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1、富 鸿 花 园营销策划书武汉鸿皓房地产咨询有限公司Wuhan Honghao Real Estate Consult CO.，ltd目 录前言一、政策分析二、项目介绍三、产品定位四、目标市场五、周边竞争楼盘分析六、项目优、劣势分析七、品牌建设八、价格策略及付款方式九、促销策略十、销售队伍十一、销售进度预测十二、合作方式总结附件：鸿皓精神 前 言感谢贵公司对我方的信任。每一个开发商，每一个房产项目的成功，绝不仅仅因为产品是优秀的，最重要的是能以最合理的速度销售出去，让资金发挥出最大的滚动效益。因此我们有着最共同的目标。此次提交的营销策划书是我司根据目前对项目的了解及对大连房地产市场把握所作，目的
2、是为贵公司销售项目提供依据和参考性建议，以达贵公司开发项目之最终目的。“富鸿花园”营销策划书一、 政策分析1、大连，作为我国著名的天然良港，目前已与世界160多个国家和地区有航运往来，是一座集港口、工业、旅游、交通、金融和贸易为一体的综合性现代化城市。同时，大连是我国经济增长水平最高的经济区域，房地产作为支柱产业，其增加值占全市GDP的比重也突飞猛进。2、大连作为北方重要的港口城市，成为国际化大城市的进程在逐年加快，这不仪是地理位置优越的结果，更是城市木身的素质由于外来信息量的加大所致。但从城市空间现状来看，大连离国际化大城市尚有一段距离，主要原因是城市规模小，而信息量大。大连的信息和微化的不
3、可充足发挥信息效用的现实出现矛盾。由此可见，人口外移、城市空间增大、人口密度下降， 已成为城市空间放大的动因。城市人口居住的郊区化。已成为一种人口流向的必然趋势。市政府推出的“大大连”号召，正是这趋势所致。 3、大连的城市逐渐外扩，中心区域不再唯一。商务中心逐渐西移。大连由东向西发展的速度和深度将决定“大大连”建设的进程。十五规划和城市发展总体规划中，将建设以大众消费为主体、面向社区的西部商业中心，形成新大连的高档次、多功能的商业、商务中心，全面提升沙河口区的商业氛围和地位。 4、黄河路改造，直接畅通了大连从东贯西的交通。西安路改造更是建设“大大连”工程的重要内容。将形成新大连的“东有青泥洼、
4、西有西安路”的商业格局。 “西部旗舰”一西安路大连商业城，作为市政府重点工程，占地4.2万平米，建筑面积288万平米，总投资18个亿，于2003年4月17日奠基，拉丌了西安路 实质性改造的序幕。 目前，西安路至五四广场片区已融合了金融交易功能、商务博览功能、生活居住功能、商业服务功能等等，数百家中外资机构在这片区域内注册落户。该区已是建成中外金融机构和金融资木高度密集、内外贸易发达、活跃大连西部地区金融资本市场的国际CBD的希望所在。 5、大连市区人口200万余，沙河口区就达70万人，可见在大连市的经济地位不可忽视。 ， 6、近年来，随着大连市经济的发展，人均收入的提高，以及国家医疗、养老福利
5、政策的改变，越来越多的人开始注意个人资金的投资趋向。而近年来存款利率的连连下降和股市变幻莫测的风险，于是，收益稳定、风险系数较小的投资对象成为众望所归，更多的人将投资眼光放在了固定资产-一物业上。 7、中西部的开发，中国的入世，给大连带来了巨大的商机。做为中国的前沿阵地，又因特有的地理优势，大连已成为众多商家们的首选。众多跨国公司、知名企业纷纷入驻大连。中国加入WTO，对外开放的步伐将越来越快，可以肯定的是，将会有更多的国外企业进入大连，越来越多的外地公司或机构进入大连市，以求占领中国经济的枢纽城市。这些企业和工作人员的大批入驻，将使办公、经营和住宿的需要大大增加，必然会带来对大连市的商铺、写
6、字楼和高档商住公寓的需求。 8、从多方因素考虑，我公司认为，当前大连市住宅价格总体上扬的格局仍将维持一段时间，但各区域住宅的价格在今后将因商品结构、品种、供应量的变化，出现必然的分化。有迹象显示，大连市近年房地产市场过猛的新上市楼盘和市郊新盘、大盘的纷纷崛起，已对住宅价格构成影响。尤其是3000元平米左右的住宅，将是目前住宅需求的主力军。同时，在多层依旧占最大销售比重的同时，小高层的 销售量和速度有较大增长趋势，高层继续保持低走的步调。因此，高层仍将是销售中的难题。二、项目介绍 “富鸿国际花园”位于汉口沙河口区的长兴街(五四广场边)。大厦占地6992平米，建面约56万平米，共分A、B两座塔楼，
7、分别以写字楼、商住功能定位。数条公交穿梭，周边市政府职能中心、名校、医院、金融、证券、休闲、娱乐、购物等生活配套极尽成熟，人气、商机聚集，人流、物流、财流、信息流巨大，尤其是紧临大连有名的商贸、金融、商务一条街：西安路，实属大连新CBD之核心，投资、经商、办公、居家环境一流。其周边各设施略。三、产品定位、市场定位 1、市场定位 1)大连西部独有的商业环境以及巨大的市场机会，吸引了无数国内外、省内外勇于创新和渴望成功的创业者，更吸引了相当数量、不同规模的境内、境外企业。首先他们需要层次高、能提升形象的营业、办公场所，其次需要住(企业主及主要职员的住宿)。当然，买和租两种需求中，租的比例较大，但做
8、为长远打算，购买合适的经营和办公场所将是越来越多人的选择。大多数选择功能分开的纯办公、纯居住，少数小型公司会考虑两用合一。 但大连目前的写字楼大多存在几方面的问题：一是：只租不卖的居多，对于纯投资型客户和投资、自用兼顾的客户，是一种限制；二是：同时具备纯办公和商住功能的楼宇更少，对于一些具有双重需求的客户更是一种限制。因此，既有纯办公的档次、氛围，还能有商住的多用性，且能租能售的楼盘，将是目前供应市场中的空白。 2)大连做为著名的海滨旅游城市，更多的成功人士愿意将闲余资金用来购置具备居家、度假、投资等多种用途的住宅。 近年来外资企业进入的加速和一些高效益单位，创造了相当数量的高收入白领，对商住
9、有投资意识； 另，机关隐存的需求量也很集中，国家政府机构改革、货币化分房及国家公务员薪金待遇的提升，提高了他们的闲余资金量(含多种收入)。 这部分人大多有自住房，并有一定的经济市场知识，故购房目的有二：提高家庭居家水平：有投资价值以求回报。 而富鸿国际花园正符合以上两方面，因此我们将项目定位为：高档智能办公、商住大厦楼宇功能分布： A、大堂 B、写字楼A座4-26F C、豪华公寓B座7-26F D、多功能会所1-6F(商务中心、咖啡、桑拿、美容美发室、健身房、电子会议、工作餐厅、商务沙龙等) 2、配套定位：因地段的特点，本大厦B座以商住两用的功能定位，即使是住宅，估计(将)有30以上是用于出租
10、投资。因此，B座也可成为SOHO模式。建议在智能配套上提高档次和专业性，同时，加强其商务功能。大楼智能配套： (1)安全防范系统： 闭路电视监控子系统：大堂、停车场、电梯轿厢等重点部位设置摄像机并联至物业管理中心，进行24小时监控。大厦访客管理系统：大堂电梯前室装配电控门锁的安全防盗门，电控门锁设置密码开锁功能。 安全防范报警子系统；室内设置燃气泄露报警、火灾自动报警(温感、烟感探头)、紧急求助报警按钮等功能。报警时除发出声、光报警信号外，还可自动切断燃气管道和室内照明供电的功能，并将报警信号传送至物业管理中心。电子巡更管理子系统：采用离线式巡更管理系统。在各楼层相应位置设有线巡更信息点，巡逻
11、人员装配电子巡更器，管理中心设置巡更管理机，使巡更人员的巡逻时间、位置能通过管理机实时记录和显示。车辆出入管理子系统：采用计算机停车场管理系统，对出入机动车辆通过非接触智能卡进行管理，并设导车员。背景音乐：提供公共走道、电梯轿厢内的背景音乐，并可用于报警通知。 (2)大厦信息管理系统机电设备监控子系统：给排水系统、配电设备、照明设备的监控，电梯工作状态的监视，显示其故障状态及所在楼层位置。大厦信息网络系统：建立数据局域网，实现大厦内信息共享；通过内部局域网络与窄带网、宽带网、有限电视网等公网的连接，充分利用公共信息资源，向住户提供各种类型的信息通信服务。可采用三网和一、一缆进楼。物业管理系统：
12、采用水、点、气远程自动抄表系统，并能够实现远程控制开关功能；住户可通过互连网查询大厦物业管理服务信息：对设有家电控制装置的住宅，应能通过电话线或互联网控制家电设备；可在大堂设立电子公告牌，显示有关公共信息和物业管理信息：对大厦内部的车辆出入、住户的出入、住户的娱乐消费等活动，实行“一卡通”管理；办理代租业务。(3)室内布线：配置漏电保护高级开关：设立统一的电话语音、有线电视配线箱，可以实现室内信息连线的自由调配：起居室、卧式、书房均需设置不少于一组的语音、数据、有线电视信息口，卫生间应设置一个电话信息口。因楼盘的功能档次，应考虑光纤到户(HTTH)布线。商务功能： (1)会所：设生活馆(洗衣房
13、、小型自选商场、工作餐厅)、休闲馆(咖啡厅、茶座、餐酒厅、美容、美发)、运动馆(健身房、氧吧)、商务馆(电子会议室、小型展影厅) (2)商务中心：复印、打字、传真、EMAIL收发、商务秘书 (3)金融：大厦引进银行ATM机等金融功能。 3、楼盘形象定位： 大连高层楼盘不少，近两年销售行情普遍低调，目前大连城市建设正值风火，随着城市形象的提高，推出能代表城市形象、代表公司形象、代表个人形象的高档楼宇，应有一定的市场。以售为主、租为辅。四、目标市场选择 1、目标市场选择根据以上市场定位，其目标市场确定为： A、各境内、境外企业或驻大连机构 B、成功的企业牛(私营为主) C、年轻的创业人士 D、大型
14、企业、合资企业、银行高级职员、企业白领、政府机关公务员2、目标人群分析 A、各境内、境外成熟企业或驻大连机构 市场量估计：写字楼70左右、公寓15左右境内、境外企业均有。企业自用型：已租用写字楼或刚准备进入大连，因企业发展阶段和企业形象有购写字楼的需求，同时为解决主要职员住宿问题也会同时考虑购买商住。 B、成功的私营企业主 市场量估计：写字楼15左右、公寓45左右 这一人群属于多次置业，自用和出租兼顾，多作为投资。这部分人属成功人士，对各方面要求都比较高，但主要是地段和增值潜力，到合适时机卖或租出。个人投资型：多考虑将其租为办公。个人自用型：有自住或租房，考虑提升家庭的居家环境和个人身份购买自
15、住。C、创业人士或企业 市场量估计：写字楼10-12左右、公寓15左右 外地人居多，对办公楼和住有需求。这一人群年龄集中在25-45岁之间，人员综合素质和受教育程度较高，因此对办公的周边环境、交通要求较高。因在创业阶段，不希望费用太大，商住两用最佳。一般人愿租，但在付款方式灵活的条件下愿意购买，自用并兼顾其投资价值。 D、企业、银行高级职员和白领、政府公务员市场量估计：写字楼2-3左右、公寓25左右这一人群年龄集中在40-60岁之间，在企业内部多是高层技术或管理人员，因国家政府机构改革、货币化分房、公务员薪金调整等一系列政策的实施，他们收入不低，有一定积蓄，大部分人会考虑提升家庭的居家档次购买自住。有投资意识和投资商住的可能性，以求养老保障，但总资金有限，希投资起点低、风险
