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1、小高层房地产项目投资可行性报告目 录第一部分 项目总论一、项目建设大体的概况二、项目可行性研究结论第二部分 项目背景和发展概况一、提出项目建设背景二、投资的必要性第三部分 项目市场投资环境和市场研究一、本市城市概况二、本市城市发展规划三、本市房地产市场综述 四、本市小高层住宅市场分析(竟争性楼盘分析)五、本市房地产市场分类分析六、本市各区域房地产市场分析第四部分 项目选址及建设条件一、项目选址二、项目建设条件第五部分 项目地块环境经济评价与分析一、项目地块解析二、项目地块HTP层次分析方法(中国与外国理论与实践结晶)第六部分 项目地块SWOT分析与应用一、项目的SWOT矩阵分析二、项目SWOT
2、策略应用三、项目地块分析总评第七部分 项目定位及项目评估一、项目定位(一)项目整体定位(二)项目功能定位(三)项目形象定位(四)项目档次定位二、 项目目标客户定位(一)目标客户类型(二)目标客户心态分析第七部分 户型进行评价与选择 (房产价值工程原理-Value Engineering)一、项目评价工程原理及程序过程二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序三、项目市场调研分析与评论四、项目方案评价及比较分析五、项目方案评价及改进分析六、项目方案评价结论 第八部分 对项目的价格定位 一、均价的确定二、单价的确定第九部分 项目的结论 第十部分 开发企业的组织及结构一、企业组织 (一)企业组织形式
3、 (二)企业工作制度 第十一部分 的建设工程规划与安排一、本市本项目项目建设规划(一)建设方案规划二、建设方式及进度安排(一)开发计划拟定的原则(二)建设方式(三)进度安排(四) 项目周期设定(五)分段周期设定第十二部分 投资估算及资金筹措计划一、本项目项目总投资与成本费用估算(投资估算)(一)开发成本估算(二)开发费用估算(三)总成本费用汇总及分摊表二、项目资金筹措(一)项目投资组合方式(二)资金动作方式三、资金筹措、投资使用计划与借款利息(一)资金筹措与投资使用计划(二)贷款本金的偿还及利息支付第十三部分 销售及经营收入测算一、住宅销售单价的确定(一)根据本市“本项目”市场调研报告制定价格
4、体系(平均价格)(二)建议销售测算单价(运用最低估算标准)(三)总销售收入的确定第十四部分 建设项目的财务评一、税金计算(一)住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算二、 损益表与静态盈利分析(一)住宅与商铺、车位部分损益表三、 现金流量表与动态盈利分析(一)住宅与商铺、车位全部投资现金流量表四、 资金来源与运用表的贷款偿还能力分析第十五部分 不确定性分析一、盈亏平衡分析(一)全部销售盈亏平衡点分析(二)结论二、敏感性分析三、决策树概率分析四、风险规避和控制措施(一)风险类型及防范措施(二)风险控制第十六部分 国民经济评价一、项目社会效益评价(一)项目对社会发展的适应性(二)目前对人和社会影响二
5、、项目环境效益评价第十七部分 银行贷款支撑条件一、项目贷款综合评价指标(一)本市本项目项目开发商的资信指标(二)本市本项目项目贷款评估情况(三)本市本项目项目贷款担保方式评价二、项目贷款综合评价三、项目贷款评价结果(一)项目贷款的概况(二)项目贷款的评价过程第十八部分 可行性研究报告结论及建议一、评估结论二、结论的建议及说明第十九部分 可行性研究附报表一、项目工程计划横道图二、项目开发成本估算表三、全部销售收入分期比例预测表四、项目销售收入与经营税金及附加估算表五、项目投资计划与资金筹措估算表六、资金来源与运用表七、损益及利润分配表八、现金流量表(全部投资)九、借款偿还期测算表十、敏感性分析表
6、第一部分 项目总论一、项目建设大体的概况 (一)开发建设项目前言为满足本市城市居民的住房要求,创建新型、精品城市住宅小区,公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据自前房地产市场现状与发展趋势,选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策,这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。(二)建设项目基本概况(1) 项目名称: (2) 建设地点: (3) 建设单位: (4) 管理单位: (5) 企业性质: (6) 经营范围:房地产开发(7) 公司类别:集团化企业;(8) 注册资金: (9) 资质等级: (10) 资信等级: (11) 法人代表: (
7、12) 法定地址:(13) 联系方式:(14) 企业概况(15)企业业绩住宅项目(100亩已竣工)、精品旅游地产项目(200亩热销中)、休闲美食中心(1300亩招商中)、国际标准化尊贵高尔夫球场项目(3000亩已投入使用)、海景旅游度假村(400亩已竣工)等。 (16)企业可持续发展规划出于对重大项目进行整体把控的需要,调整了企业的领导层和管理层,巩固传统行业,拓展房地产行业,并根据企业长期发展和可持续发展需要,对本公司的经营和发展做出以下战略性规划(17)项目的基本概况本市本项目项目位于本市城东区,项目规划经本市规划国土局批准,用地功能为商住及配套设施。(三)独立承担可行性研究工作单位及相关
8、成员 项目的可行性研究工作由项目开发商: 本公司独立承担并享有最终解释权,项目编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件,由开发单位组成“本市本项目项目”可行性研究与评价工作委员会(四)可行性研究报告编制依据(1)国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版);(2)建设部房地产开发项目经济评价方法;(3)中国国际工程咨询公司关于印发经济评估方法的通知及附件;(五)可行性研究报告研究范围研究范围主要包括:住宅市场分析及营销战略,建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价,银行贷款评价等。(六)项目建设规模与内容表:1-1-1
9、 【项目主要技术经济指标】 内容指标内容指标建设地点站前大道旁规划总用地面积5万实际用地面积10万m2总建筑面积15万m2建筑占地面积17万(综合容积率1.9建筑密度20%绿地率30 %住宅面积15万m2商业面积10000m2地下室面积15020m2居住总户数10000户(七)项目开发手续(1)项目用地取得(2)开发公司资质(3)开发项目相关手续(4)项目开发结论二、项目可行性研究结论(一)项目房地产市场预测(二)项目工程技术方案及环境保护(三)项目建设进度(四)投资估算和资金筹措(1)投资估算(2)资金筹措(五)项目财务和经济评价(六)项目销售模式与合作方式(七)项目综合评价结论项目综合评价
10、结论:本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益,本项目可行。第二部分 项目背景和发展概况一、提出项目建设背景(一)本市相关政策及城镇发展规划近年来本市委、市人民政府给外商创造更为优越的投资环境,加快辖区经济发展,依据当地实际,制定了关于进一步扩大对外开放、加快非公有制经济发展、改善投资环境和体制机制的一系列优惠政策,采取多种形式让外商放心投资、大胆经营。(二)项目发起人和发起缘由随着住房制度改革的全面推进,住宅的商品化、社会化程度不断提高,房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现;随着生活质量的不断提高,人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过
11、渡。适应时代的发展,社会的要求二、投资的必要性“品质决定价值,价值决定价格,随着本市人们生活水平的提高,对居住环境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。第三部分 市场投资环境和市场研究一、本市城市概况(一)本市基本概况位于省西部,流域西江水系的上游。地处山区,与云南、贵州、越南接壤,是滇、黔、省(区)结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。(二)本市经济概况2005年上半年,全市生产总值完成100亿元,同比增长20%,总量排在第六位,增幅排在第一位。其中,一产增长5.1%,二产增长28.1%,三产增长6.9%。第二产业仍然是拉动全市经济增长的主要力量。(三)本市城市建
12、设概况城市建设进行了总体的规划,目前已全面推进城镇化进程,启动了现代化的森林山水生态城市建设,城市基础设施和环境有了较大的变化。加快中心城市建设,再造一个城。努力创建全国优秀旅游城市、园林城市、生态城市、最佳人居城市。(四)本市招商概况截至2006年,全市共新签约市外合同项目299个,其中重点招商项目达30个,分别增长43.1、26.54、44.95、84.91和29.1。其中与外客商(含国外)签订投资项目200多个,总投资195.41亿元。(五)本市基础设施概况2006年是城市建设大投入、高效率、大变化、大发展的一年,完成公路的改造,建设大桥至大桥间的城市主干道, 在首先启动行政中心的建设,
13、其次建设会展中心。公园也将建设完成。工业园,大力招商引资。完成周边地区的旧城改造等。二、本市城市发展规划(一)城市性质与发展目标建设现代工业经济带、现代城镇群、现代农业经济带、现代交通大枢纽、现代旅游休闲带、现代物流通道。至2010年,城市居民的生活环境有较大的改善,城市形象基本确立,初步形成城市发展的骨架(二)城市未来的规模到2020年,中心城区人口将达到约100万人,其中,主城区规划人口为50万,工业园区人口为50万,总建设用地约为100平方公里。(三)城市总体布局城中心城区将包括现全部、沿河谷的城市建设用地、城市发展备用地和部分生态隔离用地。每个片区里面又包含有若干个组团 根据自然条件和
14、带状城市特点,中心城区的城市形态将依托铁路、高速公路、快速路、主干路协调发展,形成向东南发展的“组团式带形城市”。城市由单中心向多中心发展;由单一城市向区域内城镇群组演变。城市重心将东移。(四)城市区域地位未来将实行工业结合、以及农业产业化和农林产品深加工结合的工业立市战略,逐步走上经济高速发展的轨道。(五)城市发展规划重点建设区域:金融、物流、行政中心,地区城镇群:建设成现代工农业产业带,经济核心区域。城市发展目标:把经济强市、旅游大市、文化名市、生态城市综合于一体,创建适宜人居住、适宜人创业发展的城市。创建符合生态安全,突出“蓝天、青山、绿树、碧水、红瓦”特色的国家级环保城市和生态城市,创建国家级环保城市和生态城市。(六)结论(1)城市经济加速发展(2)城市产业升级与调整效应明显(3)居民收入稳步增长三、本市房地产市场综述(一)本市房地产市场情况1、市场总体供应量少,市场需求量远大于供应量2、市场供给户型以三房、四房与楼中楼等大面积户型为主,三房、四房成为市场主要的消费户型。3、楼盘品质对销售的影响不明显4、房价稳步增长,并保持较高的增幅,增幅具有跳跃性5、商品房结构以多层住宅楼为主,有向小高层