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1、第十一章 设施设备运营维护设施设备维护总则设施设备管理是物业管理的主线,是开展一切服务的后勤保障。设施设备管理是一道看不见的风景,但使用者无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，使用者们才干生活、工作在舒服、清雅、安全的环境中。我司一贯注重项目设备设施管理，觉得建筑设备设施是提供客户生产生活的物质基本,也是业主资产维护的重要部分。设备设施管理质量的高下,直接影响客户服务水平，也影响整个物业的持续发展和保值增值。我司擅长设备设施的避免性保养,并具有完整可靠的工程管理体系。我们将在本项目贯彻日式设施管理的措施,提供客户和业主安心可靠的管理实践。设施设备的维护管理重点工程部将对在管的设施设备进
2、行分析,拟定重点控制管理部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实行统一的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。设施设备的维护管理涉及定期检查、平常保养、制定完善统一的维修制度、维修质量原则等，工作重点如下：1. 避免为主,坚持平常保养与按筹划维修并重，使设备设施处在良好状态。2. 设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用状况做到定人、定期、定期、定质的检查与养护,涉及更换易损零件,添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。3. 根据管理中心维修人员的实际状况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。4. 常年使用运营与季节性使用的设备，合理制定
3、安排维修保养期限和筹划,完善设备管理维修保养规程并予实行、执行。5. 不常常使用、运营或非正常状况下使用的设施设备，不能忽视对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。6. 对设施设备系统进行技术分析,结合各设备的技术特点，提出工程设备维护管理方案和各设备的维修保养内容和筹划。设施设备的管理原则我司具有完善的设备间和设备设施管理原则,并且该原则按照所承办的不同管理项目，在实行管理阶段再次进行优化,成为现实可操作的管理根据。项目设备间和设备设施的管理原则将法律法规的基本规定框架下，在项目接管前与甲方讨论沟通确认。表一表二设施设备管理措施1. 设备档案资料管理a) 设备原始资料档案管
4、理将设备的原始资料归档，资料内容重要涉及：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑构造图、使用维护阐明，遗留问题解决合同和会议记要等,记录有关设备的各项明细资料。b) 重要设备维修资料档案管理一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月记录一次,每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。二是设备巡逻登记表:值班人员填写的设备巡逻登记表每月一册,每月记录一次，每年装订一次,由管理中心资料员保管以备存查。三是技术革新资料：设备运营的改善、设备革新、技术改善措施等资料，由工程维修部汇总存查。c) 设备台帐根据建筑档案和设备设施系统资料，我们抽取其中必要的管理信
5、息,建立中心设备系统台帐。设备系统台帐可以简洁地集中体现中心设备的整体状况，成为平常设备设施系统运营管理中的重要参照。我们同步可以将设备设施的管理信息记录到每一种设备甚至每一种部件,是设备台帐最后成为设备设施系统的“户口”和“保险卡”，从而发挥更大的作用。2. 人员管理人员管理有两层含义：人员素质的管理:涉及人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。设备负责人管理：根据设施设备的状况,实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人,建立设备台账制度,掌握并记录设备运营状况。3. 制度管理建立交接班制度、平常巡视检查制度、设施设备运营保养制度、平常保养制度、设备运
6、营手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一系列管理制度,对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。4. 检查考核管理检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不断的检查和考核,去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一种层次。设施设备的运营管理设备设施运营实行重点设备值班的2小时监护运营管理。要保证设备的对的运营,一方面需熟悉多种设备的技术资料,涉及使用阐明书、工作性能、适应范畴、运营方式、持续运营时间、注意事项等等。对某些较为大型、复杂、技术规定较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训,待能理解其基本工
7、作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对某些特殊岗位（如配电、电梯、消防)等，规定操作人员必须获得相应的操作证后方可进行设备操作。工程设备的运营管理重点是平时做好平常的操作、记录以及现场的联系报告工作。对运营中的设备需用一看、二听、三摸、四闻、五分析、六动手、七报告、八备案的原则来判断解决设备的运营状况,从而对设备采用有针对性的措施。一看看运营设备的外表,多种开关、操作机构的位置,故障显示批示,油位、水位、温度、颜色等直观细微状况变化,及早发现设备运营故障的征兆。二听对运转设备或给排水系统,设备正常状况下的声音和异常运转会有不同、给排水系统流水声音也会协助判断设备或系统的问题。平常巡检过程中注意体
8、会理解，就可以在异常时候虽然做出判断发现。三摸即用手或传感器的感觉来判断设备与否运营正常，其中涉及电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运营温度及设备振动等。四闻对嗅觉范畴内的运营设备进行鉴别，通过闻，能拟定如电容器、开关、线路与否有问题(焦糊味），能判断空调机组与否泄漏（较浓的冷媒味）,亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏(有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现,而通过闻却能发现问题)。五分析通过一看、二摸、三闻，进行综合分析,最后拟定设备故障与存在问题的地方。六动手在拟定运营设备故障与存在问题后,动手解决问题,排除故障。对某些必须停止运营的设备当机立断退出运营，避免故障因进一步扩大而损
9、坏设备。七报告当事态严重,无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门报告并祈求增援解决。八备案对抢修更换过的设备设施，应有具体的记录留档备案。设备的维修技术档案资料对后来的运营保养维修具有十分重要的作用,同步也是重要的技术凭证和根据。设施设备的维修管理共用部位维修管理方案物业共用部位涉及蓉创广场各建筑本体的承重构造部位(涉及基本、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震构造部位（涉及构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共屋面、公共通道及停车场、共用大厅、公共卫生间，建筑物共用设备设施和蓉创广场各设备主系统道路、给排水及其她建筑附属设施等。我们以避免性维保的管理思想,对蓉创广场共用部位制定具体的平常巡
10、逻及维修养护筹划,以对蓉创广场共用部位进行全面而悉心的庇护。1. 蓉创广场公共部位平常巡逻和小修工程运营管理人员是蓉创广场共用部位巡逻的重要负责人。我司规定项目全体员工,涉及工程维护、秩序维护、环境维护和客户服务人员,应当所有是蓉创广场运营状况的检查员和维护员，以最大限度发挥团队的力量，提高工作效率。检查措施规定综合运用五官六感，对蓉创广场管理对象进行全面的体会观测,从而发现问题。重要涉及：“看、听、摸、闻”等措施看:通过观测来发现辖区管理服务中存在的问题。听：从设施设备运营时的声音判断与否有故障。摸:通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。闻：有无异常的味道。调查理解:通过客服向客户调查公共设施
11、设备的使用状况。巡视检查发现的小项问题由检查人或维修负责人立即修理,大项问题可按项目经理批示安排临时项目或筹划项目安排解决。规定尽最大努力保证公共区域的装修完好无损,达到装修效果。2. 建筑设施检查和保养筹划我们建立建筑物及设备设施系统的管理原则，按照原则制定工作筹划，综合安排建筑设施的检查和保养，以系统化的检查维护和平常维修相结合,全面关照蓉创广场基本设施。就整个物业管理流程而言,编制物业维修养护筹划是不可或缺的。编制物业维修养护筹划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的筹划,使房屋建筑本体能真正满足使用规定及服务需要。1) 物业维修养护筹划的编制根据物业
12、维修养护筹划的编制应以国家法律和行业主管部门制定的规范、规则为根据,结合物业管理档案及实际使用状况为基本。由于物业管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基本上的维修养护筹划才干为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。2) 物业维修养护筹划的制定职责a) 工程部主任负责编制物业维修保养筹划；b) 工程部部长负责审核物业维修保养筹划；c) 项目经理负责批准物业维修保养筹划；d) 特殊作业的筹划需要上报公司审核,并请总经理批准；e) 工程部维修人员负责根据物业维修保养筹划进行维修、保养及运营操作，并做好标记及记录。3. 物业维修养护筹划的内容根据项目所提供的有关资
13、料,我们制定房屋建筑本体的维修养护筹划和实行方案。1) 年度作业筹划：项目部每年集中精力制定下一年度的设施管理工作筹划。年度作业筹划显示项目部每年设备设施维修管理的重点内容，这些内容将根据具体的运营管理状况调节。年度工作筹划显示项目部的年度总体工作安排。2) 月度作业筹划年度工作筹划的项目分解至每月进行。月度工作筹划除了涉及年度工作筹划的相应内容，还根据当月的实际状况,进行调节和补充。月度工作筹划是可执行的工作筹划。正常状况下完全按照筹划工作。而所有的筹划变更将提供报告，阐明变更因素及与年度筹划的偏差及纠正方式。3) 周作业报告周工作报告是按照月度工作筹划分解的执行状况报告,目的是与业主和客户
14、建立工作沟通,定期反馈工作成果和工作中的问题，增进工作进展。我司每周向业主报告物业管理的重要工作进展、存在的问题和改善。4. 建筑诊断我司每年组织管理专家,对管理的项目设备设施进行诊断,从第三视角出发,以专业人员的丰富经验和技能及时发现潜在问题,提供业主安心的管理顾问。通过甲方审核批准的设备设施整治、更新项目可以列入下一年度的设备设施的工作筹划中执行。客户自用部位维修服务的方案客户自用部位的维修保养原则上由客户自己完毕，但所有波及楼宇设备系统的施工操作必须通过项目部工程部长的批准，并在工程部维护人员的监督管理下进行,以的保证证该施工操作不会对楼宇设备系统安全导致影响。我们对超过质保期的客户自用
15、部位维修提供有偿服务,并明确收费原则和服务原则。客户维修工作流程接到客户报修确认有偿服务根据报价单拟定价格填写服务联系单客户签字确认提供服务、维修客户验收确认客服确认，回访客服归档，收费入室服务工作礼仪事先准备应事先勘察现场,与客户简朴阐明维修操作内容,特别注意阐明也许发出的噪音、粉尘、异臭、漏水等状况,确认好服务时间。整顿工装、仪容,检查携带的工器具和部件、消耗材料，力求一次带齐。上门服务时用手轻轻敲门，但不要用力过大或长时间敲门。见到客户时,应一方面问好，并阐明单位、职务或工种、事由等。经主人容许后方可进入，并到主人指定地点进行服务，操作时注意“三轻”。完毕后，应整顿或清洁现场，并礼貌地请对方检查或签收;同步尽量告诉对方有关事宜的注意事项。出门时,应向对方致意。进行工作操作时进行室外工作也许影响到客户的工作、生活的工作时，应摆放警示标记。室内进行维修、种植等工作时，应在工作范畴铺一层保护材料，不容许弄脏家具、地面、墙身等。工作完毕要彻底清理工作现场恢复原样。工作操作时应注意“三轻”：走路轻、工作轻、说话轻。工作进行中若有人员走过工作区域临时停止工作，并面带微笑面对住户,等
