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1、冠宇.环翠山庄广告策划方案 方案执行时时间：220022年7月15日20002年年12月30日广告投放总总金额：12万元元媒体选择：报纸为为（齐鲁鲁晚报）（济济南时报报）（生生活日报报）一、济南房房产市场场分析：济南房产市市场在经经历市场场运作及及其消费费者理性性认知的的转变后后，市场场逐步成成熟、消消费渐趋趋理性已已经成为为不争的的事实。房房产项目目对市场场的刺激激也已经经由原来来的广告告“量”的的投入转转向“质质”的投投入，在在适合的的时机投投入适合合数量的的有针对对性的广广告成为为房产开开发企业业越来越越推崇的的方式。作作为冠宇宇环翠山山庄项目目本身来来说，其其地理位位置、销销售价格格决
2、定了了项目本本身的实实体定位位即即山景富富贵人家家的“高高贵”档档次和品品质，所所以运用用适合的的广告投投入量和和切合实实际的广广告投放放方式是是运作此此类项目目的首选选举措。从周边竞争争楼盘的的分析来来看：冠冠宇环翠翠山庄所所处的地地理位置置是济南南的风景景名胜地地区。该该地区集集中了济济南市的的各高档档房屋，无无论是高高层还是是多层造造型及规规划均依依山傍势势，借山山造景，各各有千秋秋。多层层住宅中中以邦泰泰绿苑和和中润富富华园为为代表，小小区内封封闭式物物业管理理和大面面积的绿绿化率使使其显得得非常时时尚。皇皇冠山庄庄和绿苑苑亚泰也也是本区区内高档档次住宅宅的代表表，尤其其皇冠山山庄的黄
3、黄金位置置及其内内部品质质在济南南市开创创了总体体价位的的先河。绿绿苑亚泰泰项目规规模虽小小但底层层车库和和复式结结构的户户型设计计也具备备了高档档住宅的的特征。本本区内最最大规模模的中档档次项目目当属中中联花园园，其内内部规划划风格、户户型设计计、30000多多元的销销售价格格在此地地区成为为销售较较好的的的楼盘。本本地区内内的舜华华园、中中创开元元山庄也也都以其其独有的的特色占占据了区区域市场场的主力力份额。本本地区的的消费群群体主要要来自济济南市的的各个地地区，因因为本区区域的楼楼盘均属属于高档档次，决决定了购购买群体体的有限限，所以以，在楼楼盘特色色、文化化上做文文章应该该是首选选策略
4、。回到冠宇环环翠山庄庄项目来来看，前前期项目目定位是是华侨公公寓，这这就在原原本狭窄窄的消费费群体覆覆盖面上上又缩小小了范围围。所以以，充分分挖掘项项目依山山傍势的的自然特特色冠名名为：冠冠宇环翠翠山庄是是恰当的的也是相相当不错错的。但但根据目目前此类类楼盘的的消费群群体已经经萎缩的的现状，深深层挖掘掘主力卖卖点通过新颖独独特的广广告创意意来再次次引起主主力消费费群体的的关注还还是大有有希望的的。考虑虑到广告告宣传的的效果及及其市场场的反馈馈需要有有一个周周期，投投入一定定数量的的广告是是必需的的，尤其其在主力力宣传时时期，此此时间段段内应着着力关注注市场反反映，销销售任务务不可制制定的过过高
5、，应应控制在在市场客客观条件件所能接接受的弹弹性限度度之内。通通过调查查显示，此此区域内内的正常常广告投投放前提提下销售售实际能能力约为为34套。毕毕竟，此此种消费费群体大大都属于于享受生生活的高高档群体体，购房房多为二二次置业业，这就就决定了了此类客客源在市市场消化化时需要要相对更更长一点点的时间间。故此此，在主主力推介介时期的的广告投投放必需需保证足足够的市市场暴光光量，即即广告频频率和力力度。只只有如此此，保证证每月的的销售任任务甚至至有所突突破才是是客观的的，符合合市场规规律的。前期的广告告投放计计划是完完全符合合冠宇环环翠山庄庄的项目目特点和和档次的的，广告告计划安安全符合合项目本本
6、身和市市场的传传播规律律，建议议恢复前前期广告告的投放放比例并并追加广广告费用用，只有有保证足足够的广广告力度度，保证证市场信信息量的的有效传传播才能能进一步步改善目目前的销销售现状状。一、冠宇?环翠山山庄项目目分析： （一）项目目优势：冠宇?环翠翠山庄在在前期的的开发建建设中并并未作出出大的广广告动作作，凭借借自然优优势和自自然客户户达到了了目前550%的的销售率率。可以以说项目目本身所所特有的的优势和和特点是是吸引众众多主力力客源的的重要因因素。通通过综合合分析项项目具备备以下几几点优势势：1、地理位位置优越越小区位于济济南市的的东南部部，紧靠靠经十东东路，交交通方便便，周边边设施齐齐全。
7、名名盘众多多，地段段整体档档次较高高。随着着东部的的发展和和经十东东路拓宽宽工程的的进展，该该地段的的升值潜潜力也将将无可比比拟。2、自然环环境优美美本案西邻紧紧靠燕子子山西路路，与美美丽的燕燕子山仅仅一墙之之隔。空空气清新新，闹中中取静。站站在四楼楼平台便便能触手手可及燕燕子山上上的松柏柏，聆听听燕山脚脚下的动动听鸟鸣鸣。3、周边人人文氛围围浓厚与山东经济济学院、旅旅游学校校、法律律学校等等名校为为邻，缔缔造充满满灵性的的文化空空间。各各种生活活设施配配套齐全全，超市市、医院院、银行行。4、户型设设计科学学合理户型设计贯贯彻“实实用、科科学、宜宜居”的的人性化化原则，空空间布局局更加合合理、
8、更更加符合合现代人人的居住住习惯和和时尚要要求。5、销售进进入现房房发售即买即住，零零风险购购房，解解除了购购房者的的顾虑。加加上建筑筑全部为为四层结结构，即即便是最最高楼层层也不过过是四层层而已，而而且同样样享受赠赠送阁楼楼的优惠惠。6、小区内内在品位位绿化景致细细致而精精巧、铁铁艺护栏栏在满足足空间保保护的同同时还格格外营造造了一种种别样的的小区情情调。从从小区后后院即能能进入天天然生态态园林燕子子山绿化化带，顺顺势直达达燕子山山的顶峰峰，感受受生活与与人生的的高度从以上的项项目优势势分析来来看，可可供市场场炒作的的诉求点点还是比比较多的的，只要要运用新新颖独特特的广告告表现方方式和创创意
9、手法法进行有有针对性性的客源源吸引，积积攒大量量有效客客源，更更快更好好的打出出冠宇的的房产品品牌，促促进销售售进度是是大有希希望的。二、营销宣宣传总体体策略：通过以上的的项目情情况分析析，下一一步的广广告宣传传便有了了现实的的依据和和基础。借借助于良良好的广广告发布布和宣传传效果，依依托于专专业的销销售技巧巧和展示示形象，相相信会对对项目的的良好运运作起到到重要的的推动作作用。（一）广告告宣传总总体策略略A、宣传思思路：1加大宣宣传力度度，在深深入挖掘掘内部品品质的同同时，重重新对项项目本身身进行重重新的市市场定位位。2打破原原有宽泛泛的客源源定位模模式，重重新细化化、固定定客源层层次、缩缩
10、小消费费群体。做做出更有有针对性性的宣传传方向和和主题。3、广告整整体创意意风格以以清新自自然和富富有文化化艺术气气息为主主，凸现现环翠山山庄的卓卓尔不凡凡。有助助于吸引引主力消消费客源源和准客客户。B、客源定定位：爱山、爱绿绿、爱生生活的成成功者。（环环翠山庄庄的主旨旨在于突突出表现现：“翠翠”紧邻邻燕子山山成熟生生态园林林。“山山庄”仅仅一墙之之隔的燕燕子山。所所以主力力客源必必须完全全认可本本案的项项目特色色和消费费档次）山山、绿都都是项目目所特有有的、唯唯一的优优势，客客源消费费要有一一定的经经济实力力才能消消费的起起，所以以爱山、爱爱绿、爱爱生活的的成功者者理所当当然的成成为我们们的
11、主力力客源。C、项目定定位：1、毋庸置置疑的山山景住宅宅 2、燕燕子山是是咱家的的后花园园 3、生生活在绿绿色的翅翅膀下面面（二）具体体广告发发布计划划和时间间：根据12万万元的广广告总投投入，平平均到77个半月月的发布布操作周周期，平平均每月月1.6万元的的广告投投入。本本方案的的制定是是根据项项目的实实际客观观情况结结合市场场的淡旺旺季变化化做出的的。但根根据市场场实际运运作情况况和销售售业绩的的变动，此此广告投投放计划划可作及及时的调调整。7月15日日88月1日：市市场调整整期；需需要大量量的广告告投入来来打开市市场知名名度。这这就要求求在这半半月的广广告投放放上加大大宣传力力度，提提高
12、项目目广告在在各媒体体的曝光光率。争争取做到到：“一一鸣惊人人“。广广告投放放金额比比例为333.33%，约约计金额额：3.6万元元。8月1日100月1日：市市场启动动期：此此时期需需要在广广告创意意上凸现现独特的的风格和和深入挖挖掘内在在卖点。广广告表现现要新颖颖、冲击击力强，展展现项目目优势在在市场上上的唯一一性。广广告投放放金额比比例为335%，约约计金额额：4.2万元元。11月1日日111月15日：市场认认可强销销期：通通过前期期的部分分广告宣宣传和炒炒作，项项目在市市场上具具有了一一定的认认知度，得得到了一一定的认认可，销销售上开开始出现现积极的的市场现现象。此此时的广广告一定定要保
13、持持，并努努力在此此阶段达达到强销销势头的的强劲态态势。此此时广告告投放金金额比例例为188.3%, 约约计金额额:2.2万元元.。11月155日12月30日：市场延延续期（收收尾）：根据北北方、尤尤其济南南人的购购房和消消费习惯惯，房产产的淡季季逐步到到来，除除了在元元旦期间间和春节节前夕的的市场冲冲刺外，消消费主力力逐渐转转移。因因此此阶阶段的广广告投放放金额比比例为116.77%，约约计金额额：2万元。具体广告安安排及表表现:1、7月118日星星期四生生活日报报房产版版软性文文章： 主题：到环环翠山庄庄乘凉副标：与真真正的山山景住宅宅亲密接接触文字10000字。20000元元7月18日日
14、星期四四生活日日报房产产版通栏栏广告：主题：爷爷爷我等你你一会儿儿规格尺寸：（2338CMM） 实际价价格：779200元3、8月11日9月1日在生生活日报报开辟专专栏：燕子山下的的清凉故故事故事征集活活动。每每期刊登登读者来来稿，凡凡被录用用发表的的来稿都都将获得得冠宇环环翠山庄庄售楼处处提供的的精美礼礼品一份份。文字字字数约约5000字，每每期共计计：10000元元。共计计：40000元元。8月1日生生活日报报房产版版彩色通通栏： 主标：燕子山山是咱家家的后花花园副标：与真正正的山景景住宅亲亲密接触触。文字表述：想当年年，为争争得每一一寸土地地，他们们浴血奋奋战今天在在最美的的地方我我们建
15、造造最舒适适的生活活空间，我我们不会会忘记七一期间，老老革命、老老红军凭凭借有效效证件购购房享受受98折优优惠。规格尺寸：（2338CMM） 实际价价格：779200元8月8日（星星期四）生生活日报报彩色半半通栏： 主标：养性副标：亲近近生命的的本原文字表述：环翠山山庄与美美丽的燕燕子山融融为一体体，纯正正的山景景住宅。在在楼顶的的健康露露台上，您您仿佛伸伸手便可可触及到到苍松翠翠柏的枝枝叶闭上眼眼睛感觉觉一下。规格尺寸：（111.58CMM） 实际价价格：339600元9月1日（星星期四）生生活日报报彩色半半通栏： 主标：轻轻揽揽住她的的腰、静静静的望望着她的的脸副标：把大大山揽入入怀中的的感觉文字表述：在环翠翠山庄感感受山景景住宅的的味道，清清新、自自然、舒舒适、怡怡情。会会生活的的人自然然会钟情情最富品品位的居居住环境境，环翠翠山庄给给50位成成功者量量身打造造，最合合体的最最舒适的的生活空空间。规格尺寸：（111.58CMM） 实际价价格：339600元9月4日济济南时报报房产版版软文章章： 主题：绿色的的山、蓝蓝色的天天副标：清新新惬意生生活从此此开始。475字软软文（222000元）9月4日星星期三济济南时报报彩色通通栏： 主标：隔壁的的琴声副标：聆听听生活中中最动听听的声音音
