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1、湖南建安物业管理有限公司目 录第一章 物业管理整体设想及策划3 第一节 租赁经营服务3 第二节 管理深度和广度6 第三节 管理指标及承诺9第二章 管理方式、工作计划及物资装备计划12 第一节 管理方式12 第二节 工作计划17 第三节 物资装备计划20第三章 管理人员的配备及培训26 第一节 管理人员的配备26 第二节 各岗位人员的培训28第四章 物业管理成本测算及管理费标准30 第一节 物业管理成本测算30 第二节 增收节支措施36第五章 管理制度及档案建设37 第一节 管理规章制度37 第二节 住宅区的档案的建设与管理41第六章 设备设施管理45 第一节 运行管理规范45 第二节 设备系统
2、的日常运行46 第三节 设备系统的应急处理方案48 第四节 设备系统的维护保养51 第五节 节能管理53 第六节 技术改造更新54 第七节 技术资料的收集、管理、使用56第七章 物业维修养护计划及实施57第一节 专项维修资金的建立和使用57第二节 维修养护的实施方案57第八章 社区文化建设及综合服务61第一节 社区文化及环境文化61第二节 便民服务项目64第一章 物业管理整体设想及策划第一节 租赁经营服务一 物业租赁经营之意义在物业管理各项环节中，经营的份量不容忽视。瑞丰家园地处长沙市车站北路成熟社区，使用功能齐全，配套设施设备档次高，可见开发商的超前意识与持续发展的战略。因此，该项目经营是否
3、得力，直接关系到开发商的精心设计和资金投入能否达到预期的效果，关系到物业投资人能否得到良好的回报，能否满足使用者的需要，从而达到整体物业保值、增值的目的。良好的物业租赁经营，可以达到以下明显的效果1 获得长期稳定的租金收入；2 带旺人气、提高物业形象；3 满足客户的多种需要，对客户形成吸引力；4 扩大物业的知名度，形成品牌物业，为下个项目的开发打好基础；5 提供更多的附加利益。二 建安物业的租赁经营优势1 建安物业的优势体现在1.1 经营策划优势湖南建安物业管理有限公司与湖南建安房屋置业有限公司一脉相承，拥有丰富的楼盘经营策划经验，在同业内享有盛誉，经我们运作后的楼盘均有不菲的销售业绩，成功走
4、向市场，使开发商得到了高额的回报。1.2 租赁服务优势建安物业完善的房屋代理租赁、销售管理体系，使其在进行有效物业管理的同时，不断开发与挖掘所辖物业的租赁潜力，以实现整体物业的保值与增值之目的，进而提高经济效益。经过市场实践，建安物业积累了丰富的租赁经营实践经验，培养了一批深谙物业管理和租赁经营的骨干队伍，拓展了物业管理服务的范围，公司的综合实力得到显著提高。对物业租赁经营方面有了深刻的体会，归纳起来有以下几个特点：l 着眼当前，更注重三至十年的中长期市场；l 奉行淡市扩张策略；在物业租赁市场冷淡时，抓住淡市中有利因素，精心策划，瞄准市场缝隙果断切入，全力扩张；l 随时掌握物业租售市场动态信息
5、，准确把握当前和潜在的目标客户；l 策略灵活，善于应变，及时调整，适应市场；l 树立全过程服务理念，强调合同签定后规范而周到的物业管理服务，使业主有一个舒适协调的经营环境；l 选择大众化宣传媒体，合理投放广告，有针对性、有目的性，有实效性；l 全面跟踪租赁合同履行过程，确保租金收入；l 最大限度地争取政府支持，以社会效益带动经济效益。三 规划定位及周边环境分析1 建安物业将瑞丰家园项目市场定位表述为：融合长沙高尚社区环境，集写字楼、商场、住宅、配套设施设备为一体，具备现代化设施配备和优质物业管理服务的智能综合大厦。2 瑞丰家园座落在长沙市新崛起的高尚社区，梦泽园、王府花园等高档楼盘汇集于此，客
6、户的选择余地较多。3 目前已有银行、生鲜超市、餐饮、药房等入驻，要避免重复引进，造成不必要的内部竞争。4 国家八部委联合下发有关控制房价的通知，及长沙市地方性调整房价政策的出台，对房屋租赁将会有相当的影响。四 租赁经营目标及租赁经营方式1 根据配套项目和不同的楼层制定了不同的出租率目标。2 租金递增目标，根据市场情况确定起步租金定位3 良好的经营策划和租赁服务，使建安物业在市场更广泛地接触客户群体，通过与开发商的合作，建安物业将借助于强有效的经营策略，迅速获得消费者的认可。全面启动租赁市场，提高业主的投资回报率。4 租赁经营方式建安物业将凭借自身在租赁市场中的优势，以委托代理租赁的方式，为开发
7、商、业主提供全程租赁服务。在充分保证业主利益、配合开发商整体发展计划需要的前提下，通过提供经营策划建议与租赁服务体系，使管理与经营双向推动。5 租赁经营要点5.1 建安物业负责制定组合经营计划，包括市场调查、目标客户确定、租赁价格定位、广告策划、具体经营策略及规范的租后服务等。5.2 确定出租率、租金收缴率、欠租收缴率目标（一年期）及完成目标后的奖惩制度。 5.3 提供信息和咨询服务，在地方政策法规、公共关系等方面，为港澳台、外商疏通关系，代办申报审批手续等，延伸租后服务，为客户创造良好的经营环境。5.4 加强与政府沟通，多渠道帮助客户降低经营成本。在租赁经营模式下，建安物业愿与开发商、业主共
8、同努力，共享利益。建安物业的经营人员具有高度的市场把握能力和实际操作经验，我们相信只要正确把握目标和价位，做好市场宣传策划，完全可以把瑞丰家园的租赁经营项目做活做好，达到预期的效果。第二节 管理深度和广度 随着经济的快速发展、生活水平的极大提高，人们的知识层次和生活品位也大幅度地得到提升，其对所居住地的物业管理工作的要求也越来越高，不仅希望服务效率高、质量好，而且更要求物业管理的层次深、范围广。我们在这方面的工作将深得人心、广得人缘： 一 实施人性化物业管理。在瑞丰家园，我们将广泛引入人性化物业管理理念，关注业主、关注员工、关注环境、关注小区，深入领悟马斯洛的层次需求理论，满足不同需求；提高生
9、活质量，形成小区温馨和谐的人文氛围，使瑞丰家园成为人性得以充分张扬的生活空间。二 设置客户服务中心，建立信息网络。为使瑞丰家园管理深度和广度的外延无限延伸，信息快速回馈并实时处理十分重要，我们将在瑞丰家园设置24小时“客户服务中心”，负责小区所有信息的接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪，使管理上不留漏洞，杜绝盲区，并可根据业主、小区外部、管理处内部的各种信息，不断改善服务质量，服务内容，提高应急处理反应速度。三 建立广泛的商业服务信息网。与各商家、专业服务公司建立广泛联络，如商场购物、医疗保健等领域，满足居民广泛的需求，提供高效的、周到的多方面服务，想住户之所想，尽服务之所能，更加重视
10、对个体的服务，竭诚让住户满意。与经过严格考察、思想业务素质过硬的家政公司进行合作，为住户提供如清洁、看护、洗衣、代办等诸多优质、快捷、价廉的特约服务、专项服务，管理处客户服务中心全面监督其服务质量。四 实行“零干扰”过程服务充分尊重各位业主的思维方式和生活习惯，通过我们对服务过程、时间和内容的合理控制，夜间无声抢修设备等等。尽量做到隐性服务，使业主在不被干扰的情况下享受了我们的服务。五 引导健康向上的生活方式通过小区文化氛围的渗透，将业主从繁重的日常工作和生活中解脱出来，充分体现小区的时尚性、成熟化，我们将从简单的生活方式、汽车文化、旅游文化、知识经济、文艺等等方面推出深受业主欢迎的项目，采取
11、专家授课、活动组织等形式，让业主拥有一个轻松、舒适的心境。六 强化治安管理根据瑞丰家园智能化安防的条件，结合我公司所取得的安防经验，从实际出发，确立了治安管理“技防、人防、物防”三防而结合的整体治安思想，安管队实行半军事化管理，小区治安工作要做到流动岗、固定岗结合，整装与便装结合，全面防范与重点防范相结合，建立治安快速反应系统，确保小区治安防范万无一失。七 让装修管理落到实处为确保瑞丰家园无违章装修，我们强调预防为主，有错必纠。预防上我们下大力宣传培训，对住户、装修单位和员工进行装修制度、装修要求等方面的培训，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。
12、实行装修跟踪监管体系，采用事务助理、装修纠察队、安管员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段解决。解决不了的，通过没收装修押金等手段强制执行，并通过行政执法部门和新闻媒体等途径予以约束，最终诉诸法律等措施。八 营造绿色家园营造“保护小区环境，创造绿色家园”的浓厚气氛，提高环保意识，增长环保知识，提倡使用绿色环保用品。我们不定期对小区空气质量、噪音等进行监测，设置环保宣传栏，发动小区住户尤其是学生、儿童的环保主动性，将瑞丰家园建设成一个人见人爱的“大家”。小区居住人口较多，我们在环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等全方位展开，吸取中国五千年传统文化精髓，通过小区文化活动，在小区形成团结向上、尊老爱幼、助人为乐、无私奉献等和谐、温馨的文明环境。九 走规模化经营的道路,加强市场竞争力.面对激烈竞争的市场，物业管理企业的生存之路在于扩大管理规模、降低管理成本，在所管理的多个物业中合理地调配资源，同时积累经验，不断提高自己的管理水平，才能为业主提供更优质的服务和更具竞争力的价格。建安物业将利用自身所拥有的多种资源和丰富经验,全力为瑞丰家园的物业管理提供服务,使之迅速进入正常运转.
