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1、土地使用权评估某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路XX小区的住宅及配套用 地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地 之受让价格提供参考依据。该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积 21681.71 平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。 小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积 64232平方米。本次估价在遵循合法 原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、 市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”条件下， 在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土
2、地使 用权价格。委托估价方提供的资料：北京市城镇国有土地使用权转让合同“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第XX号）国有土地使用证（市海中外国用（95）字第XX号）“关于开发建设XX住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字2000 XX 号）审定设计方案通知书（2000-规审字-XX）“发证函”（京房地证字（2000）第XX号）XX住宅小区总平面图关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复京计基字1998 第XX号宗地基础设施状况企业法人营业执照估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路XX小区住宅及配套用地，土地 面积为 21681.71 平方米，该用地属地价六类地区。1、
3、土地登记状况 根据北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第XX号）、“发证函”（京房地证字（2000）第XX号）：土地位置：海淀区永泰庄北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：XX小区北：XX北路东：绿化带及高压线走廊西：北京XX食品企业有限公司土地面积： 21681.71平方米（住宅分摊： 20819.03 平方米；配套分摊： 862.68 平方米） 土地级别：根据北京市市政府京政发199334号文及其说明，属北京市 六类地价区。2、土地权利状况 估价对象为国有土地，根据北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京
4、地转字（2000 ）第乂乂号）、“发证函”（京房地证字（2000）第XX号），北京XX房地产开发有限公司通过转让方式, 从原土地使用者北京XX食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质 为有偿出让土地。根据原国有土地使用证（市海中外国用（95）字第 00170 号），设定的抵押权已到期注销。依据“关于开发建设XX住宅小区项目建议书 的批复”（京计投资字20001583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住 宅为70年，配套50年。3、建筑物和地上附着物状况根据审定设计方案通知书（2000-规审字-XX）, XX小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积 64232 平方米，总
5、容积率为 2.96。其 中，地上建筑面积62732平方米，住宅建筑面积60236平方米，配套商业建筑面 积2496 平方米，地上容积率 2.89。目前，地上无建筑物。本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、 上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点 2000 年 11 月 15 日的估价对象住宅用途 70 年、配套 50 年的土地使用权价格。本次估价的地价分为熟地价和毛地价。熟地价包括土地出让金、基础设施 配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建 设费两项费用。其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线 内
6、基础设施费。二、评估时应当遵循的原则：1、合法原则 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、客观性、公正性、独立性原则 从实际出发，认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实 事求是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估， 保证评估结果公正合理。3、替代原则 房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房 地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争， 使其价格相互牵制而趋于一致。4 、最高最佳使用原则 土地估价是以其最有效使用为前提的，该土地是否是最有效使用，持续性如 何，直接影响着将来
7、的使用方式及收益量。该宗地的最有效使用方式是住宅用途， 规划为居住用地处于最佳效用。5、估价时点原则 遵循估价时点原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或 价值。另外，在土地估价中，我们还遵循了供求原则、公平原则。三、评估方法： 在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价修正法分别求取 估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。由于估价对象为待开发的房地产用地，要求取该宗地地价，可采用假设开发 法。用估价对象开发完成后的价值，扣除其正常的开发成本、管理费用、贷款利 息、销售税费、税金及开发利润，求出估价对象的价格。由于估价对象为住宅用地，是一
8、种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。 根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同 用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。根据北京市人民政府 1993年第34号文件，可通过对该地段上的住宅基准地 价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出土地的最终地 价结果。四、影响因素分析：（一）一般因素（市场背景分析）北京是中华人民共和国的首都，简称京，位于华北地区。北京总面积 16808 平方公里，市区面积 735 平方公里。下辖 10 个区、8 个县。东南部为平原，西 北部为燕山
9、、太行山山地。北温带亚湿润气候。1 月平均气温-9 度4 度，7 月 约 25 度。主要有汉、回、满、蒙古等民族。工农业发达，传统工艺品生产历史 悠久，技艺精湛。70 万年前北京猿人即生活于周口店地区，春秋战国时期燕国 建于蓟，辽南京、金中都均在此地区，元、明、清三代北京更成为全国的政治、 文化中心。因此，皇家宫庭、园囿、朝坛及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更 兼长城丽，古运河以此为北端，故文物古迹荟萃是北京旅游资源的最大优势。北 京亦不乏自然风景旅游资源，名山、森林、草原、溶洞、温泉、湖泊不一而足。 因此，北京成为全国最重要的旅游热点城市之一。北京是中华人民共和国的首都，是中央人民政府的直辖
10、市，是全国的政治、 文化中心。按中央对北京的要求，北京将建设成为经济繁荣、社会安定和各项公 共服务设施、基础建设及生态环境达到世界一流水平的历史文化名城和现代化国 际城市。北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，她有悠久的历史和丰富 的文化遗产。改革开放以来，随着经济和对外交流的发展，北京逐步发展成为国 际化的大都市，不仅有一百多个国家在此设有使领馆，而且北京还是各国驻华商 务机构及中外经济合作交流、学术研讨和旅游的首选地点之一，国际交往活动十 分活跃。1999 年以来，受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适 用房上市办法出台的影响，出现了经济适用房的大规模建设和个人购买
11、力的增 强。从长期来看，对北京住宅市场起重要支撑作用的集团购买力将会明显下降， 个人购房将会逐步成为住宅市场的主要力量。从供应区位上看，普通住宅项目逐渐形成了一定的区域分布特点：市区（二 环以内的东城区、西城区、宣武区、崇文区）的住宅项目主要在老城区的基础上 进行再开发，因此多与传统住宅区相交叉。而新开发的住宅区多沿新建的二环路、 三环路、四环路沿线呈条带状分布。东三环、西三环及东北四环一带是大规模住 宅开发新的热点，城南是危房改造的热点，集中了较多的新住宅开发项目。2000 年上半年商品住宅销售出现旺势，累计销售住宅220.4 万平方米，较上 年同期增长1.9 倍，房地产投资维持高速发展态势
12、，上半年累计完成投资162.6 亿元，以20.5%的速度增长，住宅开复工面积达1937.3 平方米，增长10.7%。同 时，上半年商品房累计竣工 199.1 万平方米，增长了 67.4%。统计显示，2000 年上半年商品房的平均售价为 3793 元/平方米，较 1999 年末的 4787 元/平方米 降幅明显，价格的下降刺激了个人的消费欲望，推动了整个住宅市场的销售。进 入 2000 年以来，房地产业的发展方式以由单纯的投资拉动发展发展为投资与消 费双向拉动。近两年普通住宅的建设重点集中在四环和五环之间，大型项目有在建的望京 新城和回龙观居住区等。三环以内以危旧房改造为主，将建成 10 片危改
13、小区， 大部分分布在城南一带。（二）区域因素估价对象位于海淀区、朝阳区、昌平区三区交界处，八达岭高速路东侧，公 路一环以北。区域南部为海淀区高校、研究所聚集的中关村科技园区，通过八达 岭高速路可直达马甸新兴的商住区。区域以东为朝阳区亚北居住区，区域以西为 清河镇所在地，是区域的商业服务中心，再向西就是上地科技园区。区域以北则 是回龙观经济适用房居住区。估价对象所在区域内已建成永泰里小区、清缘小区、清河小区、毛纺厂住宅 小区，形成一定的聚集效应。区域内的电力科学研究院、机械工程学院、首钢冶 金研究院延续了中关村、上地科技园区的科技氛围。八达岭高速路、公路一环两 条主干道穿过该地区，东西连接中关村
14、、上地科技园区与亚运村及亚北商住圈， 南北连接马甸商圈与回龙观经济适用房居住区，对外交通十分便利。区域内分布 有清河百货商场、金五星商厦、永泰庄购物中心等商服设施及金融、邮电、餐饮、 娱乐等配套服务设施（三）个别因素估价对象土地用途为居住用地，土地面积为 21681.71 平方米。土地呈较规则 长方形，工程地质条件良好。估价对象的市政基础设施条件： 道路北邻永泰庄北路。 上水目前小区内有 2 眼深水井，日供水 600 吨，小区建成后接市政供水。 下水雨、污水排入小区东侧排水干管，小区内排水管线口径为 50 公分。 供气小区南侧 20 米有天然气主管线及调压站。 电力清河小营开闭站通过马房干线的
15、三级电网到小区配电室。 电信小区接清河电话局通讯管线。 热力小区南侧热力公司供暖锅炉房。（四）最高最佳使用分析在运用最高最佳使用原则估价时，受到合法原则的约束，同时房地产估价中 所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的 使用过程中。本次评估对象具有合法的使用方式及用途，其现状用途为工业用地， 规划用途为住宅及配套用地，估价对象为住宅及配套用地最为有利，因此本次评 估以住宅及配套用途作为估价的前提。五、测算过程：在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价系数修正法分别 求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结 果。综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均求出土地的最终地价 结果。具体估价过程如下：（一）假设开发法估价对象住宅部分的规划设计条件为： 建筑面积：61736平方米（地上：60236平方米） 用地面积: 20819.03平方米。 地上容积率： 2.89 以上述条件为基础计算估价对象的价格。1. 采用市场比较法求取总开发价值 运用市场比较法，通过对北京市住宅楼市场的调查，选取近期同一供需圈内 邻近地区的三个住宅楼销售案例进行比较。 选取可比案例案例A：怡清园地点：海淀区西三旗小营环岛地价区类：6类交易类型：期房建筑面积： 120000平方米
