《房地产经济学讲义第4章 零售业物业市场 定性与定量分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经济学讲义第4章 零售业物业市场 定性与定量分析（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第四章：零售业物业市场：定性与定量分析历史与现实41商业与商业房地产概述411 商业及其分类412 商业房地产42零售业物业分类：421 我国的零售业物业分类422美国零售物业分类4.3 零售业物业市场分析4.3.1 零售空间的界定432 零售业物业市场分析的要点433 零售业物业市场分析内容44零售物业市场的定量分析：理论与模型441 消费者的购物行为模式442 空间竞争模型与经典零售业竞争理论443 商圈测定的理论模型45美国购物中心的发展与中国的选择451 美国购物中心的发展历程452 美国购物中心的发展条件 453 中国城市购物中心发展模式选择 46 旧城更新中的商业房地产开发模式（以
2、北京为例）461 北京城市购物中心发展状况462 北京旧城更新的着眼点 463 考虑旧城更新特点的北京商业房地产发展模式案例4.1价值定位的零售中心拉坎特拉(1992) 41商业与商业房地产概述411 商业及其分类v 商业的概念： 广义指以营利为目的的行业；狭义指专门从事商品交换活动的营利性行业。v 分类：分类标准主要有业种、业态、流通阶段、流通范围。业种：商业经营对象、或商品种类。如：餐饮、服装鞋帽、饰品、家具和家居用品、电器、图书、玩具、箱包、珠宝、运动器材。业态：商业经营方式、或商品销售方式。如：百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店。流通阶
3、段：商品流通所处阶段。如：批发业（向分销商提供商品和服务）、零售业（向最终消费者提供商品和服务）。流通范围：商品流通的空间范围。412 商业房地产商业房地产：指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。本书主要指零售物业。42零售业物业分类： 421 我国的零售业物业分类 我国零售业物业分类：按业态、经营方式。l “业态”（“types of retailers”或“types of retail establishments”，很少用“types of operation”。）：零售业态是指零售业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态，特征是“怎么卖”。零售业态的分类主
4、要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。强调：经营形式和存在方式。国家国内贸易局在2000年5月19日颁布的零售业态分类规范意见（试行）中的定义。l “业种”（“type of business”），指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。l 业态组合：是多种元素的一种组合, 包括不同的零售与服务业态之零售商在购物中心内所租用的营业使用面积、位置及比例。l 零售业态的主要特征：(1) 它是一种零售经营理念和经营方式的外在表现，这种经营理念和经营方式能让消费者容易识别，诸如消费
5、者很容易将一家店铺归类于百货商店、超级市场、专卖店、便利店等形式；(2) 这种经营理念和经营方式是根据不同消费需求和目标顾客而形成的，每一种零售业态都是为了满足某一特定目标市场需求而存在；(3) 目标市场需求决定了零售商店的经营效率，只有采取与目标市场需求相适应的零售业态形式，零售商店的经营才是有效益的，否则很难立足。 l 零售业态商店与零售业种商店的区别 (1) 目的不同。业种商店的主要目的是推销自己所经营的商品，而业态商店的目的主要是为了满足目标顾客的需求。(2) 核心不同。业种商店的经营是以商品为核心，而业态商店的经营是以顾客为核心，体现了营销观念由销售导向向消费导向的转变。(3) 经营
6、重点不同。业种商店强调的是卖什么，而业态商店强调的是怎么卖。 1按业态分类 零售业态(retailing type of operation)：指零售企业为满足不同的消费者需求而形成的不同经营形式。分：百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等。 百货店(department store，Dept.S)：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。如茂业百货。超级市场(super marketS.M)：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。如桂庙村华城百货。 大型综
7、合商场(general merchandise store，GMS)：是采取自选销售方式以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体满足顾客一次性购全的零售业态。如岁宝百货、人人乐超市。 便利店(convenience storeC.S)：是满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如校内小商场。 专业店(specialty storeSS)：是经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识销售人员和提供适当售后服务的零售业态。如顺电。 专卖店(exclusive shopE.S)：是专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 购物中心(shopping centerS
8、C)：是企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。如万象城。 家居中心(home center，HC)：是以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。如：百安居、乐安居。 仓储商店(discount store，DS)：是在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。如：沃尔马山姆店。 2按运作模式分类产权式零售业物业、经营型零售业物业。（1）产权式零售业物业 产权式零售业物业：是按“(分割)出售投资经营”模式进行运作
9、的零售业物业。特征：物业由开发商统一开发、实行产权整体或拆零销售、由投资者自主或出租经营商品销售、休闲、娱乐等活动，开发商以资金回笼或套现为主要投资回报。如：湾畔百货、大梅沙雅兰酒店。（2）经营型零售业物业 经营型零售业物业：是按“租赁管理”模式进行运作的零售业物业。特点：开发商统一开发、分散或整体租赁、项目统一经营管理、开发商以收取租金为投资回报形式。随着零售业经济的迅猛发展，经营型零售业物业因其经营风格、管理的统一性和收益的稳定性等特点而渐成主流。422美国零售物业分类独立商店（store）、购物中心(shopping center)。1独立商店（注：美国统计局和国际购物中心联合会（ICS
10、C）把商店分为两大类）（1）GAFO（General merchandise, Apparel, Furniture, sporting goods, electronics, hobby, books and Other related store sales）包括：综合商店(以打折和便捷为特征的商店)；服装、饰品店及鞋店；家具和家居用品店；运动器材商品；电器店；业余爱好商品；书店；其他商店(包括玩具店、箱包店、珠宝店)。（2）便利店包括：超市、食品店(如面包房和肉店)、药房、家庭装修材料、五金器具建材店。2 购物中心（1） 起源：美国的一种商业地产形态。（2） 含义：1). “一组聚集在同
11、一地点的商店，通常位于同一建筑内”(a group of shops built together in one area，often under one roof)。2).“购物中心”：作为一个整体来规划、开发、占有和管理的群体商业机构。（3）特征：1） 由一家开发商进行开发，其中包含各种类型的商店，开发商保留所有权，通过出租商铺而获得持续的现金收益；2） 带有充足的停车场；3） 位于郊区，并位于周边的住宅区的中心位置。3 商业城(shopping mall)（1） 和购物中心比较无本质区别。（2） 含义“一块聚集了大量商店的大型区域，通常有顶棚，其中不允许汽车通行”。（摘自：1995年版的
12、朗文当代英语词典）（3） 特点一般指规模较大的(通常可出租面积在10万m2以上)、全封闭的购物中心，而且较为强调室内的步行空间。 商业物业占用面积：总租赁面积(GLA)，是指租户占用的全部楼层面积，包括储存面积和办公面积。每种类型都有主力商店(吸引顾客的较大商店)。 4. ICSC(国际购物中心联合会)统计数字表明：（1） 装店、家庭鞋店、家具店和家庭装饰商店越来越多地占用了购物中心的空间；（2） 面向女土、男士和儿童的专用品商店越来越少；（3） 在非GAFO租户类型中，娱乐中心(以餐馆和大型多屏电影院居多)变得更加重要，药店已从区域中心分离出去了。 5. 美国购物中心与中国传统百货商店的区别
13、见表42。本节重点：（1） 不同类别购物中心简要特征。表41（2） 美国购物中心与中国传统百货商店的区别。表424.3 零售业物业市场分析关键是确定零售空间数量。4.3.1 零售空间的界定零售空间：是商家将商品和服务以零售方式销售给普通大众所需的营业场所和辅助性设施。零售空间需求零售商消费者对零售商产品需求。432 零售业物业市场分析的要点 (1)宏观经济环境与背景区位分析。 (2)市场供求分析。 (3)产品定位建议。 零售业物业市场分析框架如图44所示。4.3.2 分析要点（一）、 宏观经济环境与背景区位分析宏观经济背景：城市宏观经济形势、居民消费水平及消费结构、商业物业市场情况、政策分析；
14、区位分析方面：要从城市、项目区域、项目地块等方面分析目标物业区位特点。如城市印象、景观条件、人文条件等。（二）、 市场供求分析1） 掌握项目所处的市场供给、竞争程度；2） 市场需求分析。（三）、 产品定位建议在划定商圈、预测潜在市场后，判断零售物业的规模、业态配比等，提出规划设计建议。如总体场地规划、外立面、业态配比、平面布局等。433 零售业物业市场分析内容（一）、 宏观经济环境与背景区位分析1. 城市经济环境与区域经济条件分析（宏观经济环境与背景区位分析）重点指标：(1) 城市性质(2) 城市规划(3) 城市总人口及地区人口结构(4) 职业构成、人口构成、收入水平(5) GDP水平及产业结构情况(6) 商业增加值(7) 全社会消费晶零售总额(8) 城乡居民人均可支配收入(9) 城乡居民储蓄存款余额(10) 公共设施状况(11) 交通体系状况(12) 道路状况、通行量上述数据参阅连续25年统计年鉴、政府公报等。2. 商业网点发展规划和政策研究（宏观经济环境与背景区位分析）比如深圳市商业网点规划（20062010）在布局上将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局 。参考：以地铁一号线为主轴，贯穿金三角商业区（东门人民南宝安南）、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区四大市级商业区，将成为深圳商业的核心。“两带”，是指沿东部205国道、西部1
