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1、篇一：房屋租赁合同的期限和形式的规范 律师提示：房屋租赁合同的期限和形式的规范 案例：租房期限双方存争议，租房者利益受损 肖先生和钱先生是朋友，肖先生有一套公寓。钱先生的公司在郊区注册但想在城区办公， 于 是与肖先生协商口头达成协议， 由钱先生租肖先生的这套公寓使用， 租期两年，但没有签订什么书面的协议。可是半年过后，双方因为一些其它的事关系恶化、矛盾越来越大。肖先生提出解除双方的租赁合同。可是钱先生不愿意，一方面是钱先生因为矛盾和肖先生斗气，另一方面肖先生用公 寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等很多事情，很不方便。于是肖 先生提出要么按约定的两年期限履行，要么钱先生要赔偿
2、肖先生因搬家产生的损失才可以解除。后来，肖先生到法院起诉，要求钱先生搬出公寓。钱先生主张双方已达成协议租期为两年， 现在未到租期，要求继续履行，驳回肖先生的诉讼请求。法院经审理认为： 双方事实上已形成租赁关系，但就租赁期限双方存在争议，钱先生主是是两年，但未提供合 同等书面证据，肖先生也不认可。而且按照合同法的规定 租赁期限六个月以上的，应当 采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 法院据此认定双方的租赁为不定期租赁，任何一方均有权随时提出解除租赁合同，肖先生已 通知钱先生解除租赁合同，并给了钱先生一个多月的时间准备搬家，已经尽了法定的义务。 据此法院判决解除双方的租赁合同，钱
3、先生限期搬出所租公寓。律师提示：房屋租赁合同的形式和期限有什么特殊规定？1 、 房屋租赁合同应该采取书面方式。 口头协议 由于发生争议时其内容的不可证明性，对双方都存在不确定风险。就房屋租赁合 同而言，关于形式和期限在合同法第二百一十五条中有规定， 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2 、 定期租赁和不定期租赁有什么区别？ 定期租赁和不定期租赁的区别就在于合同期限是否明确方面 不同，定期租赁在签订合同时有 一个明确的期限约定，而不定期租赁则没有这个明确的期限。这一点不同，在实践中对双方的权利影响很大，定期租赁的，在约定期限到来前，无法定或 约定理由
4、一方提出解除合同的，属于违约行为，另一方可以拒绝或要求其承担违约责任。而不定期租赁任何一方均可以随时提出解除合同，只要给对方合理的准备时间即可。合同法 第二百三十二条规定 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确， 依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合 同应当在合理期限之前通知承租人。 房屋租赁合同和其它合同不同， 突然解除对双方都可能产生不利影响， 对出租人而言，要尽 快找新的承租人，否则就面临房屋空置的损失。对承租人而言要找新的承租地点，这倒在其次，很多人租房子是为了经营，好不容易招揽了固定的客源，一旦搬家这个损失往往无法计算，实践为房
5、东看房客经营红火想收回房屋自营或加价出租的事情很多， 房客往往就是吃了 不定期租赁 的亏。 就算不是经营是自住， 随着房价和租金的上涨， 在同样的区域， 过几个月 或一年后，原来的租金水平就未必能租到原来的房子了。而这些风险，在双方形成租赁合同时往往并不为双方所注意，很多人在面临对方突然提出解约时，往往是不理解 凭什么呀？我房租一直交，住得好好的，你说解除就解除？ 可从法律 上讲，不定期租赁，确实是说解除就解除，只要给合理的期限就可以。所以，一旦产生的争议和风险，后悔也就晚了。针对这种风险，律师认为，房屋租赁合同双方不但应该采取书面方式，而且应该有明确的期 限约定，以避免一方突然提出解约，给对
6、方造成不必要的损失。3 、 租赁期限最长不能超过20 年。合同法第二百一十四条规定 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满， 当事人可以续订租赁合同， 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。II一些房之所以有这样的规定， 最主要的原因应该是我国的一些特殊的财产国有制度， 屋和土地的交易受到限制。 而往往有些交易者为了规避这种限制就想出 长期租赁 或永久租赁 的变通办法。针对这类的规避法律的行为， 合同法作出了对租赁期限的限制性规定 最长不得超过20 年 ，如果双方约定的期限超过了这个限制，那超过部分就是无效的。我个人认为，房屋租赁期限是不宜过长的。现在租房自住
7、的，很少有长年租住的需要，一般长期限的租赁往往是出于经营的需要， 可这种长期经营的租赁对交易双方都有些不便和风险。因为在数年甚至十几年的租赁期间，房屋的价值、周围的租金水平都会有大的变化，您想想您现在住的地方十年前的房租和现在的房租就明白了。而一旦这个租金水平发生大的变化交易的稳定性就会受影响，如果当初的租金高了，承租人就会想办法违约解除合同。如果周围地段租金大涨，房东肯定吃大亏了，一旦房东感到吃亏 一定会想方设法找承租人的毛病或设置障碍解除双方的租赁合同，这种可能造成交易不稳定 的因素，整体来看，其实对哪一方都不利。所以，长期租赁双方都要谨慎，如果期限真的要比较长，律师认为为公平起见，在合同
8、中双方应该对租金的标准留下一定变化的余地，比如约定三年或五年后依据某种客观的标准进行 调整，这样能平衡双方的利益，对双方公平，才真正有利于交易的稳定。篇二：房屋出租协 议（合同）个人简洁版 一年租期一年交租 租房协议书出租方房东（甲方） ： 联系电话：承租方房客（乙方） ： 联系电话： 兹有甲方门面房一套（地址： ）与乙方就租赁事宜达成如下协议：一、租期暂定日止。二、租期内房租为 元 / 年（即元 / 月），由乙方 按付给甲方，不得拖欠。三、乙方不得随意转租，如转租必须提前通知甲方，经甲方同意方可转租，如不同意，乙方无权转租。四、甲方必须出示房产证和身份证，以证明房屋的所有权，如发生房屋纠纷事
9、件或拆迁等不可控因素影响合同履约，由甲方解决，乙方概不负责，因此给乙方造成的经济损失由甲方承担，甲方必须将未履约的剩余租期的房租退还给乙方。五、甲、乙双方如不租或续租，都应提前一个月通知对方，在同等条件下，乙方有优先续租权。六、乙方如因装潢需改变房屋结构，必须经得甲方同意，不得随意破坏房屋原有结构。七、租期内，甲方应帮助乙方协调水、电等的供应问题，保证正常畅通，当面检查，一切正常后交给乙方使用，租期内的安全由乙方自负。八、其它未尽事宜，双方协商解决，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效，甲、乙双方共同遵守，不得违约。甲方签字：乙方签字：签订日期：篇三：租赁合同需注意问题1 、租
10、赁合同签订前，公章未落实，以个人名义签订租赁合同后，怎样完善手续？（即公司成立之前与他人签订合同的效力，与公司设立相关的方能有效？） 公司尚未成立，发起人以设立中公司的名义或以发起人名义签订房屋租赁合同的，应当确认公司设立的状况以及该发起人身份信息的真实性。 （ 可要求其提供设立公司的相关文件及发起人证明文件）且合同中应当约定在公司成立后（取得公章后） ，第一时间补签租赁合同。 法律限制设立中的企业进行经营行为，但并未限制设立行为，企业在设立阶段可以进行包括 开设银行临时账户、租赁房屋、购买原材料、厂房、雇佣员工等行为。法律依据 企业名称登记管理实施办法 第三十五条规定，预先核准的企业名称在有
11、效期内，不得用于经营活动，不得转让。 公司法解释三第二条 发起人为设立公司以自己名义对外签订合同， 合同相对人请求该发起人承担合同责任 的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合 同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。第三条 发起人以设立中公司名义对外签订合同， 公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。案例 1 ：河南省武陟县人民法院判例 冯某等三股东以预先核准的生产兽药企业亿诚公司与中奥公司签订项目合作协议书 ，主要 约定：中奥公司将约 70 亩土地以每亩 24 万元的价格转让给亿诚公司，亿诚公司向
12、中奥公司 支付土地使用权转让定金15 万元后，中奥公司在 30 日内将地面上的附属物清理结束。协议 订立后， 亿诚公司将15 万元定金交与中奥公司， 中奥公司拆除了部分建筑。 因中奥公司取得 该土地使用权后欠交土地出让金，亿诚公司到国土资源局办理土地使用权转让手续时被拒， 土地转让未果。双方因退款等事宜形成纠纷。冯某等以亿诚公司的名义将中奥公司起诉，要 求双倍返还定金。另查明，亿诚公司经预先核准后，多次申请延期，直至起诉时仍未登记成立。 1、企业预先核准阶段是否具备诉讼主体资格意见第四十九条规定： 法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名
13、义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法 终止后仍以其名义进行民事活动的， 以直接责任人为当事人。 亿诚公司符合该条规定， 应由 直接责任人即股东冯某等作为诉讼当事人进行诉讼。2 、 本案中双方所签订的合同效力 最高人民法院关于适用 中华人民共和国公司法 若干问题的规定 （三） 第三条规定， 发起人以设立中公司名义对外签订合同， 公司成立后合同相对人请求公司承担 合同责任的，法院应予支持。该条进一步说明设立中的公司可以以自身名义与第三人进行必 要的民事法律行为，只是应由成立后的公司承担民事责任。结合本案而言，公司股东冯某等 以预先核准的亿诚公司名义与中奥公司签订的合同，不属于合同法规定的无效合
14、同情形，应 为有效合同。3 、 实际承租人与合同签订人不一致合同签订人和实际承租人不一致的，如不属于在公司设立阶段发起人以自己名义签订租赁合 同情形的约定， 则应当确认是否为转租情形。 如为转租的， 合同有约定的按照合同约定处理， 合同没有约定的则按法律规定来处理。 法律依据第二百二十四条承租人经出租人同意， 可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的， 承租人 与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 案例 2 ：重庆市第二中级人民法院判例租赁合同中签约人与履行人不一致时之义务主体认定问题 案件事实： 200
15、4 年 2 月 18 日，原告田某与某公司签订宾馆大楼租赁合同。 合同约定， 大楼租期为 16 年， 租赁期内， 田某可以 采取招商分租等方式进行经营，但不得擅自整体转租。2004 年 2 月 23 日，何某、喻某、李某等四股东签订合伙协议创立某餐饮公司。该协议约定 向某任总经理，全权代表公司对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作和负责日常经 营管理；同年8 月 18日，餐饮公司取得了企业法人营业执照， 该企业注册登记经营地在田某承租的宾馆大楼二楼。2004 年 2 月 29 日，田某依据租赁合同的内容，将其承租的宾馆大楼二、三层转租给向某用 于经营餐饮业，租赁期限为 8 年。待合同生效后，餐饮公司开始经营。田某在租赁合同约定期限内以宾馆或以自己的名义收取餐饮公司或向某2008 年 3 月前的租金或其他费用。 2008 年 3 月 31 日，田某及律师给向某发出房租催收函告， 要求向履行租赁合同， 缴纳下欠的租金16.38 万元，并告知不得转移、变卖、处分租房内外的动产和不动产。后向某对催收函告置若罔闻， 一直拒绝履行义务， 田某遂将向某、 餐饮公司告上法庭， 要求二被告继续履
