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1、建筑工程系毕业论文 小产权房存在的风险及对策专 业: 班 级： 学 号： 姓 名： 学校指引教师: 工地指引师傅: 03月摘 要:近年来, “小产权房”问题屡禁不止，政府处在两难的境地。本文针对目前国内 “小产权房” 现象,研究了“小产权房”产生的因素、现状，并结合有关的法律法规对其存在的问题进行分析,并在此基本上提出了改革和完善农村集体土地法律制度的对策与建议,以解决“小产权房” 问题。核心词：小产权房; 问题； 对策目录第1章 引言311概述第2章 “小产权房” 产生的因素 过高的房价是 “小产权房” 产生的表象成因4.2城乡二元制产权构造是“小产权房”产生的深层成因4第章小产权房”存在的
2、问题分析.1对购房者的影响3.2 对集体土地农民的影响6. 对都市发展的影响6第章解决 “小产权房” 问题的对策建议41 改革和完善农村集体土地所有制74.2 分类别进行合法化运作8第5章 既有小产权房的解决原则8第章 既有小产权房解决0第章 对村集体和房地产开发单位的惩罚1毕业论文声明1道谢6参照文献1第1章 引言 概述所谓 “小产权房” 是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房屋土地管理部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发，故又别名为“乡产权房”。“小产权房”并不是一种法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种商定俗成的称谓。乡镇政府发的所谓小产权房产
3、证,事实上没有真正的产权，不具有商品房产权证法律规定，小产权房”不能上市交易。 由于这种的法律效力,房屋没有国家颁发的房“产证和土地使用权证，对买卖过程中的购房合同国土房管部门也不会予以登记备案。 它是一种土地违法行为，土地管理法对此有明确的规定。 自国务院及其有关部门多次重申严禁都市居民购买农村小产权房后,不少地方政府纷纷出台了“小产权房” 清理办法，但实践中遇到重重阻力，“小产权房”清理和处置工作几 “小产权房”并不能从根，乎陷入僵局。单纯严禁建设和购买本上克制“小产权房”的发展势头和都市居民的购买热情。第2章 “小产权房” 产生的因素“小产权房” 从上个世纪90 年代开始萌芽，在地上默默
4、地生长、壮大， 到了，北京一起 “画家与农民”的小产权官司引起了老百姓的高度关注。但这十几年中,有关政府部门对于都市周边的“小产权房”并没有进行有效的制止和规范，使之成为土地管理和都市建设的灰色地带。目前,全国各地的 “小产权房”已有相称的规模。截止,通过带房入城、城中村改造、 合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合伙开发等途径和形式，“小产权房”面积已接近10 亿平方米 。根据不完全记录，北京突破00万平方米,分布在房山、 通州、昌平、 顺义、 密云等京郊；西安市郊“小产权房” 超过100万平方米，既有 2- 3 栋楼的小盘，分布在东郊、北郊、城西等区也有超过20万平方米的社区，“小产权房
5、”以栖霞区和雨花台区最为集中,超过域;南京的0万平方米的社区不在少数,总量则缺少权威的数据;在石家庄、济南、成都等都市，小产权房项目数量也均有上百个。北京、成都、西安等都市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的2%。21过高的房价是 “小产权房” 产生的表象成因在房价日益高涨的背景下，过高的房价让消费者望而却止步,应市场的需要,在许多都市的周边地区逐渐兴起“小产权房”。据理解，在全国各地 “小产权房”价格与类似区位、质量的商品住宅相比,低廉的限度不尽相似,但大体在30%60%之间。“小产权房” 价格低廉,在于其规避了国家法律规定的土地出让金和有关税费,大大减少了成本，吸引了部分中低收入阶层的
6、住房需求。 2.2城乡二元制产权构造是 “小产权房” 产生的深层成因一方面,国内城乡的二元体制是 “小产权房”产生的主线因素。城乡二元的房地产权制度是城乡二元体制的核心内容之一。这一土地二元构造维持着都市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。目前，国内的土地具有国家所有和集体所有两个产权主体，并对两个主体采用不同的规划措施和限度不一的干预，最后成果导致这两个主体地位不可比。农村集体土地所有权没有最后处分权等现象表白，集体土地所有权的产权权能残缺。这种产权瑕疵一方面体目前集体土地使用、所有权主体虚位;另一方面，农民集体对土地的占有、收益和处分权相对有限，最后支配权掌握在政府手中。政府一方面不
7、容许农民将自己的集体所有制土地用于商品房开发,从而获得更高的效益;另一方面却通过征收补偿的方式,将农村集体土地转为国有土地,出让给开发商用是侵犯农民于商品房开发。这是一种典型的歧视性法律制度，民宪法赋予的基本财产权利的制度性安排。小产权房的浮现凸显出国内土地所有制度的缺陷,反映了国内在土地运用方面存在着的城乡不平等现象。另一方面,“小产权房”现象集中反映了上下级政府之间利益、博弈和利益主体间的分派不均。原有的征地和出让制度，使乡镇很少可以享有到土地利益，“小产权房”问题便是乡镇政某些基层政府为了加速城乡政府与其她各级政府的利益博弈。 现象采用了默认化发展的进程,大力谋取地方利益,“小产权房”对
8、承认或支持的态度，使得上级政府对“小产权房”的解决难度加大。基层政府的管理不到位，有关部门的执法力度单薄，这也是“小产权房”泛滥的因素之一。1999年中央禁令发布以来的近十年间，“小产权房”各地开发仍在继续并达到泛滥限度，这与我们在土地问题上的制度设计和管理缺失不无关系。正是由于二元制的土地所有权制度，政府间利益分派不均,有关部门管理不到位,再加上房价迅速上涨这种社会背景，于是小产权房便应运而生了。第3章 小产权房”存在的问题分析“小产权房” 的发展也有其合理的一面，在目前房价居高不下、住房供应紧张、住房保障制度不完善的状况下，城乡购房者将目光投入到价格相对较低的小产权房项目可以说是市场的一种
9、自然选择。但是,它的存在带来了一系列问题和隐患，对于购房者、农村集体、 都市发展及整个房地产市场均有着较高的风险和负面影响。3.1对购房者的影响 购房者购买 “小产权房”权益无法得到法律保护，面临如下风险：一方面， 无法办理产权证书,无法交易和继承。由于“小产权房”占用的是集体所有的土地，因而其建设和销售均为违法行为，房屋也成为违法建筑，这样的房屋产权无法得到法律的承认,更得不到法律的保护。由于没有合法产权,因此购房者无法将此类房屋进行交易，在波及遗产继承时也会遇到许多法律上的障碍。另一方面，土地征收时无任何补偿。由于“小产权房”所占土地为集体所有土地，一旦国家建设需要征收,购房者不仅无法获得
10、土地的补偿,也会因没有合法房屋权属证明，得不到房屋及有关地上建筑物的补偿，面临“血本无归”的风险。最后,小产权房”存在被执法部门拆除或没收的风险。诸多“小产权房”为非法占用耕地，或违背本地的土地运用总体规划和集镇建设规划,一旦有关执法部门追究小产权房建设者的违法责任,房屋会因违背规划依法被拆除,虽然是不违背规划,也面临非法建筑被没收的风险。而房屋被拆除或没收不会给购房者任何补偿， 从而成为购房者购买非法房屋所要承当的风险之一。如年，经国务院领导批准,国土资源部和建设部联合查处了江西省某些党政干部在九江市庐山风景区内购买农民集体土地建设别墅案,这些违法违规建设的别墅,除一少部分符合土地运用总体规
11、划被没收外,绝大部分违背土地运用总体规划的别墅被作了拆除解决。3.2 对集体土地农民的影响 农民集体所有的土地建房用于房地产开发，短期内农民得到了卖房款, 似乎是得到了不少实惠,但是农民却永久地失去了土地使用权，失去了最主线生产生活保障,特别失去了获得土地这种稀缺资源不断升值带来的级差地租的机会。从根据长远来看,农民的利益是受到损害的。此外，土地管理和物权法的有关规定，村集体经济组织代表集体可以行使有关的集体土地所有权。而在现实中，土地所有权和使用权的行使往往为少数村干部掌握。不少村干部不经村民批准，运用手中的权力,将集体土地转让或与开发商合伙,进行房地产开发，大量的土地收益由村干部和开发商等
12、少数人获得。 3 3 对都市发展的影响 “小产权房”市场比较活跃的都市大都是近些年来发展较快的大中都市。“小产权房”的自发建设多在都市边沿区,脱离都市规划，将对都市的发展产生多方负面影响。盲目建设也许影响都市功能布局。在国内既有都市建设管理体制之下，都市国有土地的开发建设一定要与都市规划用地规定相符合，并通过建设用地规划许可和建设工程规划许可等行政程序承当了并加以保证。而小产权房虽然以都市居民为市场群,部分都市功能，却游离于都市规划管理之外,不可避免的存在盲目性和投机性。 已经建成但却与都市功能布局相违背的小产权房将会在将来给都市发展带来尴尬的局面5。另一方面对房地产市场的影响也很大,“小产权
13、房”的浮现扰乱了正常的房地产市场交易秩序，违背了现行的交易规定,使得本来就敏感的房地产市场再次成为社会关注的焦点，更为重要的是 “小产权房” 的浮现使得失去权威性的房地产中最为重要的权属拟定变成了一种模糊，以上的证明，这对于整个房地产市场的运营和监管是极为不利的,由此将产生的民事纠纷也是不可预料的.第4章 解决 “小产权房”问题的对策建议 国内既有的“小产权房”规模大，形式多样,购房者状况复杂。“小产权房”对问题的解决不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分派，并且会波及更深层次的问题。解决不当，易引起社会的不稳定,这是一种必须慎之又慎的问题。“小产权房”问题的主线解决，需要从
14、土地制度上深化改革,整体突破。对此,政府应及早在法律法规上对“小产权房”进行规定和限制,对已经浮现的“小产权房”问题，应当在法治的轨道上谋求有效的解决途径，而不能简朴取缔或叫停。在土地法律制度尚未修改之前,政府执行现行法律的监管力度必须加大,有关部门的管理职能必须到位，从而“小产权房”的浮现。有力地制止新的问题。.1 改革和完善农村集体土地所有制国内目前的城乡二元土地政策未尽合理，小产权房” 场的日益壮大正是这种构造性矛盾的体现。因此，“小产权房”解决的问题，必须从土地所有制着手，应当着眼于城乡统筹发展，全面审视现行土地制度，研究集体土地有关政策，涉及土地入股、集体土地使用权转让等有关问题，在
15、保证国内18亿亩耕地“红线”目的实现的原则上，通过改革特别是从法律上完善土地制度，从主线上解决城乡二元化体制给现时发展集体土地二元化制度所带来的弊端和存在的问题。在国家、安排还无法彻底打破的状况下,没措施建立全国统一的一元化的土地管理制度,但可以过渡性地建立集体土地的建设、管理和流转的规范系统。规范集体土地使用权流转、乡镇公司建设用地、宅基地、小产权房等，堵塞其自行流转的巨大的灰色运转空间。 年6月23日,广东颁布了广东省集体建设用地使用权流转管理措施规定， 年10月1日起，从 广东农村集体建设用地和国有用地同样,可以上市流转，但集体建设用地不得建商品房；村民出卖和出租住房后,不得再申请，国家发改委下发了国家发展新宅基地改革实验区的告知。年6 月 7 日, 改革委有关批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套,规定成渝两市从实际出发,尽快形成统筹城乡发展的体制机制,这为推动全国深化改革发挥
