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1、广州【中海观园国际】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二八年五月广州【中海观园国际】项目后评估报告前言：中海观园国际项目是广州公司发展的第一个超高层项目，项目于2004年8月完成土地转让，项目销售于2005年11月19日开始，至2008年2月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，达到后评估时点（数据统计截止时间为：2008年2月29日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的类似开发项目提供一定的借鉴。广州中海观园国际项目后评估过程中，广州公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中
2、，在此表示谢意。目 录核心内容提要2【项目概况及评估综述】3【项目投资管理评估】4【项目规划设计工作评估】6【项目营销工作评估】12【项目进度、工程管理评估】16【项目成本管理评估】21核心内容提要【投资管理评估】 前瞻性掌握城市发展和房地产市场发展热点，在项目开发销售时期充分享受土地价值和房价大幅度升值的投资收益。 认真研究当地土地政策，以协议方式以收购该项目土地所有权，成功把握投资机会。 当地土地政策变化后，精心设计操作方案，及时变更操作方式，成功完成项目投资操作。【财务管理评估】 该项目收入和利润指标完成得很好，收入和利润的增加远超过成本的增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到明显体
3、现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。项目的现金流回收速度比较快，静态回收期23个月。建安成本较可研有一定增幅，因此加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们每一个项目发展过程中的重要工作。【规划设计工作评估】 项目作为我司首个超高层豪宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。作为超高层建筑、高档住宅项目的成功实践，对于解决今后高容积率、高密度集合住宅与豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证。在多项目运作、保证项目设计进展的同时，对项目进行多轮的深化研究与探讨，并形成了创新、精细的设计成果，设计管理流程成熟、管理效率高、进度计划的
4、执行能力强。该项目具有较高的技术含量，结构设计合理、成本控制较为到位，为超高层住宅项目的成本控制积累可供借鉴的经验。【营销工作评估】 项目准确定位为“国际化CBD地标式公园景观豪宅”，并根据市场变化将户型面积与配比进行调整；在推广上提炼产品核心卖点，将整合珠江新城三项目的推广，打造珠江新城中海核心圈，在市场上树立了高端形象，改变了广州市场超高层滞销的状况；在销售阶段，建立“一对一”高端销售模式，迎合了中海观园国际高端客户追求人性化、舒适销售方式的需求，促进了项目销售。【发展进度、工程管理评估】 实际施工时间从2004年12月12日开工，至2007年4月底取得竣工备案表，历时近两年半时间，成功克
5、服了基坑、深基础雨季施工、屋面架构复杂等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 在工程管理环节，克服了超高层设计带来的施工难度，并结合本项目发展阶段的实际情况，针对工程特点，提出了较多的合理化建议，具有较好的借鉴性。【成本管理评估】 该项目为住宅高端产品，实施过程中，依据营销定位和设计变更进行了第二次建安成本控制值预测和报批。最终预测结算额在调整后的控制值范围内，略有结余。第 4 页 共 24页广州中海观园国际项目后评估报告【项目概况及评估综述】1、 项目概况 广州中海观园项目位于广州CBD中心区珠江新城金穗路以北、海业路以西，南向面对占地面积约28万平方米的珠江
6、公园。 地块呈“L”型，由南面五栋43、45层板式超高层，北面一栋点式25层高层组成，南面首层架空；北面12层为商业、酒楼、居委会、卫生站及部分架空层；3层为小区会所与屋顶花园，4层为架空绿化层，设园林式游泳池。2、 项目经济技术指标 项目占地18,096平方米，容积率6.5，建筑密度25%，总建筑面积152,078平方米,可售面积116,602平方米,其中:住宅114,538平方米、商铺2,064平方米；总户数512户,总车位(地下车位)588个。3、 项目开发周期 项目自2004年8月完成土地转让，2004年12月12日正式开工，2005年8月完成地库结构施工，2005年11月达到预售楼层
7、，2006年3月全部楼栋结构封顶，2007年4月28日拿到政府验收要求的备案表，并同时进行交楼工作，交楼工作于同年7月底完成。4、 项目综合评估 前期的策划工作决定项目市场定位的关键。由于项目上对前期策划工作高度重视，项目的市场定位进行不断地检讨优化。在方案设计投标回标之后，由于所有的设计方案不约而同在南塔中设计了一梯两户的户型，使得我们在定位方面要结合设计进一步论证调整，这一次调整研究是深入而实际的。最终的定位结果为：珠江新城CBD公园景观豪宅，南塔户型面积由150210平方米调整至190280平方米，大面积户型比例适当增加，设计高度由100米调整到150米以及高端市场定位的细化问题。为项目
8、塑造成中海广州公司“第四代精品豪宅”打下坚实基础。 项目开发手续办理工作复杂，各项手续关系的理顺需要精密的前期策划和耐心地跟进。为了将项目开发的不可控性降到最低，准确把握两类不同过程的工作原则：一方面要准确预测关键的节点时间，合理安排可控过程工作，为解决不可控过程提供可靠依据和配合工作；对于理顺手续问题等不可控过程，要加大公关力度，施加积极影响。如：由于对签订国土合同有较准确的预测，建筑方案的设计招投标工作在签订之前早已展开，国土合同签订后两个月，设计完成定标工作，项目发展正式进入实施阶段；此外，工程施工大大提前于施工许可证发放，由于海珠城7.21塌方事故的发生，广州市城建监管力度的顿时加大，
9、安监、质监、城管等部门天天到场，无证施工极难进行，然而，在公司上下同心协力的努力下，这个“大胆的擦边球”还是得以成功打出，最有力地保证项目年底得以销售。 设计工作是各项工作开展的龙头，设计周期是项目开发周期中重要的组成部分，能否有效地控制设计周期，是项目工作按计划开展的重要保障。设计周期控制的目标在于保证项目施工的不间断，在此需要根据项目发展需要将设计工作分为设计主线和设计次线两条线路同时实施，有效保证项目顺利实施。 项目销售围绕目标客户需求，对住宅户型设计及物业服务进行提升和改善。以品牌带项目进行“中海核心圈”联动宣传，塑造超高层高端产品形象，缔造广州标志性景观豪宅地位；同时运用“一对一”高
10、端客户销售模式，把握良好的销售时机，实现了销售价格和速度的均衡。 项目在施工管理细节工作上狠下工夫，克服了超高层设计带来的施工难度，并在精装修施工工序安排、卫生间沉箱防水处理、预埋管道等方面总结出很好的经验，为公司其他项目给予借鉴参考。【项目投资管理评估】1、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 2003-2006年广州市宏观经济发展情况2003-2006年广州市主要经济指标情况年份2003年2004年2005年2006年全市GDP（亿元）3,4674,1165,1166,068人口（万人）725731751761人均可支配收入（元/人）15,00316,88418,28719,851作为珠江三
11、角洲的龙头城市，广州市在2003-2007年中一直保持良好的经济增长态势，经济持续健康发展，综合经济实力进一步增强，城乡居民收入稳步提高。由上表可以看出，广州市2006年生产总值达到6,068亿元，人均生产总值68,100元。从2003年到2006年间的生产总值（GDP）一直保持高速的增长，平均增长速度高达18，远高于全国8-10的速度。由宏观经济和社会情况的统计可见，广州的宏观经济健康快速发展。在实力强劲的经济支持下，广州的房地产市场也保持平稳发展态势，成交活跃，需求旺盛。 2003-2006年广州市房地产市场发展情况2003-2006年广州市房地产市场统计情况项目2003年2004年200
12、5年2006年商品房预售面积(万平方米)939875940917商品房成交面积(万平方米)1,0471,1221,1001,158商品房成交金额(亿元)444560608726商品房成交均价(元/平方米)4,2414,9925,5316,858 房地产供求情况2003年至2006年间广州市房地产市场发展总体运行基本平稳，四年间广州十区批准预售商品房面积基本上没什么大的变化，而预售商品房成交面积呈逐年增加趋势，具体是从2003年到2006年，共上涨10.6，在市场需求的快速增长下，商品房供应缺口不断扩大，以前的存量新建商品房不断被消化，市场渐入供不应求的状况严重，这种供不应求的状况具体体现在商品
13、房价格逐年加速上涨变化上。 房地产价格情况在开发销售期间广州市房地产市场整体走势稳中有升，被誉为一线大城市楼市发展的典范，市场有效供求两旺，特别是商品房成交价格经过多年的小幅下滑在2004年止跌回升，而且成交量放大。成交登记金额的增长幅度略高于面积增长幅度，这一现象预示着广州市房地产市场在经历了几年市场容量高速拓展以及价格回归理性后，出现商品房供求两旺的良好局面。2005年国家出台稳定房价的各项政策，对广州房地产市场产生了一定影响，观望气氛一度浓厚，但由于宏观经济面继续向好，市场的刚性需求较大，供求比例严重失调，2005年底广州房价开始迅速上升，全市商品房均价达到5,531.00元/平米，并一
14、直保持高位运行。发展到2006年，在宏观经济运行良好，国有企业股权分置改革迈出实质性步伐的一系列利好的影响下，住宅投资与证券投资成为居民新的投资消费热点，2006年广州市房价上涨幅度达到24%，房地产已成为大城市居民保值、增值的首选投资组合产品。在广州市宏观经济、社会发展和房地产市场的良好发展趋势带动下，观园项目在2005年11月以9,200元/的均价开盘（价格在当时创下周边楼盘新高），并在持续、稳定的出货速度下售价一路攀升， 在2006年下半年最好的时候平均售价达到19,000元/ 的高价，成为整个珠江新城楼价的风向标。截止至2008年2月28日，项目已基本销售完毕。2、 项目经济技术指标变
15、化情况及其对最终收益的影响 本项目用地性质为商住用地，可研阶段项目规划技术指标为：占地面积18,096车位588个建筑总面积138,791人防车位135个容积率6.5总可售面积116,373地上总建筑面积117,623 住宅114,973住宅面积114,973 商业1,400商业面积1,400 可转让的公建公建配套面积1,250 车库地下室总建筑面积21,168户数884户 项目建完后，各项规划技术指标实际为：占地面积18,096可售车位453个建筑总面积152,996人防车位135个容积率6.5总可售面积11,6602地上总建筑面积118,575 住宅114,538住宅面积114,538 商业2,024商业面
