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1、 签订房屋租赁合同应注意的几种法律问题房屋租赁合同在现实生活中是一种常用的合同类型,房屋租赁合同看上去比较简朴,合同条款也比较少，但房屋租赁合同的纠纷却时常发生。主线的因素是甲乙双方当事人合同条款订得不全面,在履行房屋租赁合同过程中常常会浮现某些本来没有考虑到的状况。为了避免纠纷，在签订及履行房屋租赁合同步应当注意如下几种法律问题。 一、合同的主体资格问题1、在签订合同步，承租方一方面要查看出租方的房产证，土地使用权证,如果没有房产证,则要看出租方有无房屋买卖合同或授权委托书等手续。出租方要审查承租方的咨信状况，租金支付能力,社会诚信状况。 、承租方还要审查,出租的房产与否已经被抵押(此点特别
2、对于想长期租赁的承租人来说非常重要)。 3、大型店面房统一出租，出租方自身对出租的房屋不拥有产权，只是接受各位业主的委托统一对外出租,但在合同履行期内有个别业重规定提前收回自己的商场摊位自己做生意,由此发生纠纷如何解决，在签订此类合同步承租方应当规定出租方对此有承诺或保证。 4、有些特定内容的房屋租赁合同,出租方应当事前办理好报批核准登记手续。例如专业性的市场，开办单位要对外大量分别出租摊位,根据国家工商行政管理局的规定，应当事先向工商行政管理部门申领市场登记证，只有领了市场登记证方可对外招商宣传及出租，这一点也是承租人应当注意的。 、在房屋租赁期内，公司作为出租方如果发生了破产、公司转制、公
3、司歇业或被注销等状况，如何补救，承租方如不能继续租赁房屋由此而产生的经济损失如何补偿。 、在房屋租赁期内，承租人作为自然人死亡后，其共同生活的家庭成员可否沿续本来的房屋租赁合同，继续居住使用该房屋。 二、租赁合同的标的物 在房屋租赁合同中,规定写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号，并把房地产的规划红线图及房产平面图作为合同附件。还要写清晰房屋的附属设施。 有时合同中最佳要标明租赁房屋的用途是居住,还是用作经营场合。 三、租赁期限的起算 租赁期限的起算一般有二种状况： 第一种状况，是从房屋租赁合同签订之日起开始起算。 第二种状况,考虑到承租方要对房屋进行装修等因素,或出租方要
4、办理有关报批登记手续，租赁期间的起算时间可商定在几月几日开始或者合同签字后多少日开始，从合同签订之日到正式开始起算租赁期限的这段时间称为免租期(一般为一种月)。免租期内，承租方无需承当租金，但于此期间发生的装潢施工所耗水、电费则应承当。根据中华人民共和国合同法的规定，一次合同租赁期限最长不得超过二十年。四、租金的计算及支付方式年租金原则一般是固定的,但也可以双方商定租金按一定比例或一定金额每年递增。 租金支付时间,由双方商定,按月支付，按季支付,或按年度支付,但在商定按年度支付时，双方应商定年度的概念及起始时间,否则，也许引起误解。五、租赁房屋的交付 合同中应当商定房屋的交付时间。 租赁房产交
5、付时,双方应商定派代表到现场检查房产的完好状况,应当结清前期的水电费、通讯费、闭路电视费等有关费用,并签订房产交付确认书及有关财物移送清单。 六、履约保证金为了保护出租方的利益，避免承租方提前撤场，或拖欠有关费用，应当规定承租方向出租方支付一定金额的履约保证金(一般是押三付一)。 七、税收及有关费用的承当 在房屋租赁合同中,应当明确，水电费、通讯费、治安费、保洁费等费用，哪些有出租方承当,哪些有承租方承当。 并且承租方作为公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正规有效的税务发票以免被税务部门查处。 特别要提示的是，在合同中要写明，租金与否是含税价。 八、合同中应商定,房产及其设施哪些部位由出
6、租方进行定期维修保养,哪些由承租方维修。 这里应当注意,出租方对房产及设施的定期维修保养应当事先告知承租方,并尽量在承租方觉得合适的时间进行以保证承租方的正常经营不受影响或干扰。 九、水、电供应 出租方应保证房产具有持续的、不间断的、能满足承租方满负荷正常运转规定的水、电、通讯等各技术条件的供应。例如，作为商场或工厂用途的,供电量应不不不小于250W或电容量不不不小于300KA。还要商定，如上述技术条件非因市政部门因素或不可抗力，而因故中断,则出租方应当在多少时间之内修复。 十、承租方只承租部分楼层或房屋用于经营活动的,出租方须保证承租方可根据其营业需要，自行拟定营业时间,并保证承租方在其营业
7、时间内可根据需要正常使用公用的各通道、电梯、空调、员工盥洗室等设施。 十一、承租方在租赁的房产立面墙上做招牌、广告，双方应当在合同中商定，波及到墙体、顶楼部分是出租方与其他各产权人共同使用的，承租方在使用广告位置之前,应由出租方与其他产权人共同商定各自的广告牌位置。 十二、优先购买权，在租赁期内,出租方与承租方之间的优先购买权也应商定清晰。例如，出租方有一幢三层楼的大楼,每层有五间房屋，承租人只承租一楼中的二间,在租赁期内,出租人准备整幢大楼出卖，那么,本来的承租人有无优先购买权，优先购买权的范畴是什么。 十三、财产损坏补偿，在租赁合同中要订明由于房屋之缺陷或损坏,或由于出租方负责提供的设施、
8、公共管线在设立上的缺陷或损坏，或由于出租方或出租方雇员、代理人行为失职或疏忽,而使承租方人员或财产受到直接或间接的损失时,出租方应对承租方负责并补偿遭受的实际损失。反之，如果承租方有损坏财产的，也应当向出租方补偿。十四、财产保险，原则上房产险由出租方投保，承租方自行投资的设备及财产险由承租方投保。 十五、合同提前终结 若甲乙双方协商一致，可提前终结或解除本合同。其他则双方可商定:、承租方提前终结合同的情形有: （1)若不可抗力事件发生，致使房产周边环境发生重大变化，承租方所租房屋营业的市场，环境基本不复存在,合同不适宜维续履行，则承租方有权提前终结合同而无需承当任何法律责任。 (2）出租方违背
9、其保证,或违背本合同的其她规定，在承租方告知的补救期内又没能及时补救，致使承租方不能正常居住或对外营业或使承租方的合同权益受到实质的损害。 (3)出租方未能在法律规定的期限内办妥房屋租赁证或其她因出租房产所需的许可和手续。2、出租方提前终结本合同的情形有: (1）承租方逾期支付租金超过多少日。 (2)承租方擅自变化房屋用途的。 （)未经出租方批准承租方将承租房产转租她人。 （4）承租方运用承租房产进行非法活动。 十六、违约责任 双方应当商定，一方违背本合同有关条款,应向对方支付多少违约金,违约金也可以分项商定。十七、期满财产的处置租赁合同期满,承租方在一定期限内不拆除或取回有关物品，视为承租人
10、放弃遗留物之所有权,悉归出租方所有。 还要注意，如果是一方半途违约，导致合同被提前终结，承租方装潢的财产及损失如何解决,也要在合同中商定。. 房屋租赁，是指房屋所有权人将房屋交付她人使用收益，并收取一定房屋租金的行为。其中交出房屋供她人使用并收取一定租金的一方，称之为房屋出租人；得到房屋使用权并为此支付一定房租的一方，称之为房屋承租人。 房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金并于合同终结时将租用的房屋返还出租人的合同。在房屋租赁中,按照租赁房屋所有权性质的不同，房屋租赁可以分为公房租赁和私房租赁。根据租赁房屋的用途不同,又可分为住宅租赁和非住宅租赁。一般来说,只要租赁合
11、同是在双方平等的基本上签订的，且双方意思表达真实,内容不违背法律、法规的规定,应属合法有效，合同双方当事人应当严格履行。任何一方违背合同的商定不履行义务,均应承当违约责任。但是在目前的房屋租赁合同纠纷中,存在着这样或那样的问题，在解决时又由于没有明确的法律、法规的规定，导致分歧。现笔者就有关问题刊登自己的意见，供人们商榷。 一、房屋租赁合同未经备案登记与否有效 在房屋租赁纠纷中,租赁合同的效力往往是双方争议的焦点,也是对的解决案件的基本和前提。房屋租赁合同签订后来，双方未根据中华人民共和国都市房地产管理法、都市房屋租赁管理措施办理登记备案,领取房屋租赁证,未办理房屋租赁审核手续,租赁行为与否无
12、效,在实践中有两种不同观点。一种观点觉得是无效的，另一种观点觉得是有效的,笔者批准第二种观点。中华人民共和国合同法第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,根据其规定。最高人民法院有关合用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一）第九条：根据合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力,
13、合同标的物所有权及其她物权不能转移。根据中华人民共和国房地产管理法第五十三条及第六章法律责任的规定来看,并未规定未经登记备案租赁合同无效的条款,在建设部颁布的都市房屋租赁管理措施中虽然规定房屋租赁实行登记备案制度，但除第三十二条第一款第三项“未征得出租人批准和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定外，未有租赁合同未经登记备案即无效的条款。因此笔者觉得，租赁合同签订后,虽然未经登记备案，但只要租赁合同的签订是双方的真实意思表达，内容不违背法律、法规的规定，应当认定为有效。 二、房屋租赁合同与转租合同的关系 转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益
14、,也即承租人将租赁物转让给第三人使用收益,承租人与第三人形成新的租赁关系,但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。 出租合同是转租合同的基本和前提,没有出租合同也就没有转租合同。国内合同法第24条规定:“承租人经出租人批准，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物导致损失的，承租人应当补偿损失”,“承租人未经出租人批准转租的,出租人可以解除合同”。按照此规定,经出租人批准的转租涉及两种情形:一是在租赁合同签订时明确商定承租人有权出租租赁物;二是在租赁期间承租人征得出租人批准将租赁物转租。对于事前未经出租人批准,事后出租人懂得并不反对
15、或予以承认的转租，也可以视为经出租人批准的转租。 经出租人批准的转租是有效的，出租人与承租人的关系不因转租而受影响,第三人(次承租人）与出租人虽没有合同关系，但次承租人可以直接向出租人支付租金,以上两点是人们所共识的，但是在租赁合同终结或被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系与否也随之终结，在实践中却存在着不同的观点,这也就是笔者下面需要与人们探讨的问题。 三、房屋租赁合同终结,转租合同与否固然终结 房屋转租合同是承租人基于与出租人在房屋租赁合同中的商定或者是根据出租人的授权与第三方签订的租赁合同。那么,在出租人与承租人之间的房屋租赁合同终结时，转租合同的效力如何，与否应当继续履行，即在转租合同与否固然终结的问题上存在两种不同观点:一种观点觉得，出租合同被终结,转租合同也随之终结，即出租合同的效力及于转租
