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1、东莞05年第二季度楼市供应报告目录1经济综观31.1宏观经济31.2房地产开发32全市总况43本季供给53.1供应套数53.2供应面积73.3供应户型特征94价格走势与特征111编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页楼市中国季度供需报告（本报告用于住宅物业二级市场季度监控）经济综观宏观经济指标数据列表（2005年一季度）指标数值增长率（上年同比）国内生产总值（GDP）327.31亿元18.0%全社会固定资产投资额（FAI）70.23亿元25.9%房地产开发投资额14.40亿元24.2%房地产开发投资额/固定资产投资额20.5%进出口贸易总额151.22
2、亿美元11.9%居民价格消费指数（CPI）103.1%3.1%人均可支配收入8273元14.9%数据来源：东莞市统计局主要经济指标走势（示例）2005年二季度东莞经济继续保持旺盛的增长势头 CPI3.1%FAI25.9%GDP18.0%进出口贸易总额11.9%数据来源:东莞市统计局2005年二季度东莞经济继续保持旺盛的增长势头。从国内环境看，多种因素支持经济的平稳快速增长，经济内在增长动力还较强。宏观经济发展的国内外环境总体继续趋好。房地产开发指标数据列表指标2005Q12004Q42004Q32004Q22004Q1商品房施工面积（万平方米）266.65623350.88240.21商品房施
3、工面积增长率46.1%商品房竣工面积（万平方米）7.969762.7942.69商品房竣工面积增长率54.5%47.1%商品房新开工面积（万平方米）30.97商品房新开工面积增长率商品房批准预售面积（万平方米）73.3753.57140.3172.06商品房批准预售面积增长率-61.8%94.7%商品房销售面积（万平方米）37.2950.6569.9357.7331.71商品房销售面积增长率-26.4%-27.6%21.1%82.1%商品房销售额（万元）106958.7125864.1商品房销售额增长率-15.0%数据来源：世联数据中心全市总况指标数据列表（2005年一季度）指标数值增长率（上
4、年同期）推盘个数29推售面积（万平方米）62.25推售套数（套）5340成交总面积（万平方米）30.6343%成交总套数（套）2644成交总金额（万）106958.782%均价（元）349230%吸纳率19.8%空置率80.2%数据来源：东莞市建设局，世联数据中心2005年第二季度东莞市144平方米以上住宅市场监测全市供应套数144平方米以上套数豪宅套数占全市套数比7065套1082套15.3%二季度东莞144平方米以上住宅套数占全市套数比为15.3%，属正常供应范围。二季度东莞144平方米以上住宅套数占全市套数比为15.3%，属正常供应范围。由于之前东莞购房的契税标准是以所购房屋的总售价除以
5、房屋套内面积，3000元平方米以下的按1.5收取，3000元平方米以上的按3收取。在实际交易中，也有不少以合同单价为标准，目前东莞市区商品房均价已达到3500元/平方米。从东莞市房协公布的2004年度及2005年第一季度住房需求面积来看，目前东莞需求量较大的主要是80120平方米的户型，而这部分户型的套内价格不少达到3000元/平方米以上。所以有关普通住宅标准的调整对东莞房地产市场影响甚小。而事实上随着本季新推中高档次楼盘的增多，本季“豪宅”供应也相对应增长。本季供给供应套数指标数据列表(单位：套)分区域供应套数指标东城区南城区万江区莞城区镇区全市推售套数1903887959033167065
6、(推售套数)占全市比例26.9%12.6%13.6%046.9%100%(推售套数)上季环比增长率68.6%435.8%023.6%108.6%分户型供应套数指标1房2房3房4房4房以上别墅推售套数33514154181723100311(推售套数)占全市比例4.8%20.0%59.2%10.2%1.4%4.4%(推售套数)上季环比增长率-7.2%36.3%181.2%138.6%12.4%185.3%注：东城、莞城上季无新楼盘推售数据来源：世联数据中心 附(单位：套)各镇供应套数指标常平虎门樟木头横沥黄江寮步东坑中堂塘厦厚街凤岗石龙合计推售套数117059243432927116810770
7、646033183316(推售套数)占镇区比例35.3%17.9%13.1%9.9%8.2%5.1%3.2%2.1%1.9%1.8%1.0%0.5%100%数据来源：世联数据中心2005年东莞第一季度各行政区供应总套数及较上季变化数据来源：世联数据中心2005年东莞第一季度各镇供应套数比较本季度东莞楼市开始复苏，东莞市区（4个行政区）与镇区（28个镇）推盘个数比为10：19；推售楼盘比为1.13：1。数据来源：世联数据中心本季度东莞楼市开始复苏，与上季相比，总体推售套数大幅攀升。主要原因是受“五一”黄金周的重要影响。由于“五一”长假已成为市场上一个常规销售旺季，不少楼盘都刻意安排在“五一”前后
8、集中上市，这种情况在市区表现尤为明显，因此五月也是二季度新推楼盘最多的时段。东莞市区（4个行政区）与镇区（28个镇）推盘个数比为10：19；推售楼盘比为1.13：1。从分区域供应来看，上季没有新推楼盘的东城区本季新开盘量最多，开盘规模也较大（如凯旋城二期、万科城市高尔夫二期、蔚蓝星湖二期、丽阳时代二期），推售套数居全市之首。南城区推售套数稳步上升，且有个别大盘出于市场定价原因推迟了原定开盘时间，进入观望状态，预计下季度至十月前后南城区推盘量将出现“井喷”。万江区本季推售量比上季爆增，但属旧盘新推，且后市供应乏力。镇区本季推售量虽比上期增长，但是有12个镇新推盘，比上季多了7个镇，排名前三位的是
9、常平、虎门、樟木头这三个镇区中房地产开发最早的镇，不过镇区总体来看后市供应可观。2005年东莞第二季度各户型供应套数比较三房为市场上主力户型，独占6成，其次是两房。 数据来源：世联数据中心从分户型供应量来看，三房作为市场上主流户型地位牢不可破，独占6成，其次是两房。除一房供应有小幅下降外，其他户型供应套数都有增长，特别是三房、四房、别墅供应量增长显著。从2004年东莞市商品房成交数据看，三房是最畅销户型，占成交总量的54%，因此各开发商今年都有相应调整其产品策略。4房供应量爆增则是因为二季度新推盘中以中高档次的楼盘居多，4房以上户型增长则是“水涨船高”的关系。供应面积指标数据列表（单位：平方米
10、）分区域供应面积指标东城区南城区万江区莞城区镇区全市推售面积246302.39125106874150378464.97837288.36(推售面积)占全市比例29.4%14.9%10.5%045.2%100%(推售面积)上季环比增长率276.7%274.9%0-7.2%80.3%分户型供应面积指标1房2房3房4房4房以上别墅推售面积14112.52111238.34464785.36134852.5426533.1785766.43(推售面积)占全市比例1.7%13.3%55.5%16.1%3.2%10.2%(推售面积)上季环比增长率-25.0%3.5%136.9135.5%-12.5%57
11、.5%注：东城、莞城上季无新楼盘推售数据来源：世联数据中心附：镇区各镇供应面积（单位：平方米） 各镇供应面积指标常平虎门樟木头横沥黄江寮步推售面积112343.97642729705.63025040865.913566占镇区比例29.7%20.2%7.8%8.0%10.8%3.6%各镇供应面积指标东坑中堂塘厦厚街凤岗石龙推售面积30438.0274647425.1410283110418655.41占镇区比例8.0%2.0%2.0%2.7%2.9%2.3%数据来源：世联数据中心2005年第二季度东莞各区供应总面积及较上季的变化数据来源：世联基础数据库2005年东莞第一季度各镇推售面积比较本季
12、度推售面积比上季增长80.3%，但增长速度小于推售套数增幅，反映出户均面积在下降数据来源：世联数据中心本季全市推售面积环比上季增长80.3%，但增长速度小于推售套数增幅，反映出户均面积在下降。从各区域来看，东城区推售面积遥遥领先其他行政区，主要原因是其供应量大，推售套数最多。南城区由于上季小户型楼盘推售比例较大，本季全面供应中大户型，所以增长率很高。万江区上季推售量本身较少，而本季为正常供应，因而增长率显得很高。镇区是唯一出现推售套数增高而推售面积下降情况的，从实际调查来看，应是受前后两季供应区域和供应类型变化的影响。2005年第二季度东莞各户型供应面积比较数据来源：世联数据中心从各户型供应面积来看，三房供应面积为整个市场供应面积的55.5%，较上季上升136.9%，足见整个东莞房地产市场三房供应量之大。与供应套数增长相比，四房供应面积反小幅下降，户均面积缩小，这也从侧面反映了市场中三房、大三房需求旺盛。别墅项目供应面积增幅亦小于其供应套数增幅，增幅比例约为1：3。可见各房地产开发商为占领一定的市场分额，同时为规避风险，纷纷以市场为导向调整其产品类型。供应户型特征指标数据列表各区域供应户型配比1房2房3房4房4房以上别墅全市（套）3351415
