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1、物权法历年司考真题2002年3甲、乙各以20与 80的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请 问下列表述中哪一说法是正确的?A. 乙有优先购买权，丙没有优先购买权B. 丙有优先购买权，乙没有优先购买权C. 乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位D. 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权【答案】D【解析】根据民法通则的规定，按份共有人转让共有份额的，其他共有人有优先购买权， 因此共有人甲要转让自己的份额，共有人乙有优先购买权。（注意：物权法也有相同规 定）根据合同法规定，出租人转让租赁物的，承租人有优先购买权，所以甲要转让自己 的房屋份额，丙有优先购买权。对于
2、承租人和共有人之间的优先购买权谁更优先的问题，法 律没有规定，一般认为基于物权优先于债权的原理，共有人的优先购买权优先于承租人的优 先购买权，所以D选项正确。8甲将房屋一间作抵押向乙借款20000元。抵押期间，知情人丙向某甲表示愿以30000元 购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。对此，下列哪一表述是正确的?A甲有权将该房屋出卖；但须事先告知抵押权人乙B. 甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意C. 甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意D. 甲无权将该房屋出卖，因为房屋上已设置了抵押权【答案】此题在物权法颁布前，根据当时的法律规定（担保法49条），答案为 A， 但是2007年
3、的物权法作了不同的规定，因此现在这一题的答案应选C【解析】物权法 191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让 抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，C正确。37甲借用朋友乙的自行车数月。期间，甲因急需用钱，向同事丙借200元，并就自行车设 定质押，但丙不知此自行车非甲所有。后甲逾期未偿还债务，丙即变卖该自行车实现债权。 现问下列哪些表述是正确的?A. 因丙不知甲无处分权，故适用善意取得，质权设定有效B. 因甲对自行车无处分权，且质权不适用善意取得，故该质权设定无效C. 甲、丙应共同赔偿乙的损失D. 应由甲单独赔偿乙的损失【答案】 AD【解析】担保
4、法解释第84 条规定：“出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质 的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承 担赔偿责任。”该条规定了动产质权的善意取得，根据该条规定，AD选项正确。根据物权法的规定，本题答案也为AD。物权法第106条第2、3款规定：“受 让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿 损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条规定可知，他物权也适用 善意取得制度。40甲急需资金经营商店，于是向乡信用社借款3 万元。乡信用社要求甲用其中1.5万元购 买信用社发行的有奖无息定期一年的无记名的
5、存单作质押，并对号码作了登记，但存单仍由 甲持有。后甲将存单以 1.45 万元的价格转让给乙套现。存单到期后乙拿到乡信用社要求兑 现，乡信用社认为这是甲借款作了质押的，拒绝兑现。下列有关本案性质与处理的表述中哪 些是正确的?A. 甲与乡信用社之间的借款协议无效B甲与乡信用社之间的质押协议未生效C. 甲与乙之间转让存单的行为有效D. 乡信用社应将存单兑现给乙【答案】本题在物权法颁布前，根据当时的担保法规定，B选项正确，所以当时的 正确答案是BCD；但是根据物权法规定，B选项不正确，应当是质权未设立，而不是质 押合同未生效。担保法此前混淆了抵押合同、质押合同的生效与抵押权、质押权的生效，物权法做了
6、纠正。因此根据物权法，正确答案是CD。【解析】物权法第224 条规定：“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出 质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质 权自有关部门办理出质登记时设立。”根据该条规定可知，以存单质押，存单应交付质权人 乡信用社持有，自交付时起质权设立。本题中存单并未交付，而是仍由甲持有，质权并未设 立。质权未设立，并不影响质押合同的效力，更不影响借款协议的效力，所以AB不正确。质权未设立，虽然质押合同生效，但是质押合同作为合同，合同当事人享有的债权具有 相对性，没有对抗合同之外的其他人的效力，所以甲与乙之间转让存单的行为有效，乡
7、信用 社应将存单兑现给乙，CD正确。55甲因出国留学，将自家一幅名人字画委托好友乙保管。在此期间乙一直将该字画挂在自 己家中欣赏，来他家的人也以为这幅字画是乙的，后来乙因做生意急需钱，便将该幅字画以3 万元价格卖给丙。甲回国后，发现自己的字画在丙家中，询问情况后，向法院起诉。下列 有关该纠纷的表述中哪些是正确的?A. 乙与丙之间的买卖合同属于无效合同B. 乙与丙之间的买卖合同属于效力未定的合同C. 甲对该幅字画享有所有权D. 丙对该幅字画享有所有权【答案】 BD【解析】字画的所有权属于甲，乙擅自将其卖给丙，属于无权处分行为，根据合同法的 规定，无权处分合同是效力未定的合同，而不是自始无效的合同
8、，所以A错误，B正确。丙 是善意第三人，并且是有偿取得字画，符合善意取得的构成要件，有权基于善意取得制度取 得字画的所有权，甲丧失对该字画的所有权，所以C错误，D正确。59甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方同时约定，一方违约应支付购房款 35的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。 下列说法中哪些是正确的?A. 乙可以自己与甲签订的合同在先，主张甲与丙签订的合同无效B. 乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同C. 乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任D. 若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少【答案】CD【解
9、析】甲与乙签订房屋买卖合同后，乙对甲享有的是债权，具有相对性。甲并未将房屋过 户登记给乙，房屋的所有权未转移给乙。甲与丙签订房屋买卖合同，甲此时对房屋享有所有 权，甲有权处分房屋，甲与丙的买卖合同有效。甲和丙办理了房屋过户手续，房屋所有权转 移给丙，甲无权收回房屋，甲已经不能向乙实际交付房屋，乙不能要求甲继续履行，只能根 据合同要求甲承担违约责任，所以AB错误，C正确。合同法第114 条第2 款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人 民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知D正确。（注意：本题是2
10、002年的司考真 题， 2009年的合同法解释二对这一问题有更为明确的规定，该解释第29条第2款规定： “当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四 条第二款规定的过分高于造成的损失。”）王锋与刘青结婚四年后，已生一子王达。1 9 9 4年7月5日，王锋出海打渔遇台风未 归，生死不明。若干年后，其妻刘青向法院申请宣告王锋死亡，法院依法作出宣告死亡判决。 经查，王锋结婚后与父母分开生活，其父于1 9 9 6年10月3日死亡。王锋因与刘青感情 不和且离婚未果而与刘青分居，分居期间王锋盖有楼房6间。王锋遇台风后被人相救，因不 想再见刘青而未与家中联系，独自到南方某
11、市打工。1997年王锋与打工妹陈莹相识并相 好，并在该市教堂举行了婚礼，生有一女王莉。陈莹为王锋介绍了一收入颇丰的工作。19 9 8年5月5日王锋因摸彩票中奖，获奖金3 0万元。1 9 9 8年6月6日王锋与陈莹各出 10万元购买了张明的3间私房，但未办登记过户手续。1 9 9 9年4月8日，王锋因心脏 病发作死亡，临终前告诉了陈莹自己的身世，并口头遗嘱将自已原有的6间房屋由其母谢兰 继承，有2名医生在场。请回答下列8 5 8 9题。（85-87 略，见“民法总论”真题）88对王锋与陈莹共同购买张明私房3间的定性表述中，下列选项中正确的是？A. 王锋、陈莹与张明之间买卖房屋合同无效，因为未办理
12、过户登记手续 王锋、陈莹与张明之间的买卖房屋合同有效C. 王锋与陈莹取得了该3间房屋的所有权，因为张明已将房屋交付D. 王锋与陈莹未取得该3间房屋的所有权【答案】BD 【解析】不动产的公示方法是登记，王锋、陈莹与张明未办理房屋过户手续，房屋的所有权 并未转移，所以C选项错误，D选项正确。未办理变更登记仅影响房屋所有权是否转移，不 影响房屋买卖合同的效力，所以A选项错误，B选项正确。89设王锋与陈莹购买张明私房3间办理了登记过户手续。就王、陈二人之间形成的法律 关系的下列表述中哪些是不正确的？A. 王锋与陈莹之间形成合伙关系王锋与陈莹之间形成共同共有关系C. 王锋与陈莹之间形成按份共有关系D.
13、王锋与陈莹之间形成债权债务关系【答案】ABD 【解析】王锋与陈莹不存在夫妻关系，二人对于3间房屋只能是共有关系。本题中王、陈二 人各出资10万元，比例明确，应认定为按份共有。【注意】民通意见第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有 人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。” 2007年颁布 的物权法第103条做了不同的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份 共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”二、2003 年（一）单项选择题1甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为提高房屋的价值，甲主
14、张将此房的地 面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？A. 因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板B. 因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板C. 甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板D. 若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋【答案】B【解析】甲、乙、丙三人与房屋之间的关系属于按份共有，按份共有人对共有物的处分如何 进行，当时法律并未有明确规定，本题实际是学界借鉴其他国家和地区学说之后的观点。对 于保存共有物的行为，每个按份共有人都有权单独实施，对于改良行为，须占半数以上份额 的共有人同意，才能实施。本题中铺木地板的行为属于改良行为，占半数以上份额的共有人
15、同意即可实施，所以B正确。【注意】物权法并未规定保存行为、改良行为，仅规定了处分及重大修缮行为。物权 法第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮 的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有 约定的除外。”根据该条可以推知，如果不是处分共有物或者对共有物作重大修缮，则经占 份额半数以上的按份共有人同意即可。本题中铺木地板应不属于重大修缮,所以根据现行物 权法本题也应选Bo8甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事 高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙 在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？A. 甲对乙的土地不享有地役权B. 甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元C. 丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失D. 甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效【答案】本题在物权法颁布前，当时的正确答案为A；如果根据现行物权法规定， 该题没有正确答案。【解析】物权法颁布前，我国没有任何一部法律规定地役权，地役权仅存在学者的理论 中，根据物权法定原则，任何人不能享有地役权，所以当时的正确答案是Ao物权法首次确立了地役权，根据物权法
