资产评估基本方法

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1、资产评估的基本方法资产评估基本方法有三种： 市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近 的参照物及其近期交易价格等数据为基础， 经过类比对参照物进行差异分析与价 格调整，从而推定待估资产价值的评估方法； 成本法是以待估资产现时重置成本 扣除其各项损耗， 以此确定待估资产的价值； 而收益法则看重未来， 是通过估测 待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。资产评估的方法有很多， 但比较常用的基本方法有市场法、 成本法和收益法。第一节 市场法一、市场法的概念市场法又称市场比较法或市价比较法， 是利用现行市场上与待估资产同样或 类似的资产 （参照物）的近期交易价格为基础， 经过直接比较或

2、类比对参照物进 行异同分析， 并将类似资产的市场价格进行调整， 从而确定待估资产价值的一种 评估方法。 市场法以均衡价值观为理论基础， 是一种最简单有效的方法， 评估过 程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。市场法以替代原则为灵魂， 因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同 用途的替代品的价格， 既然是待估资产， 就不能高于该资产的市场价， 这才符合 市场规律。 在决定是否选择市场法来评估资产价值时， 首先要确定它是否具有一 个充分发育活跃的公开市场， 其交易环境是否公平、 监督机制是否合理等系列条 件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动， 是否能够搜集到

3、 相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括：1. 要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物；2. 根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素， 并且根据参照物对这些不 同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果；3. 初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。二、市场法的应用举例【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地 G需要评估，现搜集到与待估宗地条件类似的于2011年进行交易的6宗地，具体情况如表3-1所示:表3-1类似的宗地交易案例数据宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A7004月+1%1.2+2%B6894月+3%1.4-2%C7233月-2%1.3-1%D7105月0

4、1.0-3%E6956月-1%1.5+2%F6807月01.6+1%G7月01.10上表中成交价的单位为：元/m2。该城市2011年的地价指数见表3-2 :表3- 22011年南阳市地价指数表时间（月）123456789101112指数100102107109108112108109110108109114另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1- 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%超过1.5 时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加4%对 交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负

5、号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地， 数值大 小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上已知条件，评估该宗地 2011年的价值。解：（1）建立容积率地价指数表容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价100105110115120125= 100+ 100X129 = 125+ 100 X指数5% ( 1.5 1) /0.14%( 1.6 1.5 )/0.1(2)参照物数据的修正计算评估价值二参照物价格X交易日期修正系数X交易情况修正系数X容积率修正系数X土地状况修正系数A. 700 X 108 X100 X05 X100 =643（元/m2）109 101

6、110 102B. 689 X108X100X105X10 -592（元/m2）109 103 12098C.723X108 X100 X105 X100107 98 115 992= 687（元/m ）D.710X108 X100 X105 X100108 100 100972-769（元 /m ）E.69511299125 102=474（元 /m2）F.680108 100 129 101二 548（元 /m2）(3) 评估结果以600元/m2左右为大致均值，案例D和E的数值振幅超过120元/m2,为异常值, 应予剔除。其他4个案例的结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G

7、的评估结果为：2(643+ 592+ 687+ 548) /4 = 617 (元 /m )第二节成本法一、成本法的概念与评估思路成本法又称重置成本法，是指在资产评估时按待估资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值的方法。其理论基础是生产费用价值论，因为在很多情况下，一项资产的价值取决于其成本的高低。 待估资产的重置成本，也就是重新构建待估资产的现时成本。待估资产业已存在的各项贬损因素，包括有形损耗和无形损耗待估资产评估值=重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗P= R Dp- Df De（3-1 ）其中，P待估资产评估值R重置成本；DP有形损耗；Df 功能性损耗；经济性损耗。或者

8、，评估值=重置成本x综合成新率二、重置成本的计量重置成本包括复原重置成本与更新重置成本两种类型。 前者是指运用与原来 设备相同的生产材料、标准、设计、技术等，以时价构建具有相同用途资产的成 本；后者是指运用新的生产材料、标准、设计、技术等，并以时价构建具有相同 用途资产的成本。 在评估资产价值时， 如果这两种类型成本资料齐全， 应以更新 重置成本数据为准， 因为其成本更低廉、 资产性能更好， 这是资产评估替代原则 的基本要求当市场上同时存在几种效能相同的资产时， 应选择最低价格作为 评估价格。重置成本的计量方法有很多， 主要包括：直接法、物价指数法、重置核算法、 功能成本法、统计分析法等。（一

9、）直接法直接法是根据市场交易数据直接确定设备重置成本的方法， 其前提条件是待 估资产市场价格资料比较容易获得，获得渠道有二：1. 历史价格资料。 需要注意既有价格资料的有效性和可靠性， 鉴于厂家报价 和实际成交价往往存在差异， 评估人员需要慎用厂家报价； 同时要注意价格的时 效性。2. 市场询价。 根据替代原则， 在同等条件下， 评估人员应选择可能获得的最 低售价，及时向近期购买该厂同类产品的客户了解实际成交价格。（二）物价指数法物价指数法是以资产的历史成本为基础，根据同类资产价格变动指数来确定 待估资产重置成本的方法。对一些难以获得市场价格的资产评估，经常采用物价 指数法。物价指数分为定基物

10、价指数和环比物价指数两种。1. 定基物价指数定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常以100%为基础，当物价指数大于100%表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。【例3-2】某项固定资产2005年购进，账面原值为20万元，购建时物价指 数为150% 2011年上升为225%(定基物价指数)，试评估该设备的重置价格。 解：该固定资产重置价格=原始成本X评估时的物价指数/购进时的物价指数=20 X 225%/150%f 30 (万元)2. 环比物价指数环比物价指数是以上期为基期的指数。 一般的环比期以年为单位，当年同上 年物价相比的倍数，通常也是用百分比来表示。【例3-3】某项资产

11、2005年的历史成本为20 000元，环比物价指数见表4 -3，计算2011年该设备的重置成本。表3-32005-2011年环比物价指数表年份2005200620072008200920102011环比物价 指数(%105108115102118106101解：待估资产的重置成本二 20 000 X( 108% 115% 102%X 118%X 106%X 101% =32 000 (元)使用物价指数法评估资产价值时，需要注意以下问题：(1) 选取的物价指数应与评估对象相配比，一般采用某一类产品的分类物 价指数，不可采用综合物价指数。(2) 需要核查历史成本的真实性。因为在资产使用过程中，其账

12、面价值可能进行了调整，当前的账面价值已不 能反映真实的历史成本。(3) 构建资产的企业账面历史成本一般包括运杂费、安装费、基础费以及 其他费用。上述费用的物价指数往往是不同的，需要分别计算。(4) 只能测算复原重置成本。（5）进口资产使用物价指数法时需要应用资产出口国的分类物价指数。（三）重置核算法 如果搜集不到市场数据或物价变动数据，只能选用其它重置成本计量方法。 重置核算法是以现行市价标准核算资产重置的各项成本，包括：1. 直接成本费用；2. 间接成本费用，包括资金占用成本在内。直接成本是指购建全新资产时 所费的可直接计入购建成本的必要和合理的部分； 间接成本是指与资产形成有关 但无法直接

13、计入成本而必须按比例分摊计算的部分，如企业管理费。重置成本=直接成本+间接成本（3-2 ）（四）功能成本法这是以类似功能的资产作为参照物， 根据其功能与成本之间稳定的函数关系 推算待估资产重置成本的方法。1. 功能和成本呈线性关系： 生产能力越大成本越高， 且呈正比关系， 即生产 能力比例法，适用于单项资产评估。【例 3-4 】某炼钢炉全新价为 10 万元，年产量为 600 吨，待估炼钢炉年产 量为 900 吨，试用功能成本法确定待估炼钢炉重置成本。解：待估资产重置成本/待估资产年产量二参照物重置成本/参照物年产量待估资产重置成本二参照物重置成本X待估资产年产量 /参照物年产量=10X 900

14、/600 = 15 （万元）2. 功能和成本呈指数关系： 同一系列不同生产能力的设备与其重置成本的变 化呈某种指数关系， 此时的功能成本法演变为规模经济效益指数法， 国外经验是 该指数取值一般在0.41.2之间。适用于生产流水线资产评估。【例3-5】戴克公司X型笔记本电脑生产线年生产量为 72万台，已使用4 年，市场上同类生产线价格为 1500万美元， 设计生产能力为 60万台，设规模效 益指数为0.9，试评估X型笔记本电脑生产线重置价格。解：X型笔记本电脑生产线重置价格=1500 X （72/60 ） 0.9 = 1767.48 （万美元）（五）统计分析法选择待估资产中的代表性资产并精确估算其重置成本， 再依据资产重置成本与原始成本之间稳定的函数关系推断全部待估资产的重置成本三、有形损耗的计量资产的有形损耗即实体性损耗，又称实体性贬值，它包括两种磨损：第I种 有形磨损和第U种有形磨损，前者是资产在使用过程中因外力所致的物理性耗损 带来的贬值，这是资产有形损耗的主要成分；后者则是资产闲置过程中因自然力 作用而形成的贬值。有形损耗的测算方法有观察法、使用年限法、和修复费用法。有形损耗可以 用实体性贬值率来表示，它是实体性贬值与重置成本的比例。a p= Dp/Rc（3-3 ）a p代表实体性贬值率。（一）观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对待估资产的实体