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1、2010 年 7 月哈尔滨房地产市场分析报告【经济】1.1 哈尔滨地区生产总值哈尔滨市2010年上半年全市实现地区生产总值1562.4 亿元， 比上年同期增长14.5，增幅较去年一季度提升2.7 个百分点。哈市GDP!续四年增速处于均达到双位数以上，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，由此可以推测哈尔滨房地产业仍处于一个大好的发展时期。1.2 固定资产投资及房地产投资固定资产投资同期增长40.3%2010 年 1-5 月全市完成固定资产投资266.9 亿元，比上年同期增长40.3。房地产开发投资完成39.5 亿2010 年 1-5 月的投资额为39.5 亿元，较去年同期又增加了6.8 个亿
2、的投资，同比增长 20.7。房地产开发投资额连续多年处在15%-25%之间并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资处在一个健康发展的状态。1.3 社会消费品零售总额2010 年 5 月全市实现社会消费品零售总额149.2 亿元， 1-5 月共 667.9 亿元，比上年同期增长18.9%。增幅比上年同期持平。社会消费品零售总额持续保持两位数的速度增长，表明了人们生活水平有了提高。1.4 区域财政收入2010 年 1-5 月， 全市财政一般预算总收入共完成172.9 亿元， 比上年同期增长34.0%。增幅比上年同期增加30个百分点。【资讯】2.1 国内市场资讯温家宝密集调研经济形势
3、称宏调两难问题增多近日，国务院总理温家宝带队于各地开展密集调研，把脉全国经济形势。7 月 3 日上午，温家宝在长沙主持召开湖北、湖南、广东三省经济形势座谈会。在座谈会上，温家宝再次强调，宏观调控面临的“两难”问题增多。“我们不仅要大力解决那些长期存在的结构性问题，同时又要有针对性地解决当前存在的突出的紧迫性问题，这些都必须在经济平稳较快发展的前提下进行。”他说。事实上，市场已经普遍对下半年经济形势表示担忧。自今年第二季度以来，中国经济一改第一季度高位运行的态势，各项经济指标先后出现下滑：规模以上工业增加值增速减慢、贸易顺差下降、城镇固定资产投资下滑、采购经理人指数下降、资产价格走低。此外，发电
4、用电量、交通运输指标也开始徘徊不前。在座谈会上，温家宝指出，目前面临的“两难”问题，要求保持宏观经济政策的连续性、稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。财政部：房产税可改按估值征收考虑差别税率财政部税政司副司长尹伯钦在7 月 25 日表示，“加快推进房产税改革，可考虑由原值征收改为按评估值征收，可考虑差别税率。”业内解读，“按评估值征收房产税，可以让房产税的征收多少随价格高低变动而变化，这样便于调控楼市。”作为住房消费和房地产市场的调控器，房产税何时征收、怎样征收备受业界关注。今年以来，官方表态渐进密集。1 月，国务院办公厅发文指出要加快研究完善住房税收政策，引导
5、居民树立合理、节约的住房消费观念。此后，5 月底，国务院再次公开通知：将深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。国土部强调征地拆迁必须提前告知农民国土部近日下发关于进一步做好征地管理工作的通知，国土部耕地保护司司长朱留华昨天强调：今后征地拆迁信息必须提前告知每一户农民，农民不同意，不得强行征地。国土部规定房屋拆迁按重置成本补偿7 月 13 日，国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知，住房拆迁要进行合理补偿安置。要求房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地征地标准补偿，并做到同地同价。与此同时，还要探索征地补偿款预存制度。国务院召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施
6、国务院总理温家宝14 日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定的主要政策措施有：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用
7、于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资
8、和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、 哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。中央政治局：继续做好房地产调控7 月 22 日中共中央政治局召开会议强调，要做好房地产市场调控和住房保障工作。国土部称楼市调控不会放松进一步加强用地管理国土资源部部长徐绍史7 月主持召开部长办公会，研究进一步加强房地产用地管理和调控。会议强调，要狠抓落实，进一步坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心；及时调整完善以保障性住房
9、用地为主的房地产用地供应计划，狠抓落实；加快推进房地产用地专项整治，确保取得较好的社会效果；部署开展坚持和完善招拍挂试点，加快建立房地产开发企业用地诚信制度；主动沟通协调，做好房地产用地开发利用监管。观点：从 7 月份的一系列政策法规的出台可以预见，下半年房地产市场进入政策消化期，其重点将在于贯彻落实上半年出台的政策，国家队房地产调控力度不会放松。唯一可能会有大动作的或是用地管理和调控。7 月中央领导及多部门反复提出“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，“加强宏观经济政策的协调配合，注意把握好政策调控力度和节奏，推进解决深层次矛盾和问题”，“无论是解决长期存在的结构性问题，还是解决
10、解决经济运行中突出的紧迫性问题，都须在经济平稳较快发展的前提下进行”等，明确了下半年的政策基调是稳定政策。而对于下半年的对于房地产市场而言，短期内买卖双方的博弈还将维持，而市场的走势将取决于开发商的现金流状况及消费者的观望期。2.2 哈尔滨市相关资讯市政府下发节能减排工作通知新建建筑实施节能标准29 日在哈市2010 年全市节能减排工作会议上，市政府下发了哈尔滨市人民政府关于进一步加强重点领域节能减排工作的通知。通知要求，到今年年底，全市城镇新建居住建筑全部执行65%、新建公共建筑全部执行50%的节能强制性标准，完成既有建筑供热计量及节能改造200万平方米，确保“十一五”期间完成 400万平方
11、米改造任务。哈埠出台征地拆迁新规十八种违建强拆无补偿7 月 6 日，哈尔滨市处理征地拆迁中违法及历史遗留建设问题的若干意见正式出台，规定了18 种情况下，违法建筑无条件强制拆除，并不予任何补偿或者补贴，七种历史遗留建设问题将给予合理补偿。哈尔滨城市中心区不再批准新建项目哈尔滨市近日下发完善城市功能突出城市特色工作方案， 哈市将从增强城市功能、彰显城市特色、完善城市交通三个方面入手，把哈尔滨建设成为“功能好、形象佳、交通畅”的现代大都市。为实现上述目标，哈市将实行严格的容积率控制政策。城市中心区原则上不批准新建项目。对棚户区改造、国企改制搬迁和重点招商引资项目等，高层建筑容积率严格控制在3.5
12、以下，多层建筑容积率严格控制在1.7 以下。控制建设项目用地构成比例。哈市年内建五百套公租房解决毕业生住房问题哈尔滨市今年计划在棚改易地安置项目中集中建设公共租赁住房8 万余平方米、1600余套，将有2.5 万平方米、500 套年内竣工。与此同时，哈尔滨市计划在棚改项目中配建4.5 万平方米、共计970 套的公共租赁住房。公共租赁住房用低于市场的价格向城市中低收入住房困难家庭出租，将覆盖新毕业的大学生。首批 5 万平方米公共租赁住房已选址群力西区，并开始建设。如果按每套公租房60平方米左右的面积计算，到明年底，群力西区可提供公租房将达800多套。观点：今后城市中心区不再批准新建项目，预示着未来
13、城市置业将逐步倾向于新城区和郊区。节能减排工作通知规定了新建建筑节能减排的强制性标准，对未来哈市的建筑品质和质量提出了更高的标准，未来新建建筑的成本将会有所提高。从7 月哈市及中央有关政策来看，下半年哈市房产的调控政策不会有太大变化，保障性住房建设、公租房建设和棚户区改造工程仍然是下半年的工作重点。而下半年哈市房产调控的重点可能会放在住房信贷政策和征地用地管理上。【城市】3.1 城市规划建设信息哈西将成哈尔滨市首个无线新区中国移动通信将与哈西地区在该地区重点建设基础网络、电子信息化办公、建筑施工监控、交通信息诱导、远程医疗等几大核心设施。届时，将通过运用物联网等新兴无线信息化技术，在该区域实现
14、出租车、公交车的车辆监控、电招调度、意外报警、偏航超速报警等全新功能；居民可通过手机上网或访问互联网，随时查看实时路况图及主要路口交通视频等信息；并可实现远程噪声监控等相关环保参数跟踪监测，执法人员不到现场也可以监测、处理现场噪声环境情况；同时可实现多卡合一，将城市一卡通应用于公交地铁、电子票务、手机银行等多个领域。哈市三年打造21 个特色小镇7 月 21 日哈尔滨市召开试点小城镇规划建设情况专题汇报会，指出，三年内哈市21个小城镇将被分门别类进行打造，全面提档升级。今年年底，将道外区团结镇、南岗区王岗镇、平房区平新镇、松北区万宝镇、阿城区大岭乡、尚志市一面坡镇等6 个镇打造成省内一流的示范小
15、城镇。镇内道路硬化铺装率、排水管线覆盖率、自来水普及率均达到95%以上，新建新型特色住宅小区20 万平方米以上；力争通过3 年努力，共打造21 个辐射能力强、各具特色的工业强镇、商贸大镇、旅游名镇、文化古镇等。21 个特色小镇包括：园区型小城镇（5 个 ） ：道外区团结镇、香坊区成高子镇、平房区平新镇、松北区万宝镇、宾县宾西镇；商贸型小城镇（9 个 ）：道里区太平镇、南岗区王岗镇、呼兰区康金镇、双城市周家镇、巴彦县兴隆镇、方正县会发镇、木兰县东兴镇、通河县浓河镇、延寿县加信镇；旅游型小城镇（3 个 ） ：阿城区大岭乡与红星镇、尚志市帽儿山镇；历史文化名镇（2 个 ） ：尚志市一面坡镇、南岗区红旗满族乡；工矿型小城镇（1 个 ） ：依兰县达连河镇；林地共建型小城镇（1 个 ） ：五常市山河镇。北跃战略新进展：17 项目入驻松北科技创新城7 月 24 日，包括哈工大远光光电公司精密导引装置及光学设备项目在内的17 家产业项目正式签约入驻其科技产业园。这些项目总投资21 亿元，总建筑面积64 万平方米，将于年内开工建设。道里区顾乡商圈崛起新商业广场年内建成投用
