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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页兴义市桔山新区房地产开发总公司“南村枫林”市场定位及投资分析研究报告贵州友联伟业投资顾问有限公司2005年3月市场定位及投资研究报告目 录第一部分：项目市场定位分析一、项目SWOT分析二、项目市场定位第二部分：开发投资分析研究一、产品开发模型二、项目投资成本及费用估算三、销售收入估算四、资金计划五、项目财务效益预测六、不确定性分析七、投资方案比较八、投资风险分析九、结论与建议十、附件1-9第一部分 项目市场定位分析一 项目SWOT分析对项目进行准确的市场定位，必须要对项目SWOT做详细的分析和判断。对项目进行SWO
2、T分析有利于全面掌握项目的优劣势、以及项目开发的利好机遇和潜在威胁，从而正确的指导日后策划和执行工作，运筹帷幕方能决胜千里：n 对项目的优势进行突出并加以放大n 对项目的劣势进行规避并一一化解n 对项目发展机遇加以利用和提升n 对项目将要面临的竞争威胁提前制定应对策略优 势SWOT分析放大化解利用规避转化机 会威 胁劣 势转化一）优势（ STRENGTHS）1、规模优势 项目总占地达118.71亩，规模较大，具备了形成大型生活社区的基本条件，甚至达到了生活城的概念。其可容纳众多的元素，利于规模化开发，降低成本，发挥空间大。大量的居住人口也为商业物业的发展提供了消费基础，而且项目位于下五屯新区，
3、是现时下五屯第一个高尚住宅小区，甚至是兴义市少有的大型高尚住宅项目。利用：在高起点的品牌战略下，项目开发完成后将有望成为兴义市规模最大、配套最齐备、环境最好的生活城。在规模上，其本身就具备了一定的独特性和市场震撼力。2、地形优势 地块地势平坦，无土方挖添量，有利于降低成本，是开发的有利条件。利用：A. 有利于进行气势恢弘、视野开阔的建筑布局，丰富建筑布置；B. 有利于交通组织的形成，实现人车的自然分流；C. 有利于实现变化多样、层次分明的绿化和景观设计，将内部景观与外部自然环境融合、浑然一体。从而形成由远到近、由高到低、富于立体感的独特景观，为日后打造独特的景观卖点提供基础。3、环境优势A.
4、项目就在被喻为“人间仙境”的下午屯新区，风景秀美、空气清新、景致怡人，在这里可望贵州醇酒厂、看田园风光、远眺万峰林、近观刘氏庄园，这是兴义最美自然景观的浓缩，是大自然的杰作，其他楼盘只能望其项背。B. 本案周围为兴义市下五屯老居民区，民风淳朴，居住人口比较单纯，治安环境良好；C. 附近无产生污染的企事业单位，这里天空明净，空气清新。利用：可以作为日后楼盘的一个卖点加以宣传，但不是最重要的卖点。4、教育优势项目南有兴义市九中、西北临八中、北靠卫校、水校，在中学教育方面具有一定优势。 利用：突出的教育配套将会对重视教育的目标客户群形成强大的吸引力；具有较高且稳定收入的教师群体相对集中，将为本项目提
5、供一批优质客户。5、人文优势该区居住着汉、布依、苗、彝等十多个民族，形成浓郁淳朴、多姿多彩的民族风情；游击军司令、滇黔边务督办刘显潜故居。还有被孙中山先生誉为“西南后起之秀”的护法黔军总司令王文华（字电轮）将军故里， 独具民族特色的省级民族婚俗博物馆；国家大一型企业贵州醇酒厂花园式厂区；还有我国占地面积最大的“屯堡”式地主、军阀建筑群刘氏庄园，使这里的人文优势优为突出，大放异彩。各民族文化与历史人文的的糅合、相互辉映，从而形成了独特的人文环境，使居民能够充分体会两种文化带来独特感受。利用：A. 充分利用这种独特文化，营造丰富的小区文化，可使之成为兴义市首个文化社区；B. 充分挖掘刘氏庄园历史人
6、文价值，唤起目标消费群的亲切回忆和自豪感，从而形成对项目的亲和力与心理归属感，为项目注入情感价值，塑造能吸引消费者、打动消费者的强力卖点。 6、企业优势桔山新区房地产开发总公司实力雄厚，成功开发了富兴花园、惠实家园和惠实新苑等优质楼盘，具有很高的知名度和良好的美誉度，其品牌优势令众多开发商可望不可及。利用：A. 开发商雄厚的实力为本项目的顺利开发提供了坚强的后盾和强有力的保障。与其他的发展商相比，实力雄厚，依赖性小，对于房地产金融市场变动的抗干扰能力强。既降低了项目运作的资金风险，又提高了消费者对项目的充足信心；B. 利用桔山房开现有的美誉度及品牌优势，为项目注入品牌价值，形成本案独有的向心力
7、。C. 桔山房开历经近七年的风雨，深深扎根于所生长的大地，对本地风土人情的了解、对市场的了解、对消费者消费心理的把握又一次可以大显身手。 7、政府支持优势由于本项目的特殊背景，得到了政府有关部门的大力支持，在政策上享有不少的优惠政度。利用：充分利用好各种政府资源，充分挖掘他们对项目开发的价值，在推广过程中可以借助政府的力量，消除项目对的负面影响力，增强消费者对项目的信心。8、专业优势本项目聘请了青蓝紫地产顾问有限公司进行策划。在本案的策划中，青蓝紫地产以自身的智力资源和技术体系为依托，通过市场疏理设计建议资源整合核心竞争力导入操作实施等几个环节，全面考虑，全程策划。工作流程图如下利用：通过专业
8、策划力量的介入，为项目导入了先进的开发模式和开发理念，对市场进行准确的把握，并从后期销售的角度全面考虑，确保了每一个环节的紧密连接，为项目的高效获利提供了保障。二） 劣势分析（WEAKNESS） 1、本案推盘时期，届时兴义房地产市场将有一个放量供应的过程，供应量将达到历史的最高峰。劣势化解：A. 控制工程进度，缩短时间风险，抢占市场先机；B. 产品设计时要考虑适度的超前以及产品的独特性，在未来竞争中展现出独特的优势；C. 在营销上，提前为项目预热，吸引市场吸引力，做到蓄势薄发的效果；D. 充分发挥桔山房开的品牌优势及对本地风土人情的准确而深层次的把握；E. 充分利用本案得天独厚的环境优势，塑造
9、项目的高品质形象，增加产品的附加值 2、项目区域基础配套设施落后，生活配套匮乏，而且现有商业的档次太低。劣势化解：A. 利用项目本身的规模优势，开发大型的综合生活配套，以改变配套不足的现状；B. 周边商业的不足与低挡次，反而为本项目的商业物业开发提供了市场空白，应该借此化劣势为优势，将商业开发作为一个重要的盈利点。3、由于历史原因，本案周边居住氛围不浓，与本案的高档社区形成极大的反差，因而严重影响了本案的形象。劣势化解：这种劣势主要依靠市政规划，由政府加大基础设施的建设。根据规划，这些居住物业将大幅增加，这里的面貌将会焕然一新，因此，这种劣势只是暂时的。三） 机会分析（OPPORTUNITY）
10、1、政策对房地产市场的规范和支持2003年 8月 14日印发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件），明确提出“坚持住房市场化基本方向”，“坚持以需求为导向”，通过深化改革来消除影响住房消费的体制性和政策性障碍，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，促进房地产业与社会经济协调发展等知道思想。同时18号文件还指出“以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”，在肯定房地产业为国民经济支柱产业地位的前提下，提出加强对房地产市场的规范和深化。利好：A、宏观政策的出台，一方面，进一步明确房地产市场发展的指导思想与重要意义，肯定
11、了房地产业的地位，增强了行业信心，加大了对行业发展的支持力度，另一方面对市场行为与市场风险进行了规范，为市场的良性发展提供了保障。 B、随着市场经济体制日益完善和国家宏观调控力度不断加强，房地产市场化和住房商品化的步伐也随之加快。将为房地产市场提供一个公平、公正、公开的竞争环境。2、区域发展机遇一个城市的发展目标的确定，城市规划的出台或调整，都蕴涵着巨大的商机。在未来兴义发展规划中，要将下五屯打造成为兴义市的标志性景观和中外人士向往的胜地，南村枫林项目是该重点中第一个大型住宅项目。从该区域的整体规划来看，兴义市城市总体规划为该区域的发展指明了方向，规划中明确表示下五屯是兴义市唯一一个以居住为主
12、体的区域，这一切为本项目的发展提供了前所未有的发展机遇。利好：A. 机遇只青睐有准备者，机遇带来的不仅是发展、财富，同时也带来了挑战、风险，这对习惯于未雨绸缪、敢于迎接挑战和勇于创新的桔山房开来说，更加激发了全体员工的豪情和斗志。B. 规划将下五屯定位于兴义的标志性景观和中外人士向往的胜地，不仅提升了本案的形象力，而且扩大本案的影响力，增强了本案的向心力。使本案的内涵更加丰富，外延更加广阔。3、市场发展机遇就整体市场而言，兴义市内缺少个性鲜明、配置完善的真正的大型高品位社区。兴义目前所谓的高档楼盘软环境普遍不过关，除蓝天花园外，目前市场上还没有真正意义上的高尚住宅。这就是市场空白，这就是市场机
13、遇。从时间上来说，项目介入市场的时间较早，是下五屯区域最早的项目，在时间上占据了先机。从时机上来说，本项目的介入正处于兴义市房地产市场的发展高潮，产品面临升级换代的时期，市场日渐规范成熟，利好不断，为本项目提供了良好的市场环境。利好：A、兴义真正高档小区的缺失为本项目提供了发展的空间和施展的舞台。B、 本项目利用自身的规模优势，定位、产品设计上适度超前，打造成兴义市规模最大的、最具有标志性的、配套最完备的大型高尚生活区。C、目前该区域市场现有的产品水平较低，对它们进行超越进而成为区域市场领军角色的难度不大。无论从产品市场还是消费市场来说，项目的发展都处在一个良好的市场环境中，此时介入可获得一定
14、的时机优势。但关键在于能否控制开发成本与进度，把握市场机遇，将项目的先发优势淋漓尽致地发挥出来，充分发掘先发制人的价值。4、商业机会本案处于兴义市配套相对不完善的下五屯，况且该区现有的商业不但档次低，而且杂乱无章，基本上是小卖部一统天下，这为本案商业提供了发展空间。利好：利用区域发展所形成的商业真空地带，瞄准市场空白，是对城市居住功能的提升、补充和完善。结合本项目自身特点和优势，相信，本案在商业物业开发方面可以大有作为。5、产品机会现时整体市场尤其是中高档市场内，住宅产品的户型偏大，缺少功能齐备、性价比高，面积更为灵巧的功能型户型。利好：在明年及今后市场，供应放量，竞争态势逐步激烈，总价高、市
15、场供应量大的大户型必然会成为销售的瓶颈。因此，恰当地调整户型配比，对户型面积缩减的同时进行功能上的升级，将使本项目错开竞争的锋点，实现突围，同时也为项目制造了产品上的卖点。另一方面又迎合了广大消费者的消费心态，这无疑会促进本项目的销售。四） 威胁分析（ THREAT）1、竞争威胁本项目的竞争威胁主要来自其他区域楼盘或新盘。威胁规避：A. 项目规划时充分考虑景观元素和下五屯新区的城市定位，增强未来的市场竞争力；B. 深入发掘自身潜在优势，构成独特的核心竞争力体系；C. 突出本项目品位高、性价比高、附加价值大的优势，通过具有差异化的产品定位，在产品上拉开距离；D. 对于城区内的新盘，在突出自身自然环境优势，并重点突出本项目在兴义市楼盘中难得的规模优势。2、建材价格的大幅波动受全球贸易的影响和国内市场需求的增长，近两年建材市场的价格波动变化巨大：其中钢材、混凝土、沙、石等基本
