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1、2023年大连可行性研究报告 书目 第一篇：项目可行性探讨报告其次篇：可行性探讨报告用途第三篇：可行性探讨报告的内容第四篇：可行性探讨报告协议书第五篇：可行性探讨报告正文第一篇：项目可行性探讨报告 项目可行性探讨报告（基本内容） csc/pdp/002/a001 一、项目概况 包括但不限于以下内容： 1.1 项目背景：含项目来源、土地性质、权属状况，项目合作方状况介绍等。 1.2地块位置、素养及现状：含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、 宗地形态、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下状况、规划限制条件等。 1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安状况、空气 状况、各类
2、污染状况、各种危急源等，以及周边土地用途规划等。 1.4 市政配套设施：道路现状及规划发展状况；供水、排水、供电、通讯、 燃气、供热忱况。 1.5 项目宗地分析结论。 1.6 项目获得及合作模式： 土地获得方式与路径；主要合约条款、投资各方股权比例；付款进度及与土地过户程序的协作；项目涉及的法律问题，合法合规性分析；法律可行性分析结论。 如属收购的项目，需具体说明相关公司的法律及财务尽职调查状况，尽职调查报告中不清晰、未经查明、风险较大的事项，相应的应对措施；相关公司的债权债务状况、资产抵押状况、股权或产权过户程序。 如属工程换土地项目，需具体说明土地过户相关程序等。 1.7 项目手续办理状况
3、： 土地运用权办理程序、所需时间；如涉及土地变性，需说明相关程序、 问题及所需时间等；如涉及规划更改，需说明相关问题或障碍、所需时间等；其它手续问题。 附图：地块位置示意图，地形图 地块现状与周边景观照片或图例 地块周边土地用途规划图 交通状况示意图 商业、生活配套分布图 市政配套设施的管线走向、容量及接口位置示意图 项目交易流程、股权结构图（如交易程序困难，需供应相关示意图） 二、市场调查 包括但不限于以下内容： 2.1地块所在城市经济发展状况：所在城市的人口、经济结构、主要产业， 近几年城市经济总量、居民收入与消费状况、固定资产投资等。 2.2 地块所在城市的规划发展方向。 2.3 地块所
4、在城市及地块周边的土地市场状况：土地供需状况及价格走势， 须供应最近一年土地公开出让市场成交状况汇总表；周边可比楼盘的拿地时间及拿地价格等。 2.4 地块所在城市及片区房地产市场状况：主要消费群体分析；近几年房地 产投资、开发建设及销售状况，同类物业供应、需求及价格走势等；可供租售的同类物业面积、库存率、空置率等；现时的及潜在的竞争性楼盘状况。 2.5可比楼盘分析：选取同区域若干可比楼盘进行介绍，包括但不限于项目 位置、开发商、物业类型、建筑规划指标、项目特征、优势与劣势、销售价格、户型结构、装修标准、销售状况等。 2.6同类物业的平均建筑成本分析：结合当地原材料价格、人工成本等因素， 具体说
5、明同类物业建筑成本状况。 2.7政策因素分析：国家及地方关于该类型房地产开发项目的有关法规和特 殊政策，地方政府给本项目的实惠政策或特别限制等。 2.8 市场调查结论。 附图：地块与可比楼盘的位置示意图 三、开发规划和营销规划 包括但不限于以下内容： 3.1基本数据：包括土地面积、容积率、总建筑面积、建筑密度；各功能部 分的楼面面积、户型结构、车位数量；可售面积、公建面积、经营性公建面积等指标。 3.2规划的要求与限制：包括代征地、代征道路占地面积，公建物业占地面 积和建筑面积，退红线要求及建筑物限高等；结合人防工程和车位配置要求对地下面积做一专项说明。 3.3 开发方案的初步设想：项目规划设
6、计分析报告作为附件，就项目的规划 设计可行性、基本建筑形态做初步分析。 3.4 安排开发期：包括从项目起先投资到项目竣工全部投入运用的全部周 期。 3.5 项目的优劣势分析：从地段、环境、交通、配套设施、设计、景观、规 模、品质等方面将本项目与可比楼盘进行比较。 3.6 目标市场的确定和开发定位：目标客户群分析、产品定位、预料售价等； 项目初步市场定位报告作为附件。 3.7 租售方案：项目销售安排，预料销售速度和消化期等。 3.8 主要营销策划和促销手段。 附件：初步市场定位报告 规划设计分析报告 四、开发成本 包括但不限于以下内容： 4.1 税费标准：所在区域房地产开发各项税费及征收标准。
7、4.2土地费用：包括政府土地有偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁补偿 费、土地办证费、合作方补偿费（收购溢价）、中介费、物业分成或分利费用在内的土地费用。 4.3 前期费用：包括三通一平费、调研评估费、勘察设计费、报规报建费、 开办费等。 4.4建筑安装费：包括前期工程费，可售物业、不行售物业以及地下建筑的 建筑安装费，红线内配套设施费、配套工程费，室外工程费用、精装修工程费等。 4.5 其它干脆费：包括工程管理费、项目（地盘）管理费、水电增容费、物 业管理基金等。 4.6 销售费用：包括项目营销费用、售后服务费等。 4.7 其它间接费用：包括公司管理费、财务费（利息等）等。 4.8 不行预见
8、费：由不确定因素引起的不行预见费。 4.9 成本分析：总投资构成和各部分所占比重分析，与以往已开发完工的项 目或其它公司的项目做横向比较。 五、财务评价 包括但不限于以下内容： 5.1 项目销售收入测算。 5.2 项目各项税金测算。 5.3 项目成本利润分析。 5.4 项目资金来源与运用分析。 5.5 项目资金回收与贷款偿还分析。 5.6 项目现金流量分析与效益预料。 5.7 财务评价结论。 六、风险分析与对策 包括但不限于以下内容： 6.1 项目盈亏平衡点分析。 6.2 项目敏感性分析。 6.3项目风险因素分析：包括市场风险、政策风险、法律风险、财务风险、 管理风险等。 6.4 风险分析基本
9、结论及应对措施。 七、综合分析与建议 包括但不限于以下内容： 7.1 综合分析：项目的优势、劣势、机会与威逼（swot分析），可从以下方 面论述：项目宗地状况；市政配套、生活配套；地区实惠政策、城市发展规划；地区房地产市场发展趋势；本项目规划设计、产品品质和特征、市场竞争状况；项目合作方式；项目资金平衡、经济效益；启动速度、开发进度；本企业财务状况、战略规划等。 7.2 基本结论。 7.3 存在的问题。 7.4 投资建议。 八、附件 8.0 项目地形图、交通图等 8.1 项目可比楼盘调查表 8.2 项目与可比楼盘定价因素比较表 8.3 项目开发进度安排表 8.4 项目销售进度及收入估算表 8.
10、5 项目成本及盈利测算表 8.6 项目成本科目说明 8.7 项目投资支出与资金筹措安排表 8.8 项目借款还本付息安排表 8.9 项目资金来源与运用表 8.10 项目现金流量预料表（全投资） 8.11 项目现金流量预料表（自有资金） 8.12 项目投资各方现金流量预料表（股东甲） 8.13 项目敏感性分析表 8.14 项目初步市场定位报告 8.15 项目规划设计分析报告 其次篇：可行性探讨报告用途 可行性探讨报告用途 可行性探讨报告用途 可行性探讨报告，简称可研报告，是从事一种经济活动（投资）之前，从政策法规、市场供求、产品方案、生产规模、建设方案、财务效益、经济效益等方面及社会各种环境因素进
11、行全面调查、探讨、分析，筛选确定项目各种有利与不利因素、项目各方面是否可行、估计项目胜利率大小、财务经济效益和社会效果程度，为决策者及相关单位供应决策分析的基础性探讨成果资料。主要用途如下： 一、用于企业融资、对外招商合作 此目的可研报告通常要求市场分析精确、投资方案合理、并供应竞争分析、营销安排、管理方案、技术研发等实际运作方案等。 二、用于国家发展和改革委立项 此目的可研报告是依据中华人民共和国国行政许可法和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的确定而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委依据可行性探讨报告进行核准、备案或批复，确定某个项目是否实施。另留意，对于核准类项目，项
12、目单位需在可研报告基础上编制项目申请报告，以项目申请报告为主材料，可研报告作为附件进行项目核准申请。 三、用于银行贷款 商业银行在贷款前进行风险评估时，须要项目方出具具体的可行性探讨报告。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也须要编写可行性探讨报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。 四、用于境外投资项目核准 企业在境外进行矿产资源和其他产业投资时，须要编写可行性探讨报告上报发改委及相关部门，以获得境外投资核准。另申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也须要编制可行性探讨报告。 第三篇：可行性探讨报告的内容 可行性探讨报告说明书部分 概述：包括项目概况，编制依据，探讨范围
13、，城市概况，城市供热规划简况，项目建设的必要性，主要技术设计原则和工作简要过程。 热负荷：包括供热现状，现状热负荷、近期热负荷、规划热负荷，热负荷调查与核实，设计热负荷和年持续热负荷曲线。 电力系统：包括电力系统概况，电力负荷预料，电力电量平衡，接入系统方案和主接线方案。 燃料供应：包括燃料来源，有关煤矿的储量、产量，燃料特性，煤质分析报告，运输方式以及点火和助燃用燃料状况及燃料结构调整状况。 机组选型及供热方案：装机方案的比较，不少于两个优化方案的热经济指标和汽平衡表，供热方案的优化，依据煤质及煤种改变状况、热负荷特性、灰渣综合利用状况和环保要求等条件论证锅炉选型，依据装机方案比较举荐机、炉型号及规格、供热介质和参数及叙述调峰措施、备用锅炉及供热的牢靠性。 当地有多热源时，有条件时宜论述多热源联网的设想。 厂址条件：包括厂址的地理位置、自然条件及四周环境，交通运输，电厂水源，储灰状况及储灰方式，岩土工程，依据厂址的多方案比较提出厂址选择看法。 工程设想：包括全厂总体规划及厂区总平面规划布置，燃料运输、燃烧系统，热力系统，主厂房布置，除灰系统，供排水系统，储灰场，化学水处理系统，电气部分，热工限制，土建结构选型。 环境爱护：包括环境现状，环境影响评述，污染防治措施，热电联产集中供
