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1、第四章 房地产评估一、单项选择题1. 城镇土地的基准地价是（ ）A. 某时点城镇土地的单位价格B. 某时期城镇土地的单位价格C. 某时点城镇区域性土地平均价D. 某时期城镇土地区域性平均价2待评估建筑物账面原值为100万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100%，从2000年到 2003年的价格增长幅度每年为15，则2003年底该建筑物的重置成本为（ ）A. 11 5 万元B.152.O9 万元C. 132.25 万元D.174.9 万元3. 下列建筑物中属于民用建筑物的是（）A. 交通运输业建筑物B.厂房C. 行政事业用建筑D.道路、桥梁4. 一般说来，相同建筑质量、相同功能
2、和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。A. 高于 B.低于C. 等于 D.不确定5. 运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。A. 钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2,建筑面积200m2,月租金3 000元，土地还原利率为7%, 建筑物还原利率为 8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元， 评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元/m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可 能是（ ）A. 61 667元B.92 500元
3、C.789 950元D.58 041元7. 前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A. 职工的培训 B.地上附属物拆除费C.资金成本D.建筑安装工程费8. 商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。A. 收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9. 预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。A. 用途相同 B.结构相同C.数量较多D.数量较少10. 土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）A. 地价+建筑费B. 地价+建筑费+利息C. 地价+建筑费+专业费+利息D. 地价+专业费+建筑费11. 交易
4、实例土地的价格为1 800元/mZ待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定 为9，则待估土地的价格为（ ）A.901.21 元B.903.36 元C.902.22 元D.900 元12. 土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）A. 土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C. 土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值13. 建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建筑物14. 国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70 年B.40 年C.60 年D.50 年15. 土地使用权出让合同
5、约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。A.半年 B.3个月C. 一年 D.18个月16. 在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是（）A.宗地形状B.宗地周边环境C.宗地面积D.容积率17. 土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（）A.地上附着物B.社会经济环境C.物价水平D. 土地的特性和条件18. 在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入60，第二年投入 40，年折现率为10，则总建筑费为（ ）A.921 473元B.918 791元C.907 523元D.934 156元
6、19. 成本法适用于评估的是（ ）A. 预计出售的土地B. 新开发的土地C. 对包含土地使用权的企业整体评估D. 土地市场发育完善条件下土地评估20. 在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（）A.房地产的年总收益B. 土地的实际收益C. 土地的客观收益D. 土地的前期收益21. 某工业用地最高出让年限为50年，实际利用年限为20年，还原利率为18，在适用基准地价系数修正 法评估时，年限修正系数为（ ）A.0.861B.0.751C.0.964D.0.87222. 某砖木结构3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75分，装修部分得70分，设备部分得85分，该类资产的G=0.70,
7、S = 0.20, B=0.10，则该建筑物的成新率为（）A.75B.80C.85D.9023. 对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是（）原则的要求。A.替代B.变动C.最有效使用 D.供需24. 地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（）A.建筑密度 B.容积率C.建筑高度 D.建筑覆盖率25. 一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（）A.建筑高度B.容积率C.建筑密度D.建筑环境26. 目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（）A. 生地与熟地B. 国家所有土地和集体所有土地C. 无偿划拨和有偿出让D. 一级市场和二级市场27. 城镇土地的标定
8、地价是（）A. 土地使用权出让底价B. 政府评估的具体地块的价格C. 政府出租土地的价格D. 单位土地面积的地价二、多项选择题1. 反映影响商业用地环境质量的指标有（）A.交通便捷度B.人文环境C.自然环境D.规划环境E. 基础设施保证度2. 影响地价的社会因素主要包括（）A.政治安定状况B.社会治安程度C.税收政策D.房地产投机E. 交通管制3. 以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（）A. 标定地价是一个区域性的平均地价B. 标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据C. 标定地价是政府评估的具体地块的地价D. 标定地价是各类用地的平均地价E. 般情况下，标定地价不进行大面积评估4. 土
9、地的经济特性主要表现在（）A.用途多样性B.经济地理位置的可变性C.土地使用价值的永续性 D.可垄断性E. 土地面积的有限性5. 建筑物成本通常可归纳为（ ）A.前期费用B.建筑安装工程费C.其他费用D.合理利润E. 资金成本6. 建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（）建筑物A.单位价值小B.结构简单C.单位价值大D.大型建筑物E. 使用寿命长的建筑物7. 下列因素中会影响到建筑物价格的是（）A.住房制度改革B.长期投资贷款利率C.短期贷款利率D.国家政策E.建筑物所处的地理环境8. 判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有（）A.使用用途不合理B.部分闲置C.利用率下降D.使用强度不够E.
10、收益水平下降9. 建筑物评估的原则有（ ）A.替代原则B.最有效使用原则C.供需原则D.房地合一原则E.贡献原则10. 测算建筑物重置成本的常用方法有（）A.预决算调整法 B.重编预算法C.价格指数调整法D.询价法E假设开发法11. 建筑物按房屋承重结构可分为（）A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.砖混结构D.砖木结构E.木结构12. 建筑物从大的类别方面可分为（）A.商业用房B.工业用房C.房屋D.构筑物E.公共建筑13. 运用成本法评估土地使用权价值时，适用于（）A. 市场发育不完善B. 土地成交实例不多C. 有相同或相似的其他交易案例D. 可以较为准确地估算收益E. 既无收益又很少有交易情况
11、的14. 土地开发费主要包括 （）A.基础设施配套费B.公共事业建设配套费C.拆迁费D.资金成本E.小区开发配套费15. 开发土地的过程中所交纳的各种税费包括（）A.资源税B.耕地占用税C.契税D. 土地增值税E.印花税16. 在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括 （）A. 有一定利害关系的主体之间的交易B. 有特别动机的交易C. 买方或卖方不了解市场行情的交易D. 交易时点E. 其他特殊交易情形17. 土地使用权评估的原则有（）A.最有效使用原则B.替代原则C.变动原则D.贡献原则E.供需原则18. 转让房地产必须满足以下哪些条件 （）A. 以出让方式取得
12、土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上C. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的30%以上D. 属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建筑用地条件E. 属于成片开发土地的，应支付全部土地使用权出让金19. 土地权属按不同的角度，可以分为（）A. 土地所有权B. 土地使用权C.划拨土地D.出让土地E.买卖土地20. 地形地质因素对地价的影响主要表现在（）A. 地形条件较差会造成使用效果差B. 地质条件差会增高开发成本C. 地形条件会决定土地用途D. 地形条件制约开发规模E. 地形条件决定土地价格三、简答题1. 如何理
13、解建筑物评估的房地合一原则?2. 哪些因素会导致建筑物出现功能性贬值?3. 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益?4. 简述土地使用权评估市场法的优缺点。5. 土地用途和容积率如何影响地价?6. 简述土地使用权评估的原则。7. 简述影响地产价格的一般因素。8. 简述土地资产价格的特点。9. 与其他类型资产相比，房地产具有哪些不同特征?四、计算题1某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m，建筑面积5 669.04m2；基础为钢筋混凝土条 形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比 较法，收集到最近成交
14、的类似交易实例有：A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：A花园小区：建筑面积4 300m2，交易日期为2004年11月，土地单价为2 200元/m2；B商品住宅区：建筑面积3 900m2，交易日期为2004年8月，土地单价为2 500元/m2； C小区：建筑 面积为4 100m2，交易日期为2004年1月，土地单价为2 100元/m2。根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区 域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表：项目实例A花园小区B商品住宅区C小区交易单价2 200 元 / m22 500 元 / m22 100 元 / m2交易情况修正系数100 / 97100 / 100100 / 100交易日期修正系数104 / 100102 / 100110 / 100交易情况修正系数100 / 110100 / 100100 / 95区域因素修正系数101 / 100105 / 100103 / 100经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费1 5万元。 根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。（注：计算建筑物的已使用年限时，忽略1999年10月、11月和
