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1、 西北综合物流园区物流基地项目可行性研究报告目 录 前 言第1章 总 论第2章 项目建设的必要性第3章 市场分析第4章 项目功能定位第5章 项目建设方案第6章 项目选址、建设条件与动拆迁第7章 环境保护、劳动安全卫生、消防和节能第8章 项目法人组织机构、定员和招投标第9章 项目建设进度第10章 投资估算、资本金、资金筹措和资金运用计划第11章 项目财务效益分析第12章 风险和对策分析第13章 结论和建议附表：1-9附件：1、 *市发展计划委员会沪计贸（2003）15号文“关于*西北综合物流园区某物流基地项目建议书的批复” 2、 项目法人营业执照3、 *市城市规划管理局沪规划（2003）770号
2、文“关于普陀区某物流基地控制性详细规划的批复”4、 中华人民共和国海关总署署加函2003年426号文“关于同意*西北物流园区集团有限公司设立公共型保税仓库的批复”5、 *市市政工程管理局沪市政规（2003）902号文“关于在A20公路增设金昌路匝道的批复”6、 公建配套部门征询意见7、 普陀区桃浦镇人民政府桃府（2003）79号文“关于桃浦镇西北物流园区某基地土地名称归并的批复” 8、 *市普陀区环保局普环保评（2003）42号文“关于对西北物流园区某物流基地建设项目环境影响报告表及专项评价报告的批复”9、 资本金出资证明10、 银行贷款意向附图：1、某物流基地总平面图2、某物流基地地块控制示
3、意图3、管理服务大楼效果图4、立体仓库立面效果和剖面效果示意图5、平面仓库立面效果示意图和剖面结构示意图6、平面仓库平面布局示意图7、立体仓库平面效果示意图8、基地现状示意图前 言*要建设成为国际经济、金融、贸易与航运中心，提高城市综合竞争力，增强城市综合服务功能，就必须成为国内外物流、商流、信息流、资金流的集聚与辐射中心。因此，顺应当今世界经济发展潮流，加快发展现代物流业，建设和发展现代物流园区，提升城市现代物流水平，是*增强综合竞争优势，成为国际航运与贸易中心的战略选择，对*拓展新的经济增长空间，提高城市综合竞争力具有十分重要的意义。西北综合物流园区是市政府物流规划中“31”市级物流园区中
4、唯一的陆路口岸型物流园区，加快西北综合物流园区的开发和建设，强化园区综合物流功能的开发，是加快发展全市物流产业，实现全市海港、陆港、空港各物流园区协调发展的需要，也是提升西北综合物流园区自身发展水平和竞争优势的客观要求。为了加快西北综合物流园区建设步伐，适应现代物流的发展趋势，满足国内市场日益增长的物流服务需求，把西北综合物流园区建成面向*的城市配送物流基地、国内物流进出*的重要集散地之一以及国际物流进出中国大陆，辐射长江三角洲及内陆省份的重要物流集散枢纽，*西北物流园区集团有限公司拟在西北综合物流园区核心区域某地块，规划面积为249公顷的地块，建设集货运配载、交易、信息服务、仓储、流通、加工
5、、配送、展示等物流服务于一体的集散型综合性物流基地。*市发展计划委员会沪计贸(2003)15号文批复了本项目立项申请，详见附件1。我公司受*西北物流园区集团有限公司的委托，编制本项目可行性研究报告。第1章 总 论1.1 项目名称*西北综合物流园区某物流基地（以下简称“某物流基地”）1.2 项目法人及投资方简介该项目法人为*西北物流园区集团有限公司。企业名称：*西北物流园区集团有限公司（以下简称“西北物流公司”）企业类型：有限责任公司（国内合资）注册地点：*市武威路789号法定代表人： 注册资本：人民币壹亿元经营范围：*西北物流园区的规划、设计开发，实业投资，国内贸易（除专项规定），资产经营，仓
6、储、物流业的管理（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。项目法人营业执照详见附件2。西北物流公司成立于2002年4月，由某某投资有限公司、某某投资置业有限公司、某某工业园区经济发展（集团）有限公司、某某工业有限公司共同投资组建。某投资有限公司是专门从事实业投资、企业投资、市场投资的投资型企业，注册资本为人民币1亿元。该公司在本项目中出资3200万元人民币，占项目总资本的32。*未来岛投资置业有限公司是专门从事房地产投资、实业投资、物业管理的置业公司，注册资本为人民币8000万元。该公司在本项目中出资3300万元人民币，占项目总资本的33。*新杨工业园区经济发展（集团）有限公司是专门从事实业投资、
7、房地产开发经营、建筑装潢材料，国内贸易、组织横向经济联系及投资服务的集团公司，注册资本为人民币1亿元。该公司在本项目中出资3000万元人民币，占项目总资本的30。*金环工业有限公司是专门从事机械设备、承接有关项目、建材、金属材料、五金交电、化工原料生产业务的工业企业，注册资本为人民币1300万元。该公司在本项目中出资500万元人民币，占项目总资本的5，1.3可行性研究报告编制依据本研究报告编制的主要依据：1)中华人民共和国海关总署署加函2003426号文“关于同意*西北物流园区集团有限公司设立公共型保税仓库的批复”。2)*市发展计划委员会沪计贸2003015号文“关于*西北综合物流园区某基地项
8、目建议书的批复”。3)*市城市规划管理局沪规划2003770号文“关于普陀区某物流基地控制性详细规划的批复”。4)*市市政工程管理局沪市政规2003902号文“关于在A20公路增设金昌路匝道的批复”。5)*市普陀区人民政府办公室(2003-23)号文“关于加快西北物流园区重大项目建设协调会纪要”。6)*市普陀区环境保护局普环保评200342号文“关于对西北物流园区某物流基地建设项目环境影响报告表及专项评价报告的批复”。7)西北物流公司提供的设计资料及其他基础资料。1.4 项目选址本项目基地位于*西北部普陀区桃浦镇内，东到中某，南临规划金昌路以南约50米处，西至规划金迎路以西约500米，北至翔二
9、河北侧规划路，总用地面积为249公顷。*市城市规划管理局沪规划(2003)770号文批复了项目用地控制性详细规划的批复，详见附件3。1.5项目功能定位本项目拟建的物流园区属陆路口岸型物流园区，是以省际物流集散功能为主，集货运配载、交易、信息服务、仓储、流通、加工、配送、展示等物流服务于一体的集散型综合性物流基地，与*浦东外高桥海港物流园区和浦东空港物流园区实现功能互补。本项目拟通过发展公路、铁路集装箱运输，吸引国际国内知名的物流企业及相关的高技术、物流配套服务企业入驻，形成陆上交易所的集散效应，建设具有多式联运特色的物流园区。其总体功能将在三个层面上拓展：1）依托市内道路网络和园区内仓储配送设
10、施，发展面向市内的集货、加工、仓储、配送业务，建设*的城市配送物流基地；2）依托公路、铁路一体化的运输方式，加强仓储、配送等企业的有效联合，形成面向华东地区和全国的物流集散地之一；3）依托跨国物流企业，探索与港口物流和航空物流的功能互补及有效合作，开拓国际物流市场，力争成为国际物流进出中国大陆，辐射长江三角洲及内陆省份的重要物流集散枢纽。1.6规划用地功能分区本项目规划用地面积为249公顷，其中管理服务用房、仓库等建筑的实际可用地为136.23万平方米，交通设施、公建配套、铁路、道路、虹桥机场航站楼、集中绿地、水域等其他用地为112.77万平方米。实际可用地中管理服务用地为6.55万平方米，仓
11、库用地为129.68万平方米（其中包括自营及公共型保税仓库用地16.49万平方米，对外出租仓库用地31.32万平方米，对外批租用地74.97万平方米，发展备用地6.9万平方米）。规划用地功能分区面积详见表1-1。表1-1 用地功能分区面积示意表序号项目 面积所占百分数（）（万平方米）一实际可用地136.2354.711管理服务用房用地6.552.632仓库用地129.6852.082.1批租用地74.972.2自营及海关仓库用地16.492.3出租仓库用地*31.322.4发展备用地6.9 二其他用地112.7745.291交通设施用地0.350.0142公建配套设施用地0.50.23铁路用地
12、2.280.94道路用地37.4215.035虹桥机场航站楼用地3.031.226集中绿地48.8219.67水域20.378.33总计249.00100*含已入驻的*烟草公司储运用地9.97万平方米，华联超市配送中心一期用地12.62万平方米，顶通公司租赁仓库用地8.73万平方米。1.7建设规划及本项目建设内容1.7.1建设规划1） 整个某物流基地规划总建筑面积为94.86万平方米，包括仓库、管理服务用房、交通设施、公建设施、虹桥机场航站楼等建筑。其中仓库建筑面积为91.98万平方米（包括自营及公共型保税仓库12.49万平方米，出租仓库19.48万平方米，批租土地内拟建仓库53.11万平方米
13、，以及发展备用地内将后期建设的仓库6.9万平方米）；管理服务用房建筑面积为2.35万平方米，包括1栋位于金迎路西侧的管理服务大楼7500平方米和1栋位于金迎路东侧的国际物流中心商务大楼1.6万平方米；公建配套设施、机场航站楼、交通设施等用房建筑面积为5310平方米。某物流基地主要规划建筑指标如表1-2。 表1-2 某物流基地主要规划建筑指标序号项目指标（m2）备注1总建筑面积9485951.1仓储建筑面积9197851.1.1自营及公共型保税仓库1249201.1.2出租仓库*1947551.1.3批租区拟建仓库531110将由土地批租房建设1.1.4预留用地拟建仓库69000 将后续建设1.
14、2管理服务用房建筑面积235001.2.1管理服务大楼7500 1.2.2物流中心商务大楼160001.3交通设施建筑面积13501.4公建设施建筑面积36001.5机场航站楼建筑面积360已建建筑2停车场343000 3集中绿地率（）19.64绿化率（）555道路及停车场占地率（）28.86建筑密度（）16.27综合容积率0.387.1管理服务用地容积率0.367.2仓库用地容积率0.717.3交通设施用地容积率0.397.4公建设施用地容积率0.727.5机场用地容积率0.01*含已入驻的*烟草公司储运仓库75790平方米、华联超市配送中心一期仓库69245平方米和顶通公司租赁仓库49720平方米。1.7.2 本项目建设内容本项目拟按照建设规划，先期启动整个某物流基地的“七通一平”、基地
