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1、建设单位施工管理流程步骤（一）投标、签约阶段业主单位对建设项目进行设计和建设准备、具备了招标条件以后， 便发出广告（或邀请函），施工单位见到招标广告或邀请函后，从作 出投标决策至中标签约，实质上便是在进准备、具备了招标条件以 后，便发出广告（或邀请函），施工单位见到招标广告或邀请函后， 从作出投标决策至中标签约，实质上便是在进行施工项目的工作。 这是施工项目寿命周期的第一阶段，可称为立项阶段。本阶段的最 终管理目标是签订工程承包合同。这一阶段主要进行以下工作：建筑施工企业从经矗战略的高度作 出是否投标争取承包该项止的决策。决定投标以后，从多方面（企业 自身、相关单位、市场、现场等）常握大量信息
2、。编制既能使企业盈 利、又有力可望中标的投标书。如果中标，则与招标方进行谈判， 依法签订工程承包合同，使合同符合国家法律、法规和国家计划， 符合平等互平等互利、等价有偿的原则。（二）施工准备阶段施工单位与业主单位签订了工程承包合同、交易关系正工确立后， 便应组建项目经理部，然后以项目经理为主，与企业经营层和管理 层、业主单位进行配合，进行施工准备，使工程具备开工和连续施 工的基本条件。这一阶段主要进行以下工作：成立项目经理部，根据工程管理的 需要建立机构，配备管理人员。编制施工组织设计，主要是施工方 案、施工进度计划和施工平面图，用以指导施工准备和施工。制订 施工项目管理是规划，以指导施工项目
3、管理活动。进行施工现场准 备，使现场具备施工条件，利于进行文明施进行文明施工。编写开 工申请报告，待批开工。（三）施工阶段这是一个自开工至竣工的实施过程。在这一过程中，项目经理部 既是决策机构，又是责任机构。经营管理层、业主单位、监理单位 的作用是支持、监督与协调。这一阶段的目标是完成合同规定的全 部施工任务，达到验收、交工的条件。这一阶段主要进行以下工作：按施工组织设计的安排进行施工； 在施工中努力做好动态控制工作，保证质量目标、进度目标、造价 目标、安全目标、节约目标的实现;管好施工现场，实行文明施工； 亚格履行工程承包合同，处理好内外关系，管好合同变更及索赔;做 好记录、协调、检查、分析
4、工作。（四）验收、交工与结算阶段这一阶段可称作“结束阶段”。与建设项目的竣工验收阶段协调 同步进行。其目标是对项目成果进行总评、评价，对外结清债，结 束交易关系。本阶段主要进行以下工作：工程收尾、进行试运转。在预检的基 础上接受正式验收整理、移交竣工文件，进行财务结算，总结工作， 编制竣工总结报告办理工程交付手续。项目经理部解体。（五）用户服务阶段这是施工项目管理的最后阶段。在交工验收后，按合同规定的责 任期进行用后服务、回访与保修，规定的责任期进行用后服务、回 访与保修，其目的保证使用单位正常使用，发挥效益。在该阶段中 主要进行以下工作：为保证工程正常使用而作必要的技术咨询和服 务。进行工程
5、回访，听取使用单位意见，总结经验教训，观察使用 中的问题，进行必要的维护、维修和保修。进行沉陷、抗震性能等 观察，以服务于宏观事业。做好施工前准备工作：在工程建设领域，建设单位的管理涉及到项目的整个过程。也就 是说从项目的立项到最后的竣工使用这个过程，建设单位都是需要全程参与的。因此要想做好工程项目的管理工作，首先一定要做好 施工前的准备工作，比如三通一平。及时办理工程开工手续：当建设单位通过投标拿到一块地后，想要取得开工的条件，首先 还需要办理各项行政审批手续，包括土地使用证、规划许可证和施 工许可证等。因为一个项目的总工期建设单位都会在前期的决策阶 段中确定，所以只有及时办理工程开工手续，
6、才能不耽误后期的工 程施工，才能保证后期施工能按照规定的总工期顺利完成。选择可靠的管理人员：一个工程项目能否顺利实施，是靠大家、靠团队完成的。而建设 单位作为一个管理团队，首先一定要选择可靠的人员进行管理。作 为建设单位的管理人员（甲方）首先一定要懂专业知识，熟悉并了解 工程当中存在的难点，而且还要具备沟通能力，能准确无误的下达 领导传达的指示。参与设计阶段的成本控制：当建设单位在决策阶段确定要整个项目的投资及进度后，接下来 就是选择一家可靠的设计单位进当图纸设计出来之后，在工程开工之前还需要确定监理单位。监 理单位是在工程实践当中帮助建设单位对施工单位进行监督的作用， 所以选择的监理单位人员
7、一定要很精通专业知识，而且要具备良好 的职业道德素质，不能收取施工单位等的贿赂。选择有实力的施工单位：一个项目的建设主要还是靠施工单位来实现的。所以在选择施工 单位的时候一定要选择有实力的施工单位，该施工单位不但要有足 够的资金，而且还要有足够的技术人员。目前在国内很多项目就是 因为施工单位不具备足够的资金才导致整个项目无法按照计划顺利 完工。严格把关工程质量：一个项目的质量最主要的还是靠施工单位来实现的，所以对于项 目的施工质量，除了施工单位本身要严格把关外，监理单位和建设 单位也要充分发挥自己的监督作用。毕竟工程的质量关系到成千上 万人的生命以及财产，只有严格把关质量，才能保证整个工程是合
8、 格的，才能做到对自己负责、对他人负责。一、合同主体的识别选择阶段工程管理人员都知道，对于一个建设项目，选择了一个优秀的施 工单位，在某种程度上来说，就成功了一半;甚至项目经理的优秀称 职程度，就决定了项目的最终结果。好的优秀的施工单位具有自己 精专的优势领域，而普通的一般意义上的合格的施工队伍的施工往 往具有不确定性，给工程的质量、工期和造价带来很大的风险。某 单位的艺术楼采用公开招标的方式录用施工队伍，在技术标差异不 大的情况下，只有一个资质最低的单位商务标合格，其他单位的报 价都超出了规定的范围。低资质单位中标后，人员和施工机具无法 按计划到位，质量和工期都大打折扣，投资严重超额，领导和
9、群众 都极为恼火。究其原因，是建设单位对承担施工任务单位的风险认 识不足，危害严重性评估不够。还有的施工单位没有资质借用资质， 有的低资质借用高资质，还有的私自转包、分包给低资质甚至无资 质单位。应当说，建设领域较为普遍地存在建设工程合同主体与合 同执行主体不一致，即建设领域中的挂靠、转包、违法分包等行为。中华人民共和国建筑法规定：禁止施工企业超越本企业资质 等级许可的业务范围承包工程，禁止其他单位使用本单位的资质证 书、营业执照以本企业的名义承接工程。施工单位为规避这一法律 规定，采取无施工资质或低施工资质的施工单位利用挂靠高施工资 质施工单位，签订施工合同，承接施工任务，以至当前建设领域存
10、 在一种普遍现象即：一级施工队伍中标，二级施工队伍签合同，三 级施工队伍甚至无等级施工队伍施工。由于挂靠方式的出现，合同 签订单位具有相应的民事行为能力，但实际承建单位却不具备相应 的施工资质及完成建设任务的能力。于是建设过程中，建设工程纠 纷增多，国家建设项目遭到一定的损失。为了避免上述风险的发生，建设单位必须高度重视参加投标单位 的考察工作，对其身份、资格、能力进行认真审查确认。合同主体 的审查是合同审查中首先要确认的问题，合同当事人的身份和资格 是直接关系到合同是否有效、能否履行的先决条件。就施工合同主 体资格审查而言，建设单位签约前应首先对施工方资信等重大事宜 进行细致调查，才能从源头
11、控制风险。二、施工合同签订过程中1、签约准备阶段签约准备阶段是全部合同工作的基础，加强这一阶段的调查工作 对风险控制和合同管理具有特别重要的意义。建设方应做好对对方组织合法性，即权力能力和行为能力的调查。 虽然施工单位目前多是通过招标的方式确定的，招标前已经对对方 的资质情况进行了审查，但是真正签订合同前再进行进一步的专业 调查，堵塞一切可能的漏洞，防范风险还是非常有必要的。对方是 建设单位的，应调查其是否是依法登记注册的正规同单位，是否具 备法人资格;如果是法人下属单位，应查清其法人单位是谁，其与法 人单位是何种关系;如果是法人单位的代理，对方是分包商，我们应 确认对方是否具有相应资质条件，
12、而且还要调查其是否确实具备相 应施工能力。2、签约协商阶段协商是就未来将要订阅的合同的主要条款交换意见，达成合同的 过程，这一过程在合同法上称为要约和承诺。在建设施工合同签订 中一般表现为招标、投标和中标。在协商过程中，一定要把自己的 意思准确全面的表达出来。并对对方的意思表示进行认真分析。根 据合同法、招标投标法的规定，在招标投标过程中要注意 以下问题：招标文件在性质上属于要约邀请，不具有法律约束力， 但它的内容对后续的中标签约和施工影响很大，必须予以重视。要 注意分析招标文件中给定的项目性质、技术要求、工程相关条件以 及给定的主要合同条款，对其超出自身条件和可能导致违法违规的 要特别注意，
13、应在标书中对其进行适当处理。投标文件是非常关键的，除为中标服务以外，它还是签约过程的 要约，对合同的影响极大。作为要约，投标文件可以补充、修改、撤回和撤销。根据合同 法规定，要约在到达受要约人之前可以撤回，在受要约人发出承 诺通知前可以撤销；招标投标法规定，投标文件在要求提交的截 止时间前可以补充修改和撤回。经开标、评标过程，一旦定标，意味着承诺的产生。要约一经承 诺，合同关系即告成立。所以定标以后，不允许再对招投标文件进 行擅自变更。招标投标法规定，中标通知书对招标人和中标人 具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的或中标 人放弃中标的，承担法律责任。3、合同条款确定阶段建筑施工
14、合同是法定书面合同，必须注意运用妥善的词句将协商 座谈过程中的条款用书面形式确定下来。在确定条款时应注意以下 问题：格式合同文本的全面性完整性。建设工程施工是一项复杂的 系统工程，施工合同约定条文不能过于简单。过于简单的合同文本 意味着不确定性的增加。建设单位审查合同时应就合同内容是否完 整、全面，风险分担是否合理等进行全面审查。尽量避免看似省事 的合同条款，应当努力从自身的角度出发，将所能预计到的一切情 况均在合同中加以约定。现实中的建设方或建设方所在地主管部门 印制的合同文本，往往不能注意到具体工程事项的特点，规定死板， 过于原则化，经常存在这样那样的缺点。合同法对格式条款作 了明确限制，
15、应高度注意对合同必须逐条认真审核，添加自己认为 应该规定的条款。一般应注意添加：项目履行中各方明示代表外的 其他人的行为效力;工程功效下降的计算方式及损失赔偿范围;工程 停建、缓建，中间停工时的退场、现场保护、工程移交、结算方法 和损失赔偿范围;工程进度款拖欠情况下的工期处理;工程中间交验 或建设单位提前使用工程部分的保修问题;合同外工程量的计价原则 和签订程序;建设单位原因造成工程竣工验收延期情况下的工程结算 程序和法律责任;工程尾款的回收办法和保证措施，等等。合同索赔条款的确定。建筑施工中的索赔现象在涉外工程承包中 运用较为普遍，在国内工程建设中还处于起步阶段。我们应当做好 合同规范工作。
16、在合同中明确具体的规定施工方的义务，在责任条 款中规定索赔条款，在施工方不履行约定义务或履行义务有瑕兹， 或不配合不协作时，可以进行索赔。这种索赔条款是必要的。对引 起索赔的原因和索赔方式，索赔量可以专门规定，也可以借助相关 法律或其它合同条款来实现。FIDC摘要所提供的可索赔条款及可调 事项是比较有权威的，我们在工作中可研究借鉴。合同价款的确定。对于设计工作达到一定的深度，边界条件较清 楚，工程量变化不大，施工难度小的项目，要采用固定价合同方式， 以求得自身风险最小。对于不能全部采用固定价的合同，尽量加大 固定价的比例，然后对可变部分进行具体要求。如有的建设单位采 用中标价加现场签证方式结算时，对签证结算部分严格要求，偏差 在0.5%以内时，同比下浮;偏差超过0.5%时，加倍处罚;偏差超过2% 时，取消该施工单位今后投标和施工的资格。4、合同审定签字阶段这是
