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1、房产局物业办科学发展观调查汇报 伴随城镇住房制度改革的逐步推进，房屋全部权结构发生了重大改变。个人拥有住房的比重越来越高，居民对居住环境、小区秩序的要求越来越高，和居住相关的多种消费需求越来越多，住房成为大多数居民家庭的关键财产及财富积累的关键形式。居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求，同时也产生了协调房屋全部权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需要。多年来，XX市区的物业管理工作，在市委、政府的大力支持下，经过社会各界的共同努力，物业管理以规范发展为专题，以满足业主、使用人的多层次物业服务需求为宗旨，以诚信履约为提倡，以建立健全物业管理体制、规范物业管理行为、提升物业管理水
2、平为关键，服务水平逐步提升，市场竞争机制逐步形成，效益逐步显现，为提升城市管理水平，改进人居环境发挥了主动作用。不过也应看到，本市物业管理工作仍处于初级发展阶段。我们结合深入学习实践科学发展观活动，和挂钩联络点党支部一起，成立调研小组，指定专员带队，深入市区各物业服务企业和金星镇、胜利镇及相关小区，走访50多户居民，对市区物业管理工作进行了详实的调研。一、XX市区物业管理工作现实状况二、XX市区物业管理工作面临的关键问题社会评价方面：一是行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。二是行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主和物业服务
3、企业之间的关系看作是雇佣关系或主仆关系，动不动就有意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。三是舆论导向存在偏差。多年来，多种舆论媒体对于物业服务行业的正面报道少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导业主，给行业造成很大负面影响。四是物业服务消费观念不强。大家对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不主动支持、不主动配合。政府监督方面：一是地方立法跟不上，相关政策不配套。相关部门对物业管理不够重视，对行业发展不够关心。地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章可循。二是协调和执法不力，和相关部门关系不
4、够顺畅。政府协调工作不够立即也不到位，缺位和执法不力，和市区供水、供电、供气、供暖等相关部门协调不力。三是物价部门实施政府定价适用过宽。本市的住宅小区物业服务费收费标准是2021年制订的，最高一级的收费标准为元/月，最低的只有元/月，企业怨声载道。四是现行税赋政策不合理，对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，企业经济负担重。开发建设方面：一是建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾，给物业管理带来隐患和纠纷。开发单位利用建管不分，掩盖前期遗留问题、转嫁新建项目矛盾较多，有的新建项目房屋质量问题突出。二是利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。有的开发单位并不是真正重视物业管理，而是利用物业管理为开
5、发项目搞包装，打品牌，目标是促进房屋销售，为开发单位的本身利益服务。而且经常拖欠空置房物业服务费。三是住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。部分住宅项目，开发单位片面追求经营效益，压缩配套设施项目，给以后物业企业入驻开展物业管理工作留下隐患。业主和业主委员会方面：一是公共意识不强，守约观念淡薄。部分业主片面强调个人维权，把物业企业当成对立面，不遵守要求，不服从管理，甚至有意刁难物业服务人员。部分业主只讲权利、不讲义务，业主公共意识普遍较差，业主参加物业管理的意识不强，业主不能自觉遵守管理规约和要求。二是配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，业主不配合、不支持物业管理，业主拖
6、欠物业服务费问题突出，业主不按要求交纳物业维修资金。三是业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。国务院物业管理条例设置的业主大会制度，业主大会规程要求了业主大会的运作程序，但在详细实施中感到可操作性不强。即使条例已经颁布近6年时间，但真正落实业主大会制度的小区不多。四是业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。首先是业主委员会成立难，其次成立了业主委员会的小区，作用没有充足的发挥。有的业主委员会运作不规范，有的业主委员会超范围活动影响小区稳定，还有的业主委员会有特权化倾向，甚至部分业主委员会成为物业服务企业对立面。物业服务企业方面：一是企业经济效益较低，行业发展后劲不足。企业效益低、发展慢
7、，发展后劲严重不足，连年亏损的占70%以上。关键是因为物业服务费标准过低，也有部分原因是因为物业服务收费率低造成的。二是人员素质较低，专业人才缺乏。从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大;企业缺乏规范管理和技术人才;从业人员整体素质不能适应物业管剪发展要求，服务意识差。市区物业管理从业人员中，70%以上来自转制、转岗、转业和农村剩下劳动力，其年纪、文化、专业知识、技能全部需要进行结构性调整。部分从业人员责任心和服务意识不强，服务技能有待提升，面对物业管理服务活动中的矛盾和问题不能立即、正确的处理，也是造成物业管理纠纷不停、投诉增多的原因之一。三是服务市场不成熟、行业竞争不规范。因为社会、政
8、府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场现在还未达成公开、公平、公正、老实守信和健康有序的良好状态。旧小区、散居楼院方面：一是房屋建设年代早，年久失修功效残缺;二是小区配套设施缺损，存在道路破损、场地不整、绿化率低、公共设施不齐，无管理用房、无路灯、无停车场、无健身设施等问题;三是小区公共环境脏、乱、差，缺乏必须的垃圾搜集清运设施;四是私搭乱建严重，小区内暂时建筑、违章建筑多;四是低收入人群集中，低保户百分比大，下岗、失业、企业退休人员多;五是人员成份复杂，外来人员多、租房户多，治安问题突出。三、对加强XX市区物业管理工作的几点提议物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业
9、化的方向发展，做到严格管理、科学管理、长期有效管理，针对XX市区的实际，我们提出以下提议：要加大宣传教育力度，增强齐抓共管意识。物业管理工作关系到广大居民的日常生活，关系XX社会的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象。所以，各级党委、政府要充足利用多个宣传载体，发挥新闻媒体和社会各界的力量，利用好小区、居委会和乡镇的阵地，常常地、持久地、重复地深入机关、小区及大街小巷，认真宣传物业管理条例、物权法和建设部相关物业管理方面的法律法规及市委、政府相关物业管理工作的相关要求，教育广大党员干部和人民群众做学法、懂法、使用方法、护法的带头人，切实增强广大业主的自我约束、理性维权意识，真正形成齐抓共管物
10、业管理工作的共识。要建立健全法规制度，提升依法办事能力。一是要从源头着手。要在认真落实实施国务院物业管理条例的基础上，立即着手制订出台符合本市实际的地方性法规、政策、规范性文件，立即调整物业管理工作中多种关系。如物业管理措施、住宅专题维修资金管理措施、前期物业服务招投标管理暂行措施，和物业管理协议、管理规约等示范文本。制订出台XX市物业管理考评细则、等级评定、服务标准，并会同市物价部门重新核定新的物业收费标准。二是要从本身抓起。要认真规范物业服务企业的职责，完善各项工作制度，依据物业服务协议约定的内容，明确权责。建立健全安全保卫、保洁、维修等服务工作岗位职责，制订完善从业人职员作标准和考评措施
11、，规范物业从业人员行为规则。三是要从外围搭台。明确乡镇、居委会及小区推行物业管理工作的职责，规范好业主委员会成立程序、业主委员会选举行法、业主大会议事规则、管理规约等示范文本，并落实到业主委员会选举工作中，切实做到有法可依、有章可循。要切实加大舆论监督，建立长期有效管理机制。居委会、业委会、物业服务企业在小区中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物业管理的主体，不管哪一方出现不规范行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提升。一是要建立健全社会监督、舆论监督、媒体监督制度，在小区设置监督举报箱，向社会公告监督举报电话，利用电视、广播和报纸，立即宣传报道物业服务管理和服务中的优秀集体和个人，接收
12、社会监督。二是要切实加强内部管理，加强对物业服务人员的政治思想、品质道德、爱岗敬业等教育，加强业务培训，规范她们的言行。三是要建立健全考评评选制度，完善激励机制，充足发挥物业服务人员的主观能动性，规范物业服务行为，形成用制度管事，用制度管人的良好气氛，使企业逐步走上制度化、规范化的良性发展轨道。要因地制宜管理物业，切实处理遗留问题。历史遗留问题关键指旧小区综合整改改造、无人管理小区的接轨和早期开发房屋的专题维修资金收缴问题。所以，一是要紧密结合现在市区体制实际，根据条块结合、属地管理标准，理顺物业管理体制。提议由XX市区周围乡镇和各小区对无人管理的旧住宅小区进行管理。二是加大政策扶持力度，提议
13、市政府和社会各届，加大对旧住宅小区综合整改的政策倾斜。三是在资金投入上，拟采取政府补一点、公用设施运行单位投一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点的处理措施，努力改进旧小区环境和旧小区无人管理的现实状况。要常常开展物业整改，认真清理卫生死角。一是要清理物业服务不到位的问题。每个月开展一次小区卫生大清理活动，做到地面无杂物、墙面无牛皮癣、空中无飘浮物、垃圾箱内无堆积物、公共部位无堆砌物、死角部位无陈旧物。二是要规范物业服务企业硬件和软件设施。协调处理物业服务企业和业主委员会办公用房不到位问题，规范业主委员会的监督管理。三是要加大住宅专题维修资金的清缴力度，根本清理物业管理费用拖欠问题。要认真疏理管理渠道，主动搭建友好平台。物业行政主管部门要立即向上级机关及相关部门反馈物业管理工作情况，定时和相关乡镇协调会商物业管理中碰到的问题，立即监督指导物业服务企业做好物业服务工作。要切实把前期物业服务招投标工作纳入主要议事日程，在新建小区工程完工验收时，物业主管部门要严格对物业管理用房问题、公用设施设备的完善情况进行验收，并督查移交相关资料。要从科学发展观出发，紧密结合地域实际，立即和物价及相关单位会商，研究制订新的物业服务收费标准，为物业服务企业和广大人民群众提供便利。
