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1、流程管理 ）开发管理流程开发管理流程第一章 总则第壹条 为强化开发管理，促进集团开发工作的规范化，控制投资开发成本，特 制定本办法。第二条 开发管理应本着“合法、高效”的原则，用足用活政策，树立“服务第 壹”的理念，以营销为导向，服务于集团生产运营管理目标，为公司创造最大的社 会、经济效益。第三条 开发工作应广泛开拓信息源，不断更新知识，随时掌握国家和地方的关 联政策法规，懂得研究政策的变动趋势，提高开发工作质量。第四条 开发管理应坚持因地制宜，于本办法规范的基础上，各地区公司应根据 当地实际情况，制订相应操作细则。第二章 开发系统职能第五条 开发系统工作职能如下：壹）、对拟定建设项目参和土地
2、投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件；（二）、负责办理外经贸委、建委计委等各项前期立项报批工作；（三）、办理开发项目各项证照，包括：（1）、建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批 准书、签订国有土地出让合同；（2）、总体规划方案、设计要点；（3）、单体方案、建设工程报建审核书；（4）、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证；（5）、办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化等专业部门的审批意见；（6）、预售证；（7）、测量、确权；（8）、负责各项目土地及工程的放线、验线；（9）、办理电力、给排水、热力、燃气（四）、办理综合验收（五）、
3、协助各部门、项目公司解决后续工作办理当中所遇到的疑难点。第六条 各地区公司开发系统具体职能，由各地区公司根据本办法予以细化。第三章业务管理壹、立项报批管理第七条 公司领导决定启动壹个新项目后，项目立项经办人员根据法定程序办理 前期立项审批工作和建委、外经委、计委、工商局各项证照。于办理每项证照时经办人应做好工作衔接，将有关手续办理进程及时通知办理 下壹步手续的部门，主要注意以下几点：1、于办理资质证书时，提前通知项目公司提供专业技术人员资料；2、于办理计委正式计划时，提前通知财务部办理资金余额证明；第八条 每年应按期办理批准证书、资质证书、项目手册、等证照的变更、延期 及年检等工作。二、用地手
4、续办理1. 建设用地许可证阶段第九条 建设用地许可证阶段：提交用地选址意见，将有关开发的建设用地提交政府职能部门审批，取得用地选址审批意见后，向市规划局申领建设用地规划许可证。第十条 申请规划设计要点阶段：于向市规划局申领建设用地规划许可证时，应要求设计部门提供项目总平面规划方案图，以及提供投资立项批文，同时申请项目的规划设计要点。申请规划设计要点应控制项目整体规划和城市总体规划无冲突， 争取所批要点的容积率、建筑密度达到分区规划的最大值，公建配套指标达到城市规划控制指标 的最小值2. 建设用地批准书及国土证的办理第十壹条 签订出让金合同且按时缴纳土地出让金后可办理建设用地批准书第十二条 国有
5、土地使用证，分期缴纳出让金的项目，争取按开发计划先行办理 相应地块的国有土地使用证 ，且争取前期较少缴纳出让金。为争取时间，可提前 先行办理国土证附图的测量出图。三、规划报批管理第十三条 于规划报批之前壹个月 ,应根据项目的开发进度计划 ,明确规划报批各 阶段的时间安排 ,压缩总体报批周期。第十四条 于各阶段报批之前， 开发部负责组织各关联部门对所报批的图纸资料 进行会审， 确保其符合政府部门的审批要求。对图纸中出现的和规范不符之处，应 要求设计部门对图纸调整到政府审批部门能够接受的程度。第十五条 设计方案或施工图经政府审批部门审批后如施工时有修改或变更，出 现功能性质调整，面积增加等涉及规划
6、验收的情况，研发中心、公司研发部必须及 时知会开发部，对报批图纸重新申报调整。影响规划验收的重大修改须及时知会开发部 ，如开发部认为必要，可召集有关 部门举行论证会形成公司统壹意见报集团批准后方可执行。1. 规划报批阶段第十六条 总体规划方案报批阶段：对需进行总平面规划报批的项目，应配合研发中心、研展部核准地块坐标及各 项指标，将草案预先征求市规划局意见，且于总平面规划进件及时了解审批初步意 见且反馈研发部门，对不利于公司的又有弹性的意见先行做通有关人员的工作，尽 量按公司送审的规划方案完成报批手续。第十七条 修建性详规报批阶段：会同研发部门向规划局提交项目修建性详细规 划设计文件图纸磁盘等资
7、料，且配合工程进度和销售要求争取以最短时间通过 审批。2. 建设工程规划许可证阶段第十八条 建筑设计方案送审阶段：根据研发部门提供的确认方案图到规划部门 办理报批手续。主要控制好单体建筑的间距及退缩要求，外飘阳台的退缩要求等。第十九条 初步设计审查阶段：根据当地政府部门规定要求，对需要进行初步设 计的项目办理报批手续。主要控制建筑设计、结构设计，水、电、通风设计符合国 家设计规范。第二十条 建筑放线阶段：协助放线测量单位进行施工现场的放线工作，主要是控制好建筑物的间距和退缩符合批准的建筑设计方案的要求。于项目总体规划已获得规划局批准，单体建筑由设计公司等有关部门确认外轮廓基本不变时，可进行试放
8、线，以争取先行施工第二十壹条 申领建设工程规划许可证阶段：施工报建图由研发部门确认提供， 扩初、放线完成、以及取得交通、 人防、消防等专业政府部门意见后可办理申领 建 设工程规划许可证 。主要控制好建筑面积的准确性， 审批的公建配套指标的准确性， 间距及退缩的准确性。第二十二条 领取建设工程许可证阶段：应提前办理地名、消防、人防和小配套 等证明文件，以便顺利办理建设工程许可证 。3. 申领建设工程规划验收的合格证阶段第二十三条 建筑验线阶段：对于项目施工现场已具备规划验线和验收条件的， 由工程部提供确认的竣工图，邀请验线测量单位尽快到施工现场办理规划验线和验 收工作。主要控制实测面积和报建面积
9、于合理的误差以内，放线的退缩间距、高度 应和验收的退缩间距、高度尽量壹致，外檐效果和报建图无较大差异。第二十四条 领取建设工程规划验收阶段：待取得合格的验线册后，报市规划局 办理规划验收工作，取得建设工程规划验收合格证 。办规划验收工作应提前准备 报批所需方案和各项资料，资料、图纸齐全后应立即送案，保证后续的综合验收工 作的及时开展。四、预售、确权手续1. 办理预售证第二十五条 于办理完施工图审查后，将盖章后的图纸送房管局进行面积测算，取得测量方案。第二十六条 提前办理项目物业备案证明。第二十七条 项目达到政府要求的形象部位后，根据政府部门要求请房管局现场查勘、拍照后，进行网上录入，取得网上录
10、入合格证明。第二十八条 备齐资料，办理销售许可证及房屋登记证明（房屋预售登记） ，取得此俩证，房管局开通销售网。2. 测量、确权第三十条 测量1、于取得验收合格证后，报测绘部门立案。此前项目公司应完成公建配套如配电房、变压房、水表、电表房等间隔，且提供和现场壹致的竣工图及当地派出所批准的门牌证明和包括各单元房号、建筑面积、套内面积的售房明细表；2、现场测量时，研展部、营销部、开发部派人壹起到现场配合测量，便于公司 掌握第壹手测量资料；3、现场测量后，由测绘部门经办人员计算面积；开发部取回初步的测量成果，给运营部审核，确保测绘面积的准确性，避免于销售、办理产权时出现面积方面的纠纷；4、开发部根据
11、运营部审核结果提出意见给测绘部门经办人员参考或修改，于经测绘所技术检验科审查前开发部提前介入争取壹审通过，避免重新计算面积和调整 分摊系数，尽早领取测量图；第三十壹条 确权1、开发部备齐资料到登记部门送案。 开发部经办人应先熟悉资料及确权的要求， 做到先初审后送案，以便及时向收案人员解答；2、登记部门经办人审查且写初审意见，开发部经办人应检查是否有抵押情况，出让金是否按时交齐，是否有违章，抵扣出让金的中小学等教育设施是否移交，项目公司移交时要求教育部门有否国资局的批文，提供产权明细表，做到及时跟踪、补齐资料，如有特殊情况，及时反映且想办法解决；3、登记部门审查批复，如建筑面积超过出让合同面积需
12、到估价所评估，补交出 让金后签订补充合同才能办理权属证明书。五、专业报批管理1. 专业报建第三十二条 专业报建分环保、消防、卫生、人防、交通和绿化报建等部分。第三十三条 于专业报建过程中，委托设计部门进行专业报建图纸设计，应考虑 到国家及地区的专业设计规范要求，设计符合专业规范的图纸；仍要考虑项目的整体规划以及对项目方案报建的确定，以避免报建工作的重复进行，造成公司资源的 浪费；仍要全面考虑住宅的配套设施的功能用途（是否配有商场、餐饮等） 。第三十四条 各部门于项目的进展过程中也要做好监督和管理工作，当实际施工和报建图纸有所出入时，要及时知会设计部门和开发部，以便设计部门做好修改图 纸的工作和
13、开发部于专业部门的报批工作，避免于办理专业验收时造成不必要的拖 延，影响验收进度。2. 专业验收第三十五条 办理专业验收前，设计部门必须提供和实际施工相符的竣工图纸， 项目公司开发部必须掌握实际的施工进度及施工情况。第三十六条 对于项目中配有大型商场和餐饮等配套设施的，设计部门应当提出 城市污染的收集、运输、处理、综合利用及消纳的原则及方案，确定综合利用场所 的规划和位置。六、合验收及移交1.公建设施的报建及验收第三十七条 配套设施的有偿移交（肉菜农贸市场、书店、粮油店、邮政营业所、卫生院、通讯用房、变电房、储蓄所等）1、工程竣工经验收合格后，开发部负责向关联政府职能部门发出租售通知书， 且让
14、对方签收加具意见及公章；2、公司制定租售价格后拟移交协议书 ，和政府关联职能部门签订移交协 议书。第三十八条 配套设施的无偿移交（居委会、文化站、卫生站、街道办事处、派 出所、消防站等）：1、工程竣工经验收合格后，开发部负责向关联政府职能部门发出移交通知书， 且让对方签收加具意见及公章；2、项目公司拟移交协议书 ，和政府关联职能部门签订移交协议书 。第三十九条 （化粪池、公厕、垃圾回收站、环卫管理用房） ：（壹）、验收及移交（1）、工程竣工后项目公司会同环卫管理部门进行竣工验收工作；（2 ）、工程验收合格后，开发部领取合格证明书 ，且将上述设施移交给环卫 部门管理（化粪池除外） ，协助关联部门
15、办理产权移交。第四十条 教育配套设施（中学、小学、幼儿园、托儿所）1、开发部将经审查后的报建图纸送教育管理部门审核、批复，2、开发部持教育部门的批复和图纸办理规划报建；3、研发部将规划报建审核书及报建图送设计单位出施工图且交施工单位进行施 工建设；4、工程竣工后项目公司会同教育管理部门进行竣工验收工作；5、项目公司拟移交协议书 ，和教育管理部门签订移交协议书 ，且将上述 设施移交给教育管理部门。2.管线报建及验收第四十壹条 永久供水：开发部负责督促供水工程公司按项目进度计划完成供水工程，工程竣工后及 时组织市自来水公司验收且通水，办理市自来水公司出具的同意安装永久用水表 安装表。第四十二条 永久供电：开发部负责督促电力工程施工单位按项目进度计划完成供电工程，工程竣工后及时组
