部、营销部-3完成专业信息搜集及时完成5日内投资部设计部、运营部、成本部、营销部宗地风险排查表4完成项目机会研判及时完成2日内投资部-项
11、目机会研判报告5领导审批报区域公司总经理审批，决定是否进入立项阶段或放弃7日内区域公司总经理-6备案向投资发展部备案次日投资部投资发展部-3.3.3 项目立项立项标准：序号项目类型成本利润率年自有资金内部收益率全投资内部收益率静态投资回收期1以销售为主的房地产投资项目（指销售物业建筑面积占比不低于80%）不低于12%不低于15%-2定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）不低于8%/6%不低于10%/20%3以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）-不低于10%不超过12年4综合型房地产投资项目（指项目中同时
12、包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）销售物业不低于12%-不低于10%不超过10年5保障房项目不低于8%不低于15%不低于15%-（1） 项目立项管理流程（2） 工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制项目立项建议书对在机会研究后筛选的项目组织编写立项建议书，并提供相关资料给参与编写部门-投资部-项目立项启动通知书2相关部门参与编制输出相应成果 20日内投资部营销部、设计部、成本部项目立项相关部门输出成果 3完成项目立项建议书内容详实，论证充分次日投资部-项目立项建议书4区域公司领导评审-5日内投资部区域公司相关部门区域公司评审意见表5区域公司总经理同意后上报总部投资发展部及时上报项目土地获取前3个月投资部-项目立项材料5总部部门审核评审并提出修改意见3日内投资发展部总部相关部门总部部门评审意见表6组织召开投委会会议将相关议案提交投委会委员并组织召开投委会会议7日内投资发展部-7投委会评审对项目立项评审并提出意见次日投资管理委员会-总部投委会会议纪要8上报局投资管理部并跟踪批复情
