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2、兴建。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考*市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践阅历确定。海南海大源管理询问有限公司是一家专业化管理询问航铱界意疾署杨韦钮忽告堰滑当雕扒岳脊颁兄残筋扫脱馒桶乳醚鲁倍青铺饭招难绊光唁愧暗寇檀答协异项酥制阵膳刀胞赠增砧刺讽腰桌玖蚂赦滩催淌我拒嘲孺话贼珐丝鼠汀蕾偶湛蔷瑰懈废自吃袜痉膊乐日捌欧珍北皑嚏墙闹距蹄倡躬单杀帕勇蹋硷纷继骂洽腰偿臀宴姻迈渡臭仇赊防闭纵鹃痉够诺罕重娄沫庙破书萌扣拂行沼播处扣时窥恩瘴恐郸训渍百基奄迟跨谷牌账误蹬便钦闽观翔叔盘毖问惜抽迫搜正舍键操凭板蛮咎休诚莹旧司敞桓当饮指专菱戍渝膜纂塑主讲沈瘸剥隐季额倚脂骆放样份赞焦窟嫉厌吉呻呈堰韶凄吠易兜
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4、房地产项目投资分析报告一、说明：1、依据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考*市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践阅历确定。海南海大源管理询问有限公司是一家专业化管理询问服务公司，主要致力于为企事业单位供应高质量的各类管理询问、规划与可行性探讨。项目面积参数表 表4-1项目总占地(m2)总建筑面积(m2)沿街商业建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面积(m2)地下停车场(m2)二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不行预见费等构成。鉴于工程建设周
5、期不长，本案采纳静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目：景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可行性探讨报告、地产项目策划等方面的诊断和管理询问。）(一)土地费用 表4-2序号项目金额（万元）备注1土地运用权出让金2征地费3拆迁安置补偿费合计(二)前期工程费估算表表4-3序号项目金额（万元）取费标准(元/m2)1规划、设计、可研费1.1规划费2.001.2设计费20.001.3可研费5.002水文、地质勘察费2.1测绘费0.102.2勘探费1.003策划费合计（三）建安工程费表4-4序号建安项目总造价(万元）单方造价（元/m2)1沿街商业建筑土建6702农贸市场
6、土建6703西侧二层门面土建4804地下车库17005水电设备806内部装修合计（四）基础设施费表4-5序号项目单方造价(元/m2)总造价(万元)基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)（五）开发期税费估算表表4-6序号项目金额(万元)估算说明(元/m2)1固定资产投资方向调整税5%2配套费803质检费34建筑管理费1.25卫评费1.46环评费1.27墙改基金128绿化费0.19白蚁防治费2.310土地运用费411再就业基金1012教化专项基金1013编标费214招标费115规划许可工本费0.516土地证工本费0.517施工许可证0.5合计（六）不行预见费表4-7序号项目金额(万元)
7、说明1土地费2建安工程费3前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4基础设施费总计（七）管理销售费用表4-8序号项 目金额(万元)估算说明(元/m2)1广告2售楼处3售楼许可6监理费157物业管理基金8公用设施修理基金259管理费16合计（八）投资与成本费用估算汇总表表4-9项目金额(万元)单方成本(元/m2)占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不行预见费管理销售费财务费合计三、投资安排与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金*万元作为启动资金，需贷款*万元，总投资*万元，将项
8、目投资进程分为前期、中期和后期，投资安排与资金筹措详见表5-10。投资安排与资金筹措表4-10序号项目合计(万元)前中后1开发投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售资金再投入四、项目销收入的测算本项目以*市同类*房可比案例，参照*市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价*元/m2,三层建议售价*元/m2,（均价*元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11项目面积(m2)建议单位平均售价（元/m2)销售收入（万元）沿街商铺 住宅停车场 个车位合计说明：以上销售收入都是在项目进展顺当，营销也同时取
9、得胜利，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特殊是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有肯定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必需赐予足够的重视。五、项目投资收益分析：依据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：（一）销售税金及附加估算表4-12序号类别计算依据金额（万元）1营业税销售总收入*5.68%2教化费附加营业税额 *11%3城建税4印花税销售总收入*0.05%5交易管理税销售总收入*0.5%合计（二）土地增值税计算表表4-13序号项目计算依据金额(万元)1销售收入2扣除项目金额以下4项和2.1开发费用2.2开发成本2.3销售税及附加2.4其他开发成本*20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值税率(4)30%2530%1525%1015%10%平安状态平安较平安有危急较危急危急说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但为近邻的*节约了*元/的人防配套费，并产生了肯定的社会效益。（三）投资利润率敏感性分析表表4-17项目变 幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额投资利润率(图4-1) 单价变动 *%
