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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页泰州市房地产市场调研报告目 录序 言第一部分 市场环境调查一、宏观环境分析二、泰州房地产市场环境分析第二部分 房市热点分析一、热点区域分析二、典型楼盘个案分析二、产品投资空间分析第三部分 地块环境调查第四部分 项目SWOT研究第五部分 产品建议序 言泰州市位于长江的北岸，淮河的下游，江苏的腹部，滨江近海，东部和北部与南通与盐城接壤，西部与扬州相连，南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望，地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带，地理位置十分优越，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着泰州经济的高速发
2、展，近年来泰州房地产业发展迅猛，如火如荼。我们有幸应泰州苏源公司之邀，对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同，造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中，海陵区是传统市区，高港则更像一个新建的港口城市，为使分析具有针对性和借鉴性，我们着重对泰州老市区海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远，在运作项目时谦虚谨慎，对前期基础工作精益求精，相信
3、在这样的团队操作下，本项目必定会取得圆满成功，我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪！第一部分 市场环境分析一、宏观环境分析泰州位于江苏中部，长江北岸。泰州已经有2000多年的历史。是江苏省历史文化名城，素有“汉唐古都、淮海名区”之称，是苏中和里下河地区通江达海的重要枢纽和商品集散地，也是长江三角洲的一座新兴工业城市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，人口503万，面积5790平方公里。泰州市区面积428平方公里，市区人口60万，其中，非农业人口有30万。1、城市发展定位泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大
4、经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块。2、宏观经济环境（1）综合环境：泰州城与水紧密相连，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局，形似凤凰，又有凤凰城之别称，生活环境优良，十分适宜居住。（2）产业经济：泰州农业资源丰富，素有“鱼米之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的美誉；工业经济基础雄厚，形成了以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为主体的支柱行业。涌现了春兰集团、扬子江药业集团等知名企业。这些产业经济成为当地国民经济重要来源，也是居民收入水平的重要增长点。（3）经济运行：自1996年设立地级市以来，泰州市国民生产总值一直以超过10的增长。2004年实现地区生产总值（GDP）70
5、5.20亿元，按可比价计算同比增长14.7%，为建市以来的最高增幅。人均地区生产总值14014元，增长14.8%，全面小康进展顺利，对当地拉动房价及市场成熟度有一定的促进作用。（4）区位优势：泰州临海濒江，具有得天独厚的区位优势。境内拥有丰富的长江岸线资源，江苏400公里长江岸线泰州占据四分之一，其中长江岸线-10以下的深水岸上线达60多公里，尚未开发利用的有50多公里，被誉为“黄金水道”中的“黄金江岸”，其财富价值不可估量，泰州长江岸线可容纳的投资本数以千亿计。拥有国家一类对外开发港口泰州港；境内高速公路密集，京沪高速、宁盐高速、同三高速公路均穿越泰州。江阴长江大桥将泰州与上海、苏州、无锡等
6、地区联为一体，市场辐射力极强；新长铁路从泰州东部经过；泰州周边有上海虹桥、 浦东国际机场，南京禄口国际机场和规划中的无锡国际机场，车程均在60-150分钟之内。从宏观经济环境的角度来看，泰州是一个正处于高速发展的城市，属于投资较为理想的场所。3、市民消费水平2004年泰州市进入百强城市行列，居第75位，市域GDP和人均可支配收入连续多年增长10以上，去年分别增长了14.7和 13.8。居民收入的强势增长导致市区主动性购房需求持续增长。根据经济规律来看，随着泰州市人们生活水平的提高，恩格尔系数将逐步降低，用于吃的比例减少，用在住房上的消费越来越高，支撑住房消费的基础越来越深厚。目前泰州城区居民的
7、住房消费比重只有9%左右，但取消福利分房和一系列政策出台后，城区居民住房消费能力还在增长过程中。按照通常规律，城区居民住房消费比重应该在20%左右。由此可见，还有百分之十几的城区居民购房能力有待于用好的产品激发出来。泰州人是性情中人，懂得享受生活，体味生活，知足常乐，安于、满足现状。在消费方面，属于积极消费型。老城区相对年龄较大的人不愿意去新城区，对居住几十年的老地方有很深的“恋旧情结”。然而年轻人和中年人都愿意定居在新城区。4、城市发展规划2003-2005年，泰州市规划人口40万，规划用地49平方公里。其中：主城区30万人，高港区10万人。主城区的发展要在加快新区发展的同时，加大老城改造力
8、度。大力推进新区商贸中心建设，完善行政中心区，推动南部住宅区开发；加快经济开发区的建设，发展以科技为核心的综合型经济开发区；基本完成老城区环城河内的重点街区改造，初步形成坡子街商业中心，形成城中古民居保护区，启动下坝地区旧城改造和环城河风景区建设。新区完成府南街区一期开发建设，基本完成凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区完善行政中心区，基本完成府后居住区开发建设，启动长江开发建设。二、泰州房地产市场环境分析从整体上看，目前泰州市房地产健康稳定发展，供求矛盾缓和，价格涨幅趋于平稳，逐渐进入了房地产产品时期。随着政府的宏观调控、人口的增加、居民生活条件的好转、土地推出量的增大、外地房地产开发商
9、的进入，在以后的几年，房价将会继续稳步上涨，同时房地产的竞争也将进入白热化。1、房地产完成投资情况2005年上半年，泰州市区累计完成房地产开发投资12.60亿元，比去年同期的8.83亿元增长42.70%。从用途上看，其中住宅投资占了相当大的份额，详见下图：2、土地出让情况自2000年以来，泰兴市市区共招标出让土地25幅，公示出让土地9幅，挂牌出让土地43幅，总出让面积3021843平方米（4532.76亩）。市区已供土地的地价已经处于高位，然而从今年供地的地价来看，仍在大幅攀升，因此房价仍将上涨。截止2005年6月末，在市区已出让的77幅土地中，已经开发项目的土地有45幅，总面积93.43万平
10、方米，占总出让面积的30.92%；已经动工新建或者续建开发项目的土地有15幅，总面积127.99万平方米，占总出让面积42.35%；尚未动工开发的土地有17幅，总面积80.76万平方米，占总出让面积的26.73%。截止2005年6月底尚未全面开工建设地块一览表地块名称地块面积地块成交日期出让方式竟得或建设单位规划可建面积项目名称项目建设进程五一路北侧地块490932002.07.19公示毛地财富广场63500财富广场拆迁未完成，一期已开工建设坡子街核心区地块410382003.08.15挂牌净地宝江200000坡子街商业广场拆迁未完成，一期已开工建设海陵区政府西侧362912003.08.29
11、挂牌毛地凤凰公司51380闲置，尚未拆迁原荧光灯厂222432003.11.07挂牌净地集富25000城市之光正在拆迁香江花园三期地块75692003.12.17挂牌毛地威亨7074香江花园三期闲置，尚未拆迁邑庙街南侧地块169262003.12.26挂牌毛地房总、江海29165闲置，尚未拆迁中百一店三期扩建工程12612004.02.04挂牌毛地中百一店14800正在拆迁府前街区三号地块1902172004.03.24挂牌净地恒景243320恒景国际闲置，尚未拆迁城南变电所北侧337032004.04.28挂牌净地苏源81600闲置，尚未拆迁福寿苑二期地块422192004.05.11挂牌毛
12、地苏房51880正在拆迁，尚未开工肉联厂东侧地块929032004.09.07挂牌毛地无锡中益112274正在拆迁，尚未开工东进西路7号地块165042004.09.07挂牌毛地小开发17000闲置，尚未拆迁府前街区二号地块778712004.09.16挂牌净地新世纪99550闲置，尚未开工电视塔街区工程改造1213472004.11.22挂牌毛地金成122650正在拆迁，尚未开工原泰州二建构件厂171002005.03.23挂牌净地房总、江海20935闲置，尚未拆迁原荧光厂东侧56742005.03.30挂牌毛地集富6612闲置，尚未拆迁经济开发区原明珠家具城372012005.04.13挂
13、牌净地杰盛（金冠）57732闲置，尚未开工合计755203在这17幅土地中，有14幅是2005年前取得的，超过80。这些尚未全面开工建设地块几乎都与拆迁问题相关联，但也有些开发企业拿地时间较早，却拉长项目开发周期，从中赚取土地差价，对市区房地产市场有较大的负面影响。政府也充分认识到了它的危害性，加大了土地供后监管力度。结合2005年泰州市城区土地开发计划（见下表），我们不难看出泰州市土地供应总量完全能够满足房地产市场的开发要求。 2005年泰州市城区土地开发计划序号地块名称地块面积（万平方米）用地性质1原荧光灯厂东侧地块0.7小区配套用地2原泰州电子仪器厂及周边地块3商住3东进西路街区北侧地块
14、3.3住宅4东进西路8号地块3.3商住5西仓路127号地块1.3商住6江苏省教导大队原址地块15商住7原海陵港务有限公司码头地块2商住8原泰州华夏集团公司（泰州二建）地块1.7住宅9泰州渔网厂及周边地块6商住10东风路北延综合改造地块15.6商住11老看守所地块1.7住宅12海陵南路东侧南山寺路南侧地块1.8商住13新纪元商业广场地块19商住14老泰州日报社及周边地块4.4商住15莲花3号区北侧地块2.7商住16新区人行大楼西侧地块7.4商住17凤凰河东侧凤凰东路南侧地块12商住18市交通局财政局南侧地块12商住19海陵区塘湾镇永鑫花园中心服务区地块3.2商住20东风南路西侧328国道北侧地块39商住21金地花园西侧地块1.5商住22原经济开发区明珠家具城地块3.7商住23西湖翠苑南侧地块15商住24别墅区东侧地块33商住25高港人民医院东侧地块18商住26九龙镇328国道北侧地块24商住27九龙镇强陈路西侧地块3.6商住28九
