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1、一.项目用地周边环境分析 ( 一 )项目土地性质调查1.项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口，项目地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。 项项目规划划建筑用用地10000000平米米，占地地面积6670000平米米左右。原原址为工工业用地地，地上上建筑物物多为厂厂、库房房、办公公用房，拆拆迁较简简单。（二）项目目用地周周边环境境调查1.生态环环境1-1自然然景观:项目周周边区域域为工业业区，有有一定绿绿化面积积，但由由于大多多数绿化化使原来来是工厂厂的厂区区绿化，绿绿化水平平偏低。周周边自然然景观只只有新开开河，如如果新开开河能够够改造，将将对该区区域的环环境
2、提升升起到相相当的作作用。1-2环境境污染:虽然项项目周边边区域原原为工业业区，但但是近几几年区域域内工厂厂纷纷停停产，加加上原本本的工厂厂并不是是高污染染企业，所所以周边边的污染染并不严严重。原原有的大大型污染染企业天天津搪瓷瓷厂已倒倒闭，另另一污染染源东方方化工厂厂距离较较远，对对此项目目无太大大影响。1-2-11噪音：周边的的铁路是是主要的的噪音污污染源，除除了西侧侧的铁路路基本废废弃，南南侧和东东侧的铁铁路由于于是主要要铁路，利利用率较较高，产产生的噪噪音对项项目也有有一些影影响，但但由于项项目与铁铁路有一一定距离离，估计计噪音的的影响将将集中在在晚上。1-3治安安环境：该区域域原有的
3、的居住人人口不多多，但主主要是产产业工人人。在经经过了几几年的大大规模改改造之后后，虽然然有大批批居民迁迁入，但但主要集集中在榆榆关道上上，南口口路一带带仍然较较偏僻，且且周边基基本无外外来人口口，治安安的基础础不错。在在项目东东侧铁路路附近有有铁路公公安处看看守所。2.人文环环境：由由于原居居民较分分散，当当地并无无特色人人文环境境。（三） 地块交通条条件调查查1 周边交通现现状条件件：项目目所在地地距中山山路约33公里，距距天泰路路（京津津公路）11.2公公里，距距京津塘塘高速入入口5公公里左右右，距天天津北站站5公里里左右，交交通比较较方便。在在京津公公路未改改造之前前，南口口路的交交通
4、流量量还比较较大，京京津公路路改造之之后，许许多流量量改走京京津公路路，使南南口路的的压力减减缓。2 公共交通网网： 118路，北北仓辰纬路路、 8803路路，万科科新城人民公公园852路，宜宜兴埠西站、 6670路路，小淀淀百货大大楼671路，梅梅厂百货大大楼、 8788路，普普济河道道金谷园园610，浦浦口道四十七七中、 6778路，体体院北普天里里3 交通远景规规划：榆榆关道在在规划中中是一条条四十米米宽双向向四车道道的规划划路。目目前周边边项目的的退线也也可以体体现出这这一点，改改造后的的榆关道道将使周周边的交交通状况况进一步步改善。（四） 周边市政配配套设施施调查1.购物: 周边边购
5、物不不太方便便，家乐乐超市在在中山北北路与育育红路交交口，中中山路和和新安购购物中心心都距该该项目较较远。周周边也没没有成型型的自由由市场。2.餐饮:周边比比较知名名的餐饮饮场所为为翰宾楼楼，另外外在项目目以西还还有一家家津浦大大酒店。3.教育:周边的的小学有有育英小小学，该该学校是是市属重重点小学学，距项项目距离离在1.5公里里左右。另另外外语语学校与与项目距距离也在在这个范范围内，同同时该校校教育质质量也不不错。项项目西侧侧的席厂厂下坡小小学则属属于教育育质量稍稍差的小小学。昆昆纬路上上的天津津市二中中是新建建的示范范校，只只是稍远远了一些些。河北北工业大大学市本本市首批批招生的的重点大大
6、学，教教育质量量较好。周周边缺少少好的幼幼儿园和和保育院院。4.医疗:河北医医院和铁铁路医院院是周边边距项目目最近的的两所医医院，但但医院较较小。周周边医疗疗水平较较高的医医院还有有中医医医院和二二五四医医院，其其中二五五四医院院是大型型的综合合性军属属医院，只只是距项项目稍远远。5.文体:周边问问题设施施及场所所短缺，至至于前文文所提周周边人文文环境不不理想有有关。6.银行、邮邮局:周边无无较大的的银行，在在周边只只有一个个工商银银行新开开河储蓄蓄所，另另外，新新开桥邮邮电所也也距项目目不远。但但是项目目周边无无证券部部。7.其他：榆关道道西头北北洋桥畔畔有西沽沽公园，在在北站附附近还有有北
7、宁公公园，这这是周边边较有名名的两个个景点。（五）综合合分析：从地理位置置分析，该该地块在在河北区区的属于于中等地地带，原原为工业业区，随随着近几几年的改改造已逐逐步发展展成为新新的居住住区，生生活配套套设施逐逐渐完善善，人文文环境尚尚未形成成，客源源基础相相对薄弱弱。二.区域市市场现状状及其趋趋势判断断（一）宏观观层面形形势分析析及预测测1宏观经经济形势势趋向调调整1-1 世界经经济呈现现衰退迹迹象2001年年世界经经济增长长率为22.4%，大大大低于220000年的44.7%。这将将是自119933年以来来世界经经济的最最低增幅幅。摩根根斯坦利利将2.5%的的增长率率作为判判断世界界经济是
8、是否进入入衰退的的门槛。以以此衡量量，则220011年肯定定是衰退退的一年年。目前前世界经经济面临临的一个个突出问问题是，几几乎所有有地区的的经济出出现了220年来来最严重重的同步步下滑的的情况。考考虑到目目前石油油及原料料价格下下降、欧欧美银行行指导利利率调低低、工业业化国家家通胀压压力减轻轻刺激购购买力增增强，以以及新技技术的应应用使劳劳动生产产率继续续上升等等诸多利利好消息息，我们们固然有有理由相相信20002年年世界经经济将开开始复苏苏，但这这一前景景是很不不确定的的，经济济形势继继续恶化化的可能能性相当当大。1-2 国内经经济保持持稳定2001年年中国经经济一枝枝独秀，保保持了77.
9、3%的增长长率，经经济总体体形势良良好，增增长稳中中趋缓。专专家预计计，20002年年中国经经济增长长率在66.8%7.33%之间间。1-3 股市将将做箱型型震荡 股股市与房房市息息息相关，目目前购买买商品房房的人群群中600%拥有有股票。专专家估计计，股市市下降110%，将将影响房房市3%的购买买力。因因此，股股市的预预期与房房市走势势可谓是是“牵首动动尾”的联动动效应。今年支持股股市上涨涨的因素素：宏观观经济保保持较快快速度增增长、积积极的财财政政策策及减税政策策。不利于股市市上涨因因素：国国有股减减持尚存存变数、取取消税收收“打折”影响上上市公司业绩、市市场资金金面偏紧紧。中性因素：证券
10、市市场对外外开放、市市场化、规规范化监监管以及及证券市市场创新新。三种种因素的的力量对对比基本本平衡。预计今年出现持续上涨的牛市的可能性不大，大盘将在1400点1900点之间做箱型震荡。全年大势可能走出“先抑后扬”的格局。2房房地产市市场可能能低开高高走国家统计局局的统计计数字显显示，220011年1至11月，全全国房地地产开发发完成投投资4857亿亿元，同同比增长长29.7。房房地产开开发投资资的增幅幅开始回回落，11-8月月增长332.11，1-9月增增长311.4，1-10月月增长331.22，1-11月月增长229.77。 数数据显示示，虽然然近几个个月房地地产景气气指数呈呈下降的的趋
11、势，但但土地开开发与购购置却日日趋活跃跃，增长长速度持持续攀高高。去年年1-110月，全全国土地地开发面面积为11.288亿平方方米，同同比增长长65，1-10月月，全国国商品房房销售额额高达亿元，同同比增长长33.6。在在商品房房销售快快速增长长的带动动下，房房地产竣竣工面积积持续增增长。截截至111月份，全全国商品品房竣工工面积11.2亿亿平方米米，同比比增长117.66。而且且商品房房空置面面积的增增速降低低到0.9%，是是近几年年来的最最小增幅幅，其中中空置商商品房住住宅在220000年首次次下降后后持续出出现负增增长，说说明了市市场上的的需求旺旺盛。因因此在国国内房地地产旺盛盛的需求
12、求拉动下下，房地地产业投投资今年年仍有望望保持快快速增长长的势头头。 带动动房地产产开发投投资增幅幅回落的的原因，是是国内房房地产销销售增幅幅的回落落。 去年年一季度度全国商商品房销销售额同同比增长长48.9，二二季度增增长344.9，三季季度增长长32.7，而而10月当当月增长长比例为为13，为为去年以以来的最最低点。在在这一系系列销售售统计数数字面前前，很容容易让人人产生错错觉，目目前绝大大部分业业内人士士都对发发展形势势感到疑疑惑和持持观望的的态度，对对房地产产景气周周期做出出了错误误的判断断。 房地地产销售售增幅回回落是有有政策背背景的，出出台新的的商品房房销售管管理办法法、央行行作出
13、有有关取消消零首付付的决定定、央行行发出关关于严格格放贷的的通知。这这一系列列的政策策都充分分体现了了国内房房地产市市场目前前仍然保保留着“政政策市”的的特性。同时去年的走低将为今年创造上升空间 从国内各项项房地产产统计指指标判断断，20001年年国内房房地产投投资增长长形势是是高开低低走，今今年的形形势很可可能与去去年相反反，表现现为低开开高走。国国内房地地产业在在经过去去年下半半年的高高位盘整整后，220022年有望望呈现良良好的发发展态势势。 之所以预测测今年房房地产投投资会增增长，关关键因素素是在启启动内需需的政策策背景下下，房地地产业将将扮演更更重要的的角色。“炒炒作”在在楼市一一直
14、都存存在，因因此不是是关键问问题。目目前楼市市真正存存在的大大问题是是房价上上涨速度度太快，为为今后预预留的空空间太小小。这样样的话，住住房消费费这个亮亮点今后后就难以以持续。而而这个行行业的资资本密集集型特征征很容易易使行业业投资出出现过热热，从而而引发泡泡沫，从从这个角角度理解解政府的的降温调调控行为为就很清清楚了。在在这方面面最好的的例子是是上海。上上海在119933年宏观观调控之之后，楼楼市进入入了低谷谷，但也也正是当当年的低低房价为为如今的的上海房房地产的的高速发发展提供供了空间间。目前前，国内内房地产产行业仍仍处于新新的景气气周期，现现在房地地产市场场的阶段段性走低低，可以以看作是
15、是为今后后的市场场提供发发展空间间。 在世世界经济济寒流阵阵阵的背背景下，中中国经济济在20001年年所取得得的成绩绩是不俗俗的。在在外部环环境不利利的情况况下，今今年拉动动经济增增长的重重点之一一无疑会会是启动动内需，房房地产业业将是重重点产业业。 在促促进消费费方面，我我们注意意到在全全国经济济工作会会议八个个方面的的部署中中，并没没有提到到“刺激激内需”的的字样，而而是提出出了“培培育国内内消费需需求”的的要求。事事实上，“刺刺激内需需”的提提法过于于简单化化，并不不能反映映和代表表我国经经济增长长的真实实情况。相相反，培培育消费费的问题题又没有有引起真真正的重重视。“培培育”意意味着扩扩大，“刺刺激”意意味着原原来就有有只要释释放出来来就行，两两者的本本意大相相径庭。 就就目前国国内产业业形势观观察，唯唯一能够够对经济济增长起起到较为为有效支支撑的是是两个产产业，一一个是房房地产，一一个是汽汽车。只只有这两两个产业业具有比比较完备备的产业业链，一一旦启动动，对经经济增长长的影响响将会最最大。房房地产开开发具有有很强的的产业关关联度，可可以带动动建材、冶冶金、化化工、轻轻工等数数十个行行业的发发展，提提供大量量的就业业机会，是是今后带带动国民民经济发发展的一一个新的的经济增增长点。目目前的房房地产开开发热已已经有了了本质的的区别
