商业地产推广运作手法租赁模式

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1、商业地产推广运作手法：租赁模式 商业地产推广运作手法：租赁模式提要：市场类的运作手法因商户对市场的认同度不同，从而延伸出很多招商租赁模式，随着认同度的加重，对于前期的进入成本就加大来自物业管理资料下载商业地产推广运作手法：租赁模式一、租赁模式 :市场类的运作手法因商户对市场的认同度不同，从而延伸出很多招商租赁模式，随着认同度的加重，对于前期的进入成本就加大，如认同度低，则前期的进入成本低，进入成本中，延伸诸如赞助费、建设费、入场费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用，然后再进行各种组合，我们常看到以下这些广告词如：1 、白云市场：5 年包租年收益80%，一次性返还前二年收益。2 、北方明珠：

2、签约方式是有一年租期，十年租期；优惠政策：进驻的商户统一免租期 3 个月。3 、盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15 万三年累计返还10 万，超低签约首付5 万，月还款2000 余元。投资安心创纪录，开发商携金牌实战型商管团队推出三年倾力养铺运动永续经营，投资安心放心。、 万博商厦： 抢占二环内旺铺， 仅需万元投放， 三年 4 包租，月供无忧。5 、星河城：A、一次性付款享受 98X 97折优惠；B、按 揭付款享受98X 98折优惠；c、其它付款方式享受 98X99 折优惠。6 、世冠宏业：租金保障，签约三年租金不变，免租一年。7 、第三级：投资第三级， 10 年包租！轻松拥有50 年商

3、业产权等等。下面逐一介绍其模式。租赁模式主要根据商户对市场的认同度而确定，对项目认同度越高，进入项目的入市门槛也就高，租赁也由此派出许多的模式，下面以认同度的强弱划分，由弱到强，依次排列租赁在各种阶段的使用模式1 项目认同低的情况下，优惠出租A 、免租 3 个月，交 6 个月使用 9 个月，免半年租金B 、前 3 月免租，租金月付，押一付一，或 3 月一付c 、在市场未成熟前，所有租金打 5 折，或是免租金。D、在XX日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。等等诸如此类以极其优惠条件要求先入场的，都是项目认同度低，需要商户占主导地位，吸引商户入市的举措。2 在项目认同度一般，正常出租A 、

4、 试营业 1 个月 （或 3 个月） 租金押一付三， 或是半 年 付B 、交摊位押金xx元，租金半年付，季付，押二付三等c 、 交摊位押金门槛低， 从几千到 2万不等， 租金年付。3 认同度略强，开始设置门槛A 、押金XX元（正常市场为 2000元、5000元、1万元）此外则收 2 万元不等，视门槛高低，租金半年付或季付）B 、押金xx元，租金年付（押金为2万元以上）c 、押金XX元，租金要 2年一付D、押金x x元，租金 3年分二期付清，在封顶付一部 分，开业付一部分，交款时间从未交付使用时开始计算交。E 、押金不变，一次性 5 年租金分 3 年付清，在前3 年付清 5 年租金。F 、押金不

5、变，租金一次收 5 年，开业一次性付清前 2年，然后第二年收清后 2 年，第三年收最后一年。G 、租金 10 元，定 6 元，但一次性收 10 年的租金。 （如北京的西点市场模式）4 认同度再高点，门槛设置再高些A 、收押金 xx元，收取管理费（物业管理费、广告推广费（元 /m2 月） ，门 槛中含条件，收取费用多样化，租金交付方式不变（季付或半年付、年付）， 收建、 收押金不变， 租金交付 （半年、 季付、 年付） B 设费（或含XX建筑东西）1万元、5000元，金额在2万不等。c 、收押金不变，收入场费 5000 元， 1 万元，但分楼层分业态，在好楼层，好业态的区域加收入场费， ，其它为

6、正常E 、收赞助费或入场费 2 万 -5 万元，但不收押金，租金半年付、季付F 、 5 年或 10 年经营权买断费xx元（低于 5 万元） ， 5 年租金不变，租金半年付或年付。G 、 10 年经营权买断费（ 5 万元以下） ，租金押金不变H 、收取 10 年经营权买断费，租金不用交，收物业管理费，但管理费奇高，约低于租金。5 认同度高，门槛高，设置复杂化A 、收押金 5 万元或 8 万元，收入场费 5 万、 3 万元，租金交付为一收 2 年租金（秀水街模式）B 、收取 20 年经营权买断费10 万-30 万，租金年付，逐年递增。c 、 10 年经营使用权买断， 按平米价格 （产权价格6折，年

7、使用权， 办理按揭， 或分期付款。 同时 20 年、 15， 折） 8 再收租金。在租赁中，由于项目的认同度不同，产品的使用多姿多彩，因此如何使利润最大化是一个需仔细讨论和分析的。很多项目的失败，都是在不同的认同度下，运用了错误的方法，具体要根据实际情况正确判断项目的市场认同度，正确的使用各种方法以下为某某大厦的几种招租表现方式，现摘录下来供大家鉴赏。1 、年租方式通常采用设置门槛（入场费或押金等） ，再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式为年租方式。2 、 5 年使用权，分期付款即目前市场的租售方式，同样先是门槛，包含押金和 2 年的租金，之后按照比例分2 年收齐，合同 5 年一签订。例：

8、标准铺位的门槛为 4 万元，两年租金约 4 万元，一个铺位总款实际为门槛加两年租金约 8 万元。3 、1015年买断市场采用的租售方式，商户一次性或分期支付一笔款项，之后1015年不再收取租金，但要收取市场管理费用和工商税费商业地产推广运作手法：租赁模式提要：市场类的运作手法因商户对市场的认同度不同，从而延伸出很多招商租赁模式，随着认同度的加重，对于前期的进入成本就加大来自物业管理资料下载 等。例如：本项目标准铺位F2铺位13平方米的10年买断价格为 14 万元，但需要三年时间分期收回，因为不是100%商户能承受一次性付款，多数承受能力为 6 万元 / 年。4 、 10 年使用权买断，中间收取

9、租金商户一次性或分期支付一笔款项，之后每年再支付年租和市场管理费用及工商税费等。例如：本项目标准铺位10年买断价格在门槛6万14万之间浮动，年租金在0万元之间调整，两者为杠杆关系， 门槛高则租金低，反之。5 、一次性收款，经营权按揭方式根据区域商户经营能力与支付能力，设定首付一一门槛和月供，提高商铺总价，采用 15 年使用权买断， 10 年按揭 的方式，甲方通过银行一次性收回投资。例：F2一个标准铺位13平方米，租金5元/平方米X天，月租金 1950 元，年租金为 23400 元。商户门槛为 4 万元，以此为基础。 商户首付50%为 20 万元， 商户实际支付4 万元，开发商垫付16 万元，之

10、后商户贷款50%为 20 万元 ,10 年还3400 元，其中 23400 元，年支付银行1950 清，则月还款为元为银行利息， 2 万元为本金；则银行支付开发商100 贷款总额为 40 万元；开发商回款为扣除为商户垫付的 16 万元，则实际回款24 万元。6 、北京秀水街模式先设置门槛，然后需要商户将5 年租金 3 年付清，银行向商户提供经营性商业贷款, 首付20 或30 ，商户 3 年还清，由银行一次性将贷款总额支付给甲方， 5 年内商户不再交市场租金，只承担管理费和工商税费。例如： F2 标准铺位门槛同样设置为 4 万元， 5 年贷款总额为万元， 商户首付 20即万元， 银行付甲方扣除利

11、息万元按揭总款，标准铺位一次性实际收益为万元，以上为某项目的几种方式，具体在实践中根据实际情况选择最恰当的方式使用权销售：使用权销售有5 年， 10 年， 15 年， 20 年， 30 年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系， 20 年以上为租赁无效年限， 所以很多招商材料中所说的 30 年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说， 是因为其土地性质为划拨土地， 或是集体所有土地；总之说法不科学。5 种中， 4 年，这 20 年， 15 年， 10 年， 5 使用权销售年实质上是一种收租方式， 5 年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是 5 年租金分

12、二次或3 次支付。这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。常见的使用权买断是10 年， 15 年， 20 年， 有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：招商价格表保值增值租金 20 年不变区位楼层铺位面积 m220年经营费/m2租金/月/m2（ 20 年租金不变）A 区1层5m2左右万元900元2 层5m2左右万元750元3 层5m2左右2万元500元4 层15m2左右1万元330元5 层15m2左右万元250元B 区1层5m2左右4万元1000元2 层5m2左右万元800元3 层5m2左右万元600元4 层5m2左右2万元500元5 层15m2左右万元350元c 区地下1层5m2左右2万

13、元550元年， 10 这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在15 年， 20 年中，常见的是 10 年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，商户一般要求约 10 年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以 10-15年为周期， 因为市场业态有个行业进程性，10-15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。10 年的使用权售价一般是占租金的5-6 倍， 15 年也依次， 在 20 年中也是 6-7 倍， 其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15 年使用权，前 10 名赠年

14、限，即 20 年或是先从开业日先交款者，优惠3 年，即使用 18 年等。之所以产生这种情况，是因为使用权买断中对于开发商而言，一种是土地性质无法获得产权销售，或者土地获得价格低，土地是划拨的，所以对于时间限制不明了，另一种是开发商利用项目去到银行做了抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商， 从中可以赚双份钱， 所以此方法相当流行，但弊端是使用权销售，面对的群体是商户，经营者为主要，其购买量是有限的，因为商户中够实力购买的是不多的，而投资者，往往不是商户，他们看中的是产权，因此使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商便设置了很多优惠方法。 A 、在付款方式中，分期支付，如预定

15、，封顶，开业等分几批，或是期限在1-3 年内支付完。B 、在付款方式中，由银行提供担保，如秀水街华夏银行对 5 年买断中提供首付40%，余60%的个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻压力。c 、也有聪明的作法，把使用权按平米价出售，然后采用产权销售模式，由银行贷 6 成 10 年按揭或 5 成 10 年，在10 年， 15 年， 20 年使用权中都可采用，其银行贷款中表面是违规的，但具体操作细则是合法的，例如X X市场15年使用权销售 2 元/ 平方米，以 8平方米为例， 16 万总款首付40%，即万，余款万元由银行6 成 10 年按揭采用月供款，此方式可以最大化的将商业价值挖掘出来，在制定此方案有个小绝招：1 )如果 10 年使用权，则按年租金5-6 倍，就可以，或是产权的 60%即可。2 )如果项目认同度高，受市场热捧，则用