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1、 . . 房地产宏观市场分析策略- -日期： / 目录一、房地产宏观市场分析：1(一) 2000年房地产发展分析：1(二) 2000年市房地产发展趋势1(三) 将推进住宅产业化2(四) 省2000年居民住房消费状况3(五) 房地产郊区化发展成为趋势4(六) 市2000年1-3月批准商品房预售5二、市房地产微观市场分析：71从市场板块角度分析72从房地产实体分析83从项目包装推广手法分析84从房地产发展的成熟度上分析95从价格定位上分析96从消费群体上分析10三、市楼盘广告分析11四、项目竞争对手个案分析：18 中天广场案例：181. 中天广场推出市场的形象是：192. 中天广场目标客户群223
2、. 推广策略22总结语23 钻石广场案例：241钻石广场推出市场的形象252. 目标客户群263推广策略26 中天星园案例：271中天星园推出市场的形象是：272. 物业管理293. 中天星综合素质体现：294. 目标客户群315. 推广策略32 新大陆广场321. 新大陆广场在推出市场时的形象是：33 时代名仕案例351. 时代名仕楼在推出市场时的形象是：362. 目标客户群373. 推广策略37五、项目分析39(一) 项目概况391.智能化管理系统402. 户配套403. 物业管理404. 总体规划41(二) 项目机会点411. 市场有空间412. 区域有优势423. 发展商有实力424.
3、 自身规划设计与概念超前425. 有策划前置观念43(三) 项目问题点431. 发展商尚未有较高知名度432. 项目前期形象口碑不好443. 项目目标客户层面较窄44六、全林国际广场项目包装、项目定位策略46(一) 全林国际广场形象定位46(二) 项目的市场推广定位47(三) 目标客户群定位481. CEO（老板阶层或首席执行官）482. 二次或以上的置业人士493. 投资买家504. 长期驻的外来商人505. 私营经济中成长的“新贵”516. 原住这一带的“老市民”517. 在中华路一带的中小型公司单位51(四) 项目包装521. 宗旨、思路、策略522. 项目包装系列53(五) 项目自身素
4、质提升策略581. 户型设计方面582. 外立面更改建议（看附件）583. 园林概念设计594. 物业管理与功能配套建议59(六) 会所配套建议59(七) 物业管理建议：621. 建立网络平台632. 物业管理方面，可以实现：633. 安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，配备有：64(八) 项目有关提高附加值的建议651. 直饮净水系统652. 提供高气纯净水653. 节能设备与节材的建议654. 环保设计66七、全林国际广场市场推广策略67(一) 市场推广策略台阶67(二) 地标性物业的塑造68(二) 项目市场推广步骤71（三）项目推广活动761、筹备CEO精英会招募CEO精英会会员7
5、62、连环奖上奖（消费越多，享受越高）773、“全林杯”高尔夫球邀请赛794、公关活动：市首个CEO沙龙成立仪式品酒美食会825、公关活动：最新德国奔驰S系列名车展与拍卖会82八、项目的全局统筹84(一)概念84(二) 容841. 人员素质的训练和控制842. 计划清晰详尽853. 人员安排和分配854. 控制855. 信息反馈856. 策略调整86一、房地产宏观市场分析：(一) 2000年房地产发展分析：2000年房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓
6、住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。马当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2000年的筑城楼市将会出现新的发展势头。(二) 2000年市房地产发展
7、趋势1. 房价将适度上扬；2. 土地交易活跃，“换手”量增大；3. 花溪等郊区置业者增多；4. 多层住宅精品楼盘将会增多；5. 高层公寓将更多采用新技术、新设备；6. 空置积压房会特价优惠抛售；7. 房屋置换量大大增加；8. 中华路住宅的交易将日渐火爆，商业气氛日渐复。(三) 将推进住宅产业化属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点的政策，实际上是告诉开发商目前市场需求
8、中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉与面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许多省份在机构改革中，已有意增设省级中心。住宅产业化的推进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。(四) 省2000年居民住房消费状况1. 2000年省将重点启动居民住房消费，实际上是在去年居民住房消费居领导地位之后的延续和发展。目前，据称房管部门仍有60万M2存量房。因而盘活存量有大量工作要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理价格出售是最好的方法之一。房管部门将会有更大的动作
9、，更优惠的政策刺激，从而盘活存量，促进二、三级市场大力发展。2. 省经济适用房投资成倍增长，房改刺激是主因。省经济适用房去年完成投资20.76亿元，较上年增长108%，并带动其它相关住宅产业投资增加一倍以上。出台了以存量补贴为特点的住房分配货币化方案与主要立足于中低收入家庭的住房供应体系等措施，有力带动了经济适用房的建设。据统计，去年省共完成住宅总投资37亿元，比上年增长90%。住房新开工面积480多万M2，竣工面积近420万M2，分别比去年增长64%和56%。其中经济适用房约占全省新开工面积的80%，较上年增长95%，经济适用房竣工面积占住房竣工面积的75%，是商品房竣工面积的2.7倍。(五
10、) 房地产郊区化发展成为趋势随着市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧。与此同时，国家取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施，极提高了群众改善和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。据悉，这样一个不大的城市，现已注册400多家房开企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，近年来的房地产发展势头使、等地的诸多房地产商“抢摊”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地
11、带，河冲路至小河一线与小河一带，花溪一带，贵钢至二戈寨沿线，省政府背后小关一带，二桥至贵工一带，这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要容与人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火，同时，筑城郊区住宅的文化板块正在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可
12、为，关键是你怎样去做。(六)市2000年1-3月批准商品房预售栋数：31 建筑面积：1787942.87M2其中批准预售非住宅申报预售价781127.6M23100-15000 元/M2住 宅申 报1006815.3M21500-3000元/M2抵押登记信息在建工程项目16宗14528.7M23110万元个人房产抵押12213292.5M22188.8万元个 人 按 揭74175381.1M210644.6万元二、市房地产微观市场分析：1从市场板块角度分析市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华路板块、环市路(除中华路)板块、环市路外围板块。1) 中华路板块(均价3
13、600元/M2左右)作为的商业中心,也是市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态。2) 环市路(除中华路)板块(均价2480元/ M2左右)此区域有强烈的市区概念,据敞司的了解,市民多数喜欢居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房价高企,该区域成为众多市民首选的位置,因此它的房地产市场还存在极大的发
14、展空间。3) 环市路外围板块(均价1750元/ M2左右)环市路外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、低档水平,由于价格低,为中低薪阶层所接受;特别的西部准备开发一个金羊小区,因此郊区的房地产市场商机无限,但要把握好时机。2从房地产实体分析的房地产实体如建筑物、园林、道路等硬件设施都处于一种初级阶段,与西部大开发的城市不是很匹配,部分小区虽然借鉴选进的建筑理念,但实操能力还有一段距离,也只能处于表的模仿阶段,精品物业在市存在很大的市场空间。3从项目包装推广手法分析1) 策划与项目包装理念有超前意识,但建筑商对精品的筑造不能匹配社区的概念,因此整体性的效果不明显;2) 部分项目的前期策划水平比较高,但营销阶段专业人士往往没有介入,或者介入不深,因此好的策划方案得不到实操的验证,这是造成个别楼盘销售不力的原因;3) 项目的全程营销缺管乏系统性,连贯性等,停留在某个阶段的促销,对品牌的塑造带来很多不利因素,同时也没有达到整合营销的效果。4从房地产发展的成熟度上分析市房地产业处于成熟的阶段,开发意识,建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5-10年,但也有个别楼盘开发理念比较前卫,造成市场参差不齐。从一个城市经济发展角度来看,每个行业的发展都有一定的阶段性,消费者对新事物的了解,接受也有一过程。因此超前的物业开发具一定的风险
