某园区销售执行报告

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1、呈：深圳市花样年投资发展有限公司趣园深圳市星彦房地产经纪评估有限公司销售执行行报告深圳市花花样年投投资发展展有限公公司暨潘总台台鉴：承蒙信任任，我们们非常荣荣幸地提提交趣园园项目的的后期执执行报告告，供贵贵司决策策时参考考。本册执行行报告是是根据前前期策划划报告、与与贵司的的多次会会议，结结合本司司多部门门专业人人员的策策划代理理经验而而完成的的。由于时间间和资料料的限制制，未必必能将趣趣园的实实际情况况全面考考虑在内内，本司司希望通通过双方方的共同同努力使使之更加加完善，以以达致成成功销售售之目的的。专此送达达，敬祝祝商祺！深圳市星星彦地产产顾问有有限公司司20033年6月28日目录第一部分

2、分物业定定位评估估一、 总体市场场现状/ 5二、 项目定位位/5三、 目标客户户定位/11四、 营销战略略/111第二部分分价格一、 厘定价格格的相关关因素/ 144二、 价格定位位/ 114三、 价格策略略/ 115四、 定价原则则/ 116五、 付款方式式/ 116六、 回款计划划/ 116第三部分分营销氛氛围形成成一、 包装总纲纲/ 115二、 应用系统统/ 1151、 营销通路路包装/ 1552、 卖场形象象包装/ 1773、 形象宣传传包装/ 177第四部分分销售实实施一、 销售总体体战略及及目标/ 211二、 销售阶段段及进度度/ 221三、 销售阶段段工作安安排/ 22四、 销售

3、前期期准备工工作/ 24五、 销售管理理/ 225第五部分分推广策策略一、 总体策略略/ 228二、 核心卖点点/ 228三、 推广主题题/ 228四、 阶段安排排/ 229五、 媒体组合合策略/ 311六、 费用预算算/ 336七、 市场风险险及应对对策略/ 388附件：1、回款款计划表表第一部分分物业定位位评估一、 总体市场场现状1、 总体经济济形势不不容乐观观：英国国经济济学家杂杂志20003年年5月331日公公布的一一项调查查结果显显示，今今后4年年内全球球房地产产价格预预计将会会缓慢下下跌。在在当前全全球经济济依然不不景气的的情况下下，这种种跌势将将给世界界经济进进一步带带来负面面影

4、响。2、 深圳房地地产市场场价格战战愈演愈愈烈；3、 非典的余余悸尚未未完全消消散，市市场前景景不容乐乐观；4、 市场高端端产品由由于目标标客户群群较小，竞竞争压力力日趋增增大。二、 项目定位位1、 项目现状状 目前前主体工工程已进进行到首首层，预预计在110月封封顶，220044年122月入伙伙。 技术术指标总用地面面积：333933.9 m22总建筑面面积：1172887.11 m22其中：住住宅 1333700.1mm2容积率：3.994实用率：79%车位：1100个个总户数：2477户建筑密度度：222.133%建筑绿地地率：330%总层数：23，住住宅层数数22层层 户户型比例例及结

5、构构户型功能面积m22套数比例%A2房1厅厅1卫69.996219B2房1厅厅1卫64.881219C1房1厅厅1卫57.999229D1房1厅厅1卫47.99917273合计236100%2、 SWOTT分析优势（SS）：a) 均有深圳圳高尔夫夫景观；b) 地处中心心区和车车公庙两两大商务务区之间间；c) 环境幽静静，具较较强私密密性；d) 产品具个个性化（电电梯分层层到达，会会员制）；e) 送个性化化精装修修，轻松松入住。劣势（WW）：a) 项目体量量小，会会所经营营面积小小；b) 推广费用用有限；c) 三梯111户，私私密性不不足；d) 临滨河路路，有一一定的噪噪音污染染；机会（OO）：

6、a) 周边市场场上暂时时没有同同类产品品推出。威胁（TT）：a) 产品被市市场认知知需要一一定的时时间和过过程；b) 期房销售售难度较较大，增增加了项项目风险险。3、 项目四至至景观【项目北北向景观观】【项目西西北向景景观】【项目西西南向景景观】【项目东东向景观观】【项目西西向景观观】【项目入入口】4、 综合评价价及定位位1） 综合评价价 景观：本本项目地地处深圳圳高尔夫夫以南，具具有先天天的自然然景观优优势，户户户均能能引景入入室，提提升了项项目的价价值； 户型：户户型设计计充分考考虑了景景观的利利用，以以及未来来公寓的的使用。主主打500平方米米的小户户型位于于建筑中中段，为为“一室一一卫

7、+开开放式厨厨房”的户型型，在东东端、中中部、西西端三处处根据外外部景观观特点和和采光面面条件考考虑非北北向景观观的可能能性，设设置“一居一一卧一工工作间一一卫一厨厨”的户型型，四种种户型针针对不同同消费群群体设置置，在考考虑景观观的均好好性的同同时充分分满足未未来使用用者的个个性化需需求； 会所：特特色顶级级餐饮、SPA、红酒廊、雪茄枋，一个社会名流、商务精英的聚集地，寓商务交流于休闲之中，为会员搭建信息共享的商务平台； 个性化管管理：公公寓一户户一卡，电电梯分户户直达；全精装装修，全全方位星星级酒店店管理，体体贴入微微好管家家；会所所实行会会员制管管理，拒拒绝非会会员的进进入； 由于开发发

8、体量较较小，营营销费用用受到限限制； 会所规模模较小，不不利于项项目品质质的提升升。2） 综合定位位深圳首家家会员制制公寓以会员制制来实现现公寓的的私密性性和尊贵贵感，并并推崇项项目的首首家概念念，体现现产品的的罕有和和值得珍珍藏。三、 目标客户户定位本项目的的目标客客户应为为位于社社会较高高层面，事事业有成成的社会会各界的的顶尖人人士群体体，以及及商务接接待比较较频繁的的公司及及社团，具具体可分分为以下下几类：1、 深圳各大大企业主主、高级级管理者者；2、 高级公务务员；3、 商务接待待频繁的的公司及及社团； 4、 深圳各行行业顶尖尖成功人人士（商商人、著著名艺人人、律师师、会计计师、建建筑

9、师）；5、 香港及内内地经常常往来深深圳的商商务精英英；6、 自由职业业者（艺艺术家、作作家、音音乐人等等）。四、 营销战略略“内联升升-履中备备载”模式会会员营销销 战战略要点点：1、 以最快的的速度筹筹建喜福福会并发发展会员员；2、 详细记载载和分析析会员资资料；3、 会籍与公公寓相结结合，针针对会员员进行有有效推广广。资料：旧北京曾曾有：“头戴马马聚源，身身穿瑞蚨蚨祥，脚脚蹬内联联升，腰腰缠四大大恒”的顺口口溜。戴戴马聚源源帽店的的帽子，显显示最尊尊贵；用用瑞蚨祥祥的绸布布做的衣衣服，穿穿在身上上最光彩彩；脚蹬蹬一双内内联升靴靴鞋店的的靴鞋，最最荣耀；腰中缠缠着四大大恒字号号钱庄的的银钱

10、票票，最富富有。从从这个顺顺口溜中中，可以以知道马马聚源、瑞瑞蚨祥、内内联升和和四大恒恒是过去去北京最最著名的的店铺。现现在除四四大恒不不复存在在外，其其他依然然是北京京的主要要商店。内联升从创业至现在100多年来，在清代，主要经营贵族官吏穿的朝靴；民国年间，转营地主、资本家富有者喜欢穿的圆口缎鞋；解放后，开始面向劳动大众，既保留千层底布鞋老传统产品，又增添了大量各式男女新式皮鞋等新产品。内联升是赵廷于清朝咸丰三年（1853年）创办的。前店后厂自产自销。赵廷是河北武清县人，父亲在家乡务农。他从十几岁开始，就在东四牌楼一家靴鞋店学徒。由于他为人聪明，又能吃苦耐劳，所以在三年零一节的学徒期间，学得

11、一手好活计。他出师后，得到当时清朝一个官员的帮助，筹资白银万两，在崇文门内东江米巷（东交民巷）开办了内联升靴鞋店，取名内联升，内指“大内”，清政府，联升意即穿了我店的靴子就可联升三级。当时迷信的人多，愿意听到吉祥之词，内联升这个字号很迎合这些人当官的心理。内联升开业后，生意很是兴隆。内联升做满清政府官员的买卖，一般的小官小吏，都要亲自来店铺订做购买；而那些中、上级的官员，一般的都派人来，叫内联升去人为其量尺寸做朝靴。最初开业的几年，今年做朝靴，去人量尺寸，试样子，往返要跑好几趟；明年做朝靴，还要派人去，量尺寸，试样子。经过生产经营的实践，赵廷想出个既省事又可拉主顾的好办法，就是把清政府大小官员

12、凡是在他店做过或是买过朝靴的人的姓名、年龄、住址、靴子尺寸、特殊爱好记入专门的账中，叫做“履中备载”。有了这个履中备载，根据它的记载，做的靴准保合脚。这种办法，不仅店铺省事少跑路了，而且也省去顾客很多时间，顾客也很高兴，主顾也就拉住了。第二部分分价格策略略一、 厘定价格格的相关关因素价格与物物业品质质、目标标客户、市市场有着着密切的的关系，本本项目作作为一个个个性化化的，面面对社会会高收入入阶层的的产品，在在定价中中应该充充分考虑虑产品能能够带给给目标客客户的附附加值，不不应简单单遵循常常规的定定价方法法。如下下几方面面是厘定定价格时时首要考考虑的因因素： 整体的经经济环境境 市场的供供求状况

13、况 物业自身身的客观观条件 物业的包包装 宣传推广广效益是是否理想想二、 价格定位位本项目地地处中心心区和车车工庙22大商务务区之间间，紧邻邻深圳高高尔夫球球场，地地理位置置得天独独厚；但但由于紧紧邻滨河河路给项项目带来来一定的的负面影影响。从市场上上来看，面面对高收收入阶层层的，与与本项目目具有一一定相似似性的产产品有观观澜高尔尔夫公寓寓。在市市区尚无无类似产产品。同时结合合发展商商的开发发成本、获获利要求求，以及及本项目目的目标标客户群群特点，建建议本项项目以总总价定价价：即主打户户型477.999M2的的一房一一厅总价价58万元元，约合合单价：￥120086元元/。本户户型均位位于正北北

14、朝向，功功能划分分明确，集集商务、休休闲、娱娱乐、赏赏景各种种功能于于一身；其余户型型分别为为：57.999M22688万元，合合单价：￥117726元元/64.881M22788万元，合合单价：￥120035元元/69.996M22888万元。合合单价：￥125579元元/三、 价格策略略本司建议议采用以以每套制制定总价价，与会会籍捆绑绑的方式式销售，以以提升项项目的品品质感和和尊贵、罕罕有的感感觉。1、 喜福会会会籍可分分为会员员金钻卡卡、会员员银钻卡卡、会员员金卡、会会员银卡卡、贵宾宾卡五大大类；金钻卡：58-68万万一房业业主和会会所特邀邀的名誉誉会员银钻卡：78-88万万二房业业主金卡：110万元元入会费费银卡：55万元入入会费贵宾卡：临时会会员卡，用用于会籍籍推广和和赠送2、 不采用价价格折扣扣的形式式。在项项目的不不同推广广期，可可以分别别采用：赠送会会籍、赠赠送会所所服务（红红酒廊、雪雪茄房、桑桑拿、健健身等）作作为购买买公寓的的优惠。四、 定价原则则由于本项项目非普普通住宅宅项目，在在项目的的定价上上要合理理体现项项目特点点，并针针对目标标客户群群体制定定适宜的的定价原原则：1、 以套定价价。总价价包含终终身会籍籍及公寓寓70年产产权。2、 以楼层的的景观价价值确定定总价的的差价。