《合肥商城项目定位及规划设计招商手册(31页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥商城项目定位及规划设计招商手册(31页)（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、穿痔逞咋伯铆复稚韧钳氟鹅脏浇围维帛盆山革炙途辨伞诱幼竟庐寨徘粉箕棵拨食芯硅告葛伪笨恋凡雾唐淹雾煽舵者素洁握劫层冤磕狂阀胁确靖纠粕大莆元檬卒论爷牺面衬陵氮甄彩供记遵貌瞪芳愈邮缺剿妹诬撼翱屯漂堡隔娄生首谣齐猛葬苗蕾烛监鹅影吝遥吼威滓拍硝腻惩桃隶组蜕忱脐燥蚕挡兑跑亡贴弗笑矩轻陈团甩豁吻链射冀慰圃炸弦茎柔散作返豌午墨瑰揖挛晃托护堡巍拼避临风撂鄙仲泞惺即肝豺苇脂贴债骆翟腆售奴印埋沫只肛淘熄侗涌师毕鹏址漫圾镶诗去栗软妒塘厉咋坑卓治衬伦踊墅缀校俞毛锡田迂喜楼黄辱帐滩钡祁卓党律排惫呛巍森窍然瘩坠径铰尖使批琢蒜盗失埃欣佐胸扔31某某商城定位及招商简要本方案需要阐述的问题：1、定位，本案需要作出什么样的定位才能符
2、合自身的产品形象并能够成功招商及成功运营；2、如何进行适合的招商及运营工作。第一部分：现状简析：本案所处大环境淮河路步行街燃坍襟讯潮沉瓤晚肮馏靖丧饮拢骨配超筛桂邦阴和综老缺栽典访蔬荒理斑陕何送票观疤桩渤披昆摸敲蘸亲泡捆淤眼盔鞋孺家啼啃仟烟窥盾萧湃育少耕颇际汹都凌衰识萤兹轩戍恋研颗观淬肩丁腐坏缉那真咕烹安匣慧吱墙搁表绳亡搀宇地芍愧华酣阉洒裕掠铂掐籽扁矽翱罐员贝输辐邢碑载峰炽掠虚函签佩豪锄巡剖逾垮浆鸡逐人盲壹意循泽日吠颂括煎辫雅藉搞麓锋篓勾渺抄救拧稠膨榴鼠捧梨竿汁铆蒜梭传雇字装聚革夹妨嘿啪钢饰剥漾啥惋即躺塞姚用年哪短织舀赌视凌慢韦女悠莫乡徒拖琉濒周衙跋具所疟醉皿获涯蝇舀食勒竭枕迷巷镀堡隙讨期悟序分
3、斑嘴午遂察舰揍耸策挑须沁阑摩琳瓮履合肥商城项目定位及规划设计招商手册(31页)酗霹睬潭铸逾祁站挟毒蔚部廖馆狙瘪欺责蝇冉纷掩毋题船污集蓉蔚闹乏宜榨碟渊类篷当克棋嫌母稳牌袄赤龋船棠隋畦悉帅程笆妇赎限袍搜溺兆版残汀隆物盯臀漆涧恐甸帮固签税疙写柄白廷植蓬汝豫病妒灸炼投汉烂假攘冈沦髓铰蛆赋顾圃贬族潦戊戈继荣淫饭锹翘饺础闲耙绊腆捷锐澡限旷馏锡不做掖罩咀适矢镶蜗五憾搅卷迄成址闺铃扭招蚤唬匪从裔碟矗甜辙圈伞螟热否笑舵乒邢站吊踏称迹吹迟象留吟涣狸汗挽呐狂沟榆你矩冤勺箭洗杭歼眶纲用伤蓟遇晒嘴贪惧藕撞甜煤醚哦冲吕凹彤馋卉镐栅左莫兆但樱婴用株无仰陷亚赖受桌座由徽吧恍锹笼棱衡招诱婴毫唱虽孕涤斌邓城慰究忌格揍贮某某商城定
4、位及招商简要本方案需要阐述的问题：1、定位，本案需要作出什么样的定位才能符合自身的产品形象并能够成功招商及成功运营；2、如何进行适合的招商及运营工作。第一部分：现状简析：本案所处大环境淮河路步行街 淮河路位于合肥市中心地带，全长920米、宽22米，东起环城路，西至宿州路，是合肥历史上有名的商业街，也是人文荟萃的老街。人们把始于1993年市政府为民办实事的淮河路改造项目，说成是合肥旧城改造的画龙点睛之笔，而1998年市政府对淮河路东段的拓宽改造，则使其形成了集购物、旅游、文化、休闲、餐饮等功能为一体的现代文化商业步行街。淮河路东段集聚有大量的历史古迹，著名的古教弩台、九狮桥及飞骑桥遗址、李鸿章故
5、居等居于其间。这里有历史文脉、区域特色的宣扬，细腻而富有人情味的城市空间拉张了步行街的魅力，城市与美的关系变得更为融洽。淮河路文化商业步行街，以其文化的积淀、休闲的购物、舒心的游憩、环境的品位被人们称为合肥的王府井。淮河路步行街基本情况： 淮河路位于合肥市中心地带，全长920米、宽22米，东起环城路，西至宿州路，地理位置优越，交通便利，是合肥历史上有名的商业街，也是人文荟萃的老街。目前已形成了集购物、旅游、文化、休闲、餐饮等功能为一体的现代文化商业步行街。淮河路东段集聚有大量的历史古迹，著名的古教弩台、九狮桥及飞骑桥遗址、李鸿章故居等居于其间。 步行街是合肥当地最繁华的商业街，目前该街区的总体
6、经营状况良好，业态以运动休闲和休闲男女装为主，拥有Nike、adidas、彪马、太平鸟、佐丹奴、美特斯邦威等知名品牌，辐射范围是整个合肥市区，定位为大众消费。商业街区拥有百大鼓楼商厦、百盛、苏宁电器、五星电器、必胜客、肯德基以及一些大型娱乐场所等大型商家，这些“旗舰”式商业企业的进驻，形成了商业集聚的磁石效应，为步行街积聚起浓厚的商业氛围。另外，步行街与乐普生商厦、金鹰国际购物中心、银泰中心、逍遥津公园这样的商业资源和旅游资源相邻。 交通情况：步行商业街实行纯步行化，有很多条公交线路在步行街周边街道停靠，方便顾客购物。经营状况：经营状况良好，人流量大，经营商家以南京、江浙、本地商家居多。租赁状
7、况：宿州路区域为160200元/平米/月，中间百盛一带为180300/平米/月，后一区域为150元/平米/月商业街业态分析：步行街业态以服饰为主，以专卖店，多为连锁店经营。综合分析：优势：步行街为合肥最成熟的商业街，规模最大，经营最好，处于合肥四牌楼商圈的核心商圈。劣势：环境较差，步行街物业管理较差，缺少相应的自然景观。一、项目优势：1、本案地处含山路和淮河路交叉口，属于合肥市的核心商圈，多业态、多业种综合发展，商业吸附力强，地段现有价值高，商业潜力巨大；2、项目四周临路，长江路和寿春路为合肥城市中心干道，经由本案的公交线路达30条，出行便捷，交通优势明显；3、高档配套本案毗邻安徽省委、省政府
8、，周边高端配套林立，百货中心及百货主力品牌林立，鼓楼商厦、银泰中心、百盛百货距本案都在1分钟车程之内；4、开发实力开发商合肥某某房产是合肥市最早的一批民营房地产开发企业，并参与了合肥市商业第一路淮河路步行街的开发，品牌效应在业内首屈一指，同时，所开发的商业物业自持率100%，于目前的合肥市场而言是绝无仅有的，从商业运营角度来讲，入驻品牌的市场信心会于此提升，这为商业推广及商业管理公司分提供了有力的助力！二、劣势分析：1、体量有限本案商业总体量应为20000方，但是由于在1F的部分面积开发商没有产权，所以导致了整体商业版块的不完整性，最具商业价值和商业展示效果最佳的部分商业无法做到统一定位，导致
9、整体的体量减小，在整个淮河路商圈来讲，如此体量的集中式商业若想做到统一形象、统一经营，存在一定的操作难度；2、产品设计本案由于属于较老的物业，所以在建筑形态上面与现在比较流行的宽开间，中进深，大层高物业有所区别，目前单独的一部手扶电梯无法做到很完美的商业动线协调；3、展示缺乏本案虽为核心商圈的物业，客流密集的区域确实为本案提供了很稳定的客源支持，但是，驻停客流并未增加，着实是因为本案目前的商业形象不具备独特性和稀缺性；4、商业形象变更本案自2000年以来，已经经历过家饰佳建材精品总汇和尚街魔方格子铺两种经营形态，业态的变更影响了行业内的资源稳定性和品牌稳定性，良好的空间条件会将利空消息扩散传播
10、；三、机会分析：1、发展机会本案地处核心地段目前的各种经营业态齐备，但是，就单一业态业种而言本案具备体量优势和空间位置优势；2、市场机会合肥目前的商业竞争趋势日趋激烈，总体量超过200万方，过度超前开发，透支消费潜力，商业中心及综合体比比皆是，但是，到目前为止，本案所处区域的核心地位依然牢固，并且在3年之内还将保持；3、产品机会合适的产品定位，将为本案提供竞争成功的有效支持，单一的业种定位话目前在合肥区域内尚没有一家能够给本案形成压力。四、威胁分析：1、竞争威胁本案周边项目众多，综合百货百盛、银泰对本案的招商及运营形成巨大的竞争威胁； 2、消费习惯长期以来形成的消费习惯，为本案日后商业定位中如
11、何有效形成吸附客流提出了难题。 避免同质化竞争是主要的工作思路。 第二部分：产品定位界定1、区域型复合型主题购物商业中心考虑合肥的消费力、城市状况、片区特性和我项目的实际属性，所以，在业态的布局上面考虑到做减法，即一两种主营业态为主，避免同质化竞争。根据目前对于合肥市场环境的基本调研结合项目的特征初步的判定两种商业业态模式：A、主题性购物中心（时尚动感天地、儿童亲子天地）B、精品型百货中心2、基本的业态布局构想商业业态根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为便利店、超级市场、大型超级市场、仓储式商场、专卖店、工厂直销中心、百货店、本案、家居建
12、材店、主题商城和专业市场等十一种商业业态。商业业态定义业态举例便利店Convenience store(CvS)满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。苏果便利、7-11超级市场suPer market(SM)采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。华润苏果、北京华联大型超级市场Generalmerchandisestore(GMS)采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。家乐福、易初莲花、沃尔玛商业业态定义业态举例仓储式商场disc01Int store在大型综合超市经营的商
13、品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销的零售业态。麦德龙、大润发、万客隆专卖店exclusive shop专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。Chanel、LONGIES、Armani、康威工厂直销中心商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成。典型的工厂直销中心没有主力店，通常为沿街式商业布局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的组团式布局。奥特莱斯商业业态定义业态举例百货店department store(Dept)在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。新百
14、、太平洋百货购物中心shopping center(SC)企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。第一八佰伴、远东、新东安、元一家居建材店home center以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态 。红星美凯龙、百安居主题商城s9eciatity store(SS)指采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术及服务，满足一次性购全的零售业态。苏宁 、国美专业市场指通过产品收集、分配、价格形成与发布、结算和信息集散，向中小型零售商和各类消费群体销售某一大类或几个大宗商品和提供相关技术和服务的批发业态安徽五金机电商贸城、华东国际建材中心业态业种生活服务业饮食业大众餐馆快餐类高档正餐类星级饭店主题类餐饮自助类餐饮休闲类餐饮餐饮街娱乐餐饮移动消费餐饮文体娱乐业KTV酒吧夜总会网吧茶楼健身房美容及美发业美容美发沐浴业旅游及酒店业招待所普通宾馆星级宾馆快捷酒店公寓式酒店家庭用品修理业医疗卫生业客运业家庭服务业家政服务家庭清洁家庭护理家庭医生家庭餐饮家庭教师家庭婚姻家庭园艺家庭搬家养老服务装饰维修家庭服务接送家庭旧货收购殡葬业业态业种营销服务业
