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1、前 言此项目现状状条件皆皆不如人人意，所所以在整整个项目目的产品品策略、包包装策略略上应跳跳出个案案推广塑塑造的界界限而从从大方向向着手，借借势而发发力把未未来远景景的前途途描绘充充分。只只有地块块价值得得到深挖挖提升，远远景得以以认同，才才能实行行项目的的顺利销销售。而而借势重重点在于于沿本案案而过的的泉永路路的拓宽宽、改造造。俗话话说：“要致富富、先铺铺路”这一市市政建设设将致始始致终贯贯穿于本本案成为为营销推推广的主主要方向向。充分利用所所有优势势资源，打打造具自自身独有有魅力的的产品内内涵以区区隔其它它竞争项项目是本本案销售售成败的的关键 产品篇本案位于市市郊西街街与环城城路的交交界处
2、，区区域建筑筑陈旧，环环境脏乱乱，区域域形象及及商业价价值较差差，交通通条件不不发达，商商业辐射射面窄，区区域物业业升值潜潜力不明明显。因此，本案案在具体体的操作作中应根根据项目目周边现现状环境境的优劣劣势“扬长避避短”，充分分挖掘周周边综合合资源，摆摆脱项目目周边商商业氛围围不足的的影响，充充分利用用与西郊郊菜市场场以及周周边几大大生活社社区的人人流优势势，特别别要充分分借助泉泉永路的的改造，来来引导目目标客户户群体对对区域及及本案形形象与价价值的认认同。一、产品定定位分析析项目定位应应根据区区域范围围内的商商业经济济环境、客客户群体体资源和和项目所所处的地地理位置置等综合合要素来来考虑。定
3、定位准确确与否，直直接关系系到项目目操作的的成败。专业市场是是以某一一商业行行业为经经营特性性的市场场，本身身有其内内在的“唯一性性”与“权威性性”。一般般情况下下应具备备以下条条件：地理位置：地缘关关系较为为广泛、密密切，辐辐射面广广的区域域；交通条件：交通便便利，便便于车辆辆行走，货货物运输输；商业环境：有一定定商业沉沉淀，商商业辐射射面大，跨跨区域、地地市甚至至越省；市场规模：须具备备一定的的市场规规模形成成集合优优势，吸吸引目标标消费群群；政策扶持：必须得得到政府府部门的的扶持，做做到一定定条件的的免工商商税收等等方面的的优惠政政策；市场配套：停车场场、仓库库、物流流中心、经经营管理理
4、、广告告推广和和市场促促销等；而本案所处处区域的的地理位位置、交交通环境境、商业业辐射范范围以及及市场本本身条件件等并不不具有足足够的做做专业市市场的要要素，不不能充分分体现市市场的优优越性。同时，做专专业市场场还必须须涉及项项目后期期的市场场招商和和经营管管理的问问题，而而这恰是是房地产产业与“市场”结合运运作最大大难点所所在，对对于本案案仅三千千多平方方米的商商业店铺铺而言，经经济效益益不佳。因此概念营营销这一一操作模模式较为为适用本本案：1、概念营营销以其其特有模模式在泉泉州商业业物业普普遍疲软软的市场场大势下下，突出出项目的的商业定定位，并并对项目目未来的的商业作作出具体体的景象象描绘
5、，以以塑造表表现区域域地段的的发展前前景和物物业的增增值潜力力，体现现投资与与回报良良性关系系。化解解目标客客户群体体对本案案潜在的的投资疑疑虑及抗抗性提供供有利说说辞。2、概念营营销在战战略的具具体执行行中运用用灵活，进进可攻，退退可守，既既可视具具体情况况在项目目的后期期采取不不介入行行为，亦亦可在项项目的后后期主动动介入市市场招商商和经营营管理，进进行专业业市场的的营运。产品定位：（以烟烟、酒、茶茶及干货货类名优优特色产产品为主主的商业业街）定位主题：名、优优、特产产品商业业街商业街定义义：1、借势新新道改造造亦为强强调本案案的沿街街优势（所所有店铺铺均为沿沿街独立立店）。2、打破专专业
6、市场场固有的的条条框框框，以以周边现现成人气气市场及及商业模模式为支支撑阐述述新商业业街的繁繁华前景景，而降降低概念念营销所所遭遇的的销售抗抗性。3、与西街街及周边边街区连连成一片片进行塑塑造，强强力提升升其影响响范围及及商业价价值。产品定位支支撑点：1、民以食食为天。有有关吃的的市场最最为庞大大，而名名、优、特特农副产产品，在在近些年年里备受受城里人人的喜爱爱，各种种山珍海海味制成成的干货货，因储储存运输输的便利利性，更更因其较较好的口口味和营营养价值值在城市市里异常常走俏；2、目前泉泉州除了了新门街街有自发发聚集在在一起的的干货商商铺外，还还没有真真正的农农特产品品的专业业市场，而而以泉州
7、州城市的的消费容容量，市市场可为为空间巨巨大；3、本案与与西郊、城城口菜市市场相邻邻，区域域商业氛氛围已具具备一定定的基础础和规模模，其邻邻近南安安和3005省道道，具有有资源和和交通的的优势，并并大有潜潜力可挖挖；4、项目旁旁两大菜菜市场每每天带来来大量人人流，对对本案的的人气聚聚集有较较大的促促进作用用；5、项目周周边围绕绕的几大大生活社社区，为为本案提提供足够够的消费费支撑；6、西街是是老泉州州农副产产品市场场最为集集中的区区域，是是泉州农农贸市场场的发源源地，具具有深刻刻的行业业影响力力。商业特色：专业经营全全国各地地的地方方特产（ 农副产品），打造泉州特色商业，以提升社区商业物业的价
8、值形象，并塑造属于本项目独有的“惟一性与排它性”特征；核心功能：提供便利，满满足市场场及城区区居民群群众的日日常生活活需求；提升商商业物业业的价值值；树立立增强投投资者的的信心；运作方式：1、概念营营销：即即虚实结结合的市市场营销销概念定定位。2、实质运运作：即即成立专专业市场场经营管管理机构构，负责责项目后后期的市市场招商商和经营营管理。主题定位塑塑造、操操作把握握概念营销的的弱点在在于实质质性操作作较欠缺缺，对于于投资者者来讲容容易产生生疑虑，信信心不足足，所以以我们在在进行主主题塑造造时要针针对于投投资者这这种心理理，采取取虚实相相间的操操作手段段。1、赋予项项目已定定的商业业主题，通通
9、过包装装的手段段，将项项目定位位的内涵涵具体形形象化；2、通过各各种传播播媒介和和“软性文文章”，并结结合多种种销售道道具，对对项目进进行 “炒作”，在塑塑造提升升项目的的形象与与知名度度的同时时，使项项目的定定位深植植人心同同时获得得市场价价值的认认同。表现手法：1、软性造造势（西西部热土土，辉煌煌再现）进进行区域域地段的的炒作，以以其击破破泉州人人对西部部区域的的价值偏偏见而对对这一区区域产生生新的期期望与好好奇。2、通过前前期发放放问卷（名名优特产产品商业业街咨询询意见）引引导泉州州人对这这一区域域商业定定位的印印象，并并形成口口碑流传传，为我我们后期期的塑造造埋下伏伏笔。3、资源借借助
10、的深深层挖掘掘（地域域商业底底蕴 商商业背景景 商业业支撑力力商业契机 新商商业形态态）推导导，把名名优特产产品商业业街的可可行性及及必然性性合理展展现出来来，形成成行业领领域聚焦焦。4、招商进进展的虚虚实表现现，专业业市场能能否形成成，招商商工作至至关重要要，对于于投资者者而言又又是树立立其投资资信心的的强化剂剂，实实实在在的的意向商商家与虚虚拟数字字的结合合，制造造抢驻专专业市场场的势头头，贯穿穿于夹报报、软性性及硬性性广告当当中。5、作为名名优特产产品专业业市场，其其所涵盖盖的面非非常之广广泛；而而对于本本案35500一个卖卖场而言言，现没没有那么么大的容容量也无无需门类类齐全，所所以针
11、对对于属于于本市场场内实际际操作性性很强的的拳头产产品塑造造将是体体现这一一市场专专业特色色的关键键。6、经营管管理委员员会的组组建方案案，由经经营商家家推选组组成经营营管理委委员会，负负责专业业市场统统一经营营管理，推推广事宜宜，对商商家及投投资者而而言就是是一颗定定心丸，亦亦是促进进项目顺顺利销售售及招商商的最有有较途径径。专业市场主主导内容容：优质粮油总汇海味参茸特区茶文化长廊地方特色产品大观园尖端产品展示区名烟名酒专卖专业市场经经营：经营管理的的良性运运作是为为市场成成功之本本。针对对于主题题式专业业市场定定位的卖卖场更需需要系统统性经营营方针，以以保持专专业特色色定位的的延续性性及发
12、展展。1、经营商商家淘汰汰制，商家质质量严格格把关，定定期审核核并淘汰汰不合格格者，维维护消费费者权益益，维持持整体市市场及商商家形象象，以保保持名优优特特色色。2、市场推推广制：定期组组织订货货会、展展示会，新新产品发发布会、服服务日、促促销周、NP广告、DM直销以促进专业市场动态经营。3、定期把把脉制：商会定定期进行行经营总总结推广广会议与与商家群群策群力力，把握握市场脉脉搏分析析市场动动态，真真正做到到共荣共共赢。4、立体营营销空间间：网络络推广、聚聚鑫荣期期刊、聚聚鑫荣商商会中心心、名品品集中展展示空间间、定期期组织参参加贸洽洽会。5、推广基基金制：“巧妇难难为无米米之炊”作为本本专业
13、市市场亦不不例外，每每年固定定的推广广基金是是保证，是是专业市市场推广广及发展展壮大的的根本，可可由经营营管理委委员会牵牵头市场场内所有有商家，各各出一份份力，成成立推广广基金，共共同把市市场搞活活。专业市场操操作重点点在于两两个方面面：即前前期的招招商及后后期经营营管理；目前我我们正处处于前期期招商阶阶段中，所所以招商商工作的的虚实表表现及合合理性解解说是整整个专业业市场能能否兴旺旺起来的的前提，抓抓住实质质性意向向商家大大做文章章，加上上虚拟数数字结合合达成量量的表现现来吸引引观望商商家，后后期经营营管理主主要在于于经营管管理委员员会的成成立及运运行，并并以此来来稳定商商家信心心，保障障专
14、业市市场正常常运作。招商思路因本案无实实行售后后返租的的营销模模式，亦亦无进行行真正的的市场经经营招商商活动，如如何消除除客户在在购买店店铺时的的疑虑，是是本案至至关销售售成败的的根本性性问题。所所以贯穿穿于销售售阶段当当中的招招商信息息发布成成为实质质性办市市场及打打消客户户疑虑的的首要措措施。招商途径：1、利用销销售海报报或招商商专用手手册，对对本省各各地的名名优特产产品专业业市场及及产地市市场，进进行“拉网捕捕鱼”，“直效招招商”。2、通过招招商广告告的发布布，进行行本项目目招商信信息的发发布，利利用“广而告告之”的效果果，以达达到招商商的目的的。3、在项目目销售过过程中，亦亦可实现现并
15、达到到部分的的招商工工作与效效果。4、通过IInteerneet进行行网上招招商，以以实现跨跨区域的的远程招招商活动动的进行行，并可可有效节节省一定定的招商商费用。招商优惠措措施：1、免半年年物业管管理费2、工商管管理费一一年减免免3、统一形形象策划划、包装装与制作作4、协办营营业执照照及相关关手续目标客户群群体定位位潜在目标客客户群体体的特点点：1、区域性性强是本本案客户户群体主主要特征征，以周周边客户户为主，外外来客户户为辅；2、除投资资型客户户外，非非投资型型（自营营）客户户也占相相当一部部分；3、由于职职业性格格等特征征，心理理承受价价位较低低。根据目标客客户群体体特征、项项目定位位及商业业形象价价值等综综合要素素，在项项目推广广过程中中应遵循循以下原原则：把握主力目目标客户户群体目标主力客客户群体体把握准准确与否否，是本本案成功功的根本本保障！项目推推广应瞄瞄准目标标主力客客户群，有有针对性性地进行行广告宣宣传和销销售传播播，以最最大限度度提高项项目推广广效应。挖掘和利用用区域内内商业资资源区域内商家家和商业业
