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1、财务管理办法3.财务管理办法3.1 总则3.1.1 财务管理是物业管理的重要组成部份，正确处理好管理与理财关系是物业管理的首要问题。3.1.2 财务管理的三方面任务:3.1.2.1 有计划、合理的安排资金，为公司经营管理服务;3.1.2.2 认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督; 3.1.2.3 加强经济核算，增收节支，提高经济效益。3.1.3 配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的、切实可行的会计核算制度，做好公司的经济活动记录工作。3.1.4 做好年度的财务预算，落实各项经济指标。3.1.5 做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。3.1.6
2、遵守国家及各项有关法律，法令和条例，接受当地税务、银行、工商等部门的监督。3.1.7 接受“会计师事务所”对企业会计账目审查。3.1.8 接受公司安排的各项内部审计。3.2 财务权限与职责3.2.1编制公司年度财务预算，制定各项经济指标，并报公司负责人审定。3.2.2监督公司的资金来源与运用情况，各项指标完成情况，检查各项制度执行情况。3.2.3公司的一切开支，由经手人阐明原因报各部门负责人签字外，经财务会计审核签字报公司负责人审批后方可报销。3.2.4财务负责人有权拒付违反财经纪律和违反管理处财务规定的开支。3.2.5建立完善的管理收费系统，及时足额收取管理费及其它费用。3.2.6建立固定资
3、产登记制度，防止固定资产的流失。3.2.7建立完善的会计数据文件管理系统，保证会计资料的完整。3.2.8按公司规定，编制好各种财务报表，做好财务工作。3.2.9对超越财务权限，强行核销不合理开支，打击报复财务人员的行为，财务负责人有权及有责任向公司负责人报告申诉。3.3 财务管理有关规定3.3.1财务部应根据国家要求，结合有关规定，认真进行账务处理与会计核算，及时编报各类财务报表，做到认真、及时、准确、完整地反映管理处的财务状况和经营成果。3.3.2财务部应严格控制各种费用开支，交际、应酬费应根据需要，本着少花钱办大事的原则，采取实报实销的办法在交际费中列支。3.3.3财务部应严格内部管理制度
4、，建立健全现金及各种存款的管理，做到日清月结、账账相符、账证相符、账实相符，及时清理未达账项，每日出纳报收款日报表，银行存款日报表，以便合理使用资金。3.3.4 严格各种费用管理，杜绝假发票、空白条，杜绝不合理、不合法的费用支出。3.3.5公司发生的各种费用，应根据当月费用使用情况合理进入当期费用，按权责发出制的原则对公司发生的各种费用作预提费用和待摊费。低值易耗品的摊销原则上一次进入费用，但数额较大的可按使用期限分次摊销。3.3.6 固定资产折旧的年限，按国家有关规定执行。3.3.7低值易耗批品的摊销原则上一次进入费用，但数额较大的可按使用期限分次摊销。3.4 业主临时规约的其中条款对物业管
5、理的财务运作要求3.4.1 业主临时规约 3.4.1.1 当物业业权不是单一拥有，而是有超过一个业主时，需要有一份承诺书供各业主共同遵守，维护各业主之共同利益，明确定出各业主们的责任和义务，及授予管理公司权利执行物业之管理工作。最终以各业主临时规约为准。3.4.2 业主临时规约内订定的一些条款对物业管理的财务运作要求有如下：-(以下是一些一般性的条款) 3.4.2.1 管理费及其它费用： 3.4.2.1.1 “各业主需尽速如期付清因其拥有完全所有权的单元而产生的现有及将来的各种费用、税收、摊分费和支出； 3.4.2.2 追讨欠交管理费及其它费用： 3.4.2.2.1 各业主应按时(一般是每月第
6、一日)将其单元应缴之当月管理费及其它有关费用付给管理者。若超出限期未支付者，各业主须按未付金额支付滞纳金(规约一般也设定了滞纳金的比率，或由管理者按合理情况决定)；3.4.2.2.2 管理者继而再向业主发出通告，详列所欠款项及清缴期限若再过期未付，管理者可采取进一步行动(如限制该欠款或违约之业主使用项目电梯、共享设施等)。 3.4.2.3 管理维修资金：房屋专项维修资金由开发商按照维修资金管理办法按程序在房地局制定开户银行开户，并发送收缴通知书。 3.4.2.4 业主进行其物业的内部装修 3.4.2.4.1 各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得管理者的书面同意，并须遵守有关之装修守则及将
7、一笔管理者指定的款项以管理者指定的方式交付管理者作为违约赔偿金，方可展开工程。如进行装修工程的业主违反管理者订立的装修规则或因装修工程引起任何追讨、损失或法律责任，管理者可从该违约赔偿金中扣除管理者认为合适的款项作为赔偿。如有不足之数，管理者亦可向有关业主追讨。该保证金或其余款项会在装修工程完成后，免息发还给有关业主。若有和当地法律法规不同之处，依照法律法规。3.4.2.5 公司财务 3.4.2.5.1 公司应于每年12月31日前制订下一个年度的管理预算。项目运作应在此预算范围内。倘若管理者在任何时候发现该年度管理预算不足够支付实际支出，管理者可修改管理预算，届时管理费应作出相应的调整；若年度
8、管理费用有剩余，应留作下年度管理开支。3.4.2.5.2 管理者处理项目的收、支： A: 收入：向各业主或其物业用户收取管理费及其它有关费用。B: 支出：根据巳批准之预算案支付所有管理项目的营运开支，有：设备维修及保养、共用地方的修理、共用地方和外墙清洁、花草种植、节日装饰、共用地方及设施的水电和电话及其它供应、秩序维护服务、营运中牵涉的税项、保险费、法律顾问费用、审计费用、办公室费用、管理运作费用、物业管理处固定资产项目的拆旧费用、低值易耗品的摊销费用、管理者酬金及所有其它有关为完善管理所必须的合理支出及费用。 3.4.2.6 维修资金管理 3.4.2.6.1 维修资金按照国家规定的维修基金
9、管理办法执行。 以上须参照全国物业管理条例有关条款。3.5 税务事宜国家税务总局发出有关物业管理的税务通知国家税务总局于98年12月15日发出了一份通知，牵涉到物业管理上的税项问题，现转载如下，公司财务可作参考。国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知(国税发1998217号；1998年12月15日)关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业税目中的“代理业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃
10、(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业税目中的“代理业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。维修基金，是指物业管理企业根据财政部物业管理企业财务管理规定(财基字19987号)的规定，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人委托代管的房屋共享部位维修基金和共享设施设备维修基金。物业公司一般会牵涉的税项有： 个人所得税 营业税； 城建税 教育附加 防
11、洪基金； 印花税； 企业所得税3.5.1 个人所得税3.5.1.1 个人所得税的征收范围中国大陆区的个人所得税，采取分类列举的办法确定个人所得税的征收范围，共十一类，现列举其中有关的一类：工资、薪金所得，具体内容包括个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或受雇有关的其它所得。3.5.1.2 税率个人所得税的税率根据不同的应税项目，分别采用了超额累进税率和比例税率。 3.5.1.2.1 工资、薪金所得，适用九级超额累进税率。最低税率为5%，最高税率为45%。(税率表见下表)：个人所得税税目税率表级数全月应纳税所得额税率(%)速算扣除数1不超过500元5
12、02超过500元至2,000元的部份10253超过2,000元至5,000元的部份151254超过5,000元至20,000元的部份203755超过20,000元至40,000元的部份251,3756超过40,000元至60,000元的部份303,3757超过60,000元至80,000元的部份356,3758超过80,000元至100,000元的部份4010,3759超过100,000元的部份4515,375备注：表中所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定减除有关费用后的所得额。 含税级距适用于由纳税人负担税款的工资、薪金所得；不含税的级距适用于由他人(单位)代付税款的工资、薪金所得。3
13、.5.1.2.2 税额计算纳税人自行负担缴纳税款的，税额计算如下：人民币工资、薪金应纳税额=(纳税人之全月工资、薪金 - 费用扣除标准) x 适用税率 - 适用之速算扣除数* 费用扣除标准:a.工资、薪金所得，以每月收入扣除费用RMB2000元后的余额，为应纳税所得额。这也就是说个人所得税对个人工资、薪金所得的课税，只就纳税人每月收入超过RMB2000元以上的部份征税，如果个人每月的工资、薪金收入没有超过RMB2000元，则不需要交纳个人所得税。 b.对在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的 纳税人和中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳税人以及华侨、港澳台同胞，可以根据其
14、平均收入水平、生活水平以及汇率变化情况决定附加减除费用。 物业管理营运上，管理处需为国内员工和驻厦港职/外籍物业、工程经理申报和代扣代缴国内之个人所得税。3.5.2 营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额征收的一种税。3.5.2.1 纳税义务人：根据条例规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。3.5.2.2 营业税税目、税率：营业税的税目、税率，依照条例所附的营业税税目、税率表(见下表)执行。税目、税率的调整，由国务院决定。营业税税目、税率表税项征收范围税率一、交通运输业 物业公司不适用二、建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其它工程作业3%三、金融保险业 物业公司不适用四、邮电通信业 物业公司不适用五、文化体育业 物业
