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1、银行房贷风险防范研究摘 要随着经济的不断发展，住房贷款的需求量日益攀升。近年来，我国房地产业发展繁荣，房价也在需求的刺激下不断提高。住房需求量的增加受到多重因素的影响：人们的消费观念、生活水平，国家的二胎政策和其他金融政策。在房价不断上涨的前提下，人们的住房需求可以通过贷款实现。中国银行具有存款、贷款、汇兑和储蓄的业务，其中贷款业务能够满足人们的购房需求。房地产业的发展，为商业银行增加收益提供了便利。中国银行是商业银行的一员，其住房贷款业务量不断增长。在住房贷款业务量逐步增长的同时，住房贷款的风险也在不断增加。本文以银行作为分析和研究对象，对其住房贷款业务风险进行研究，从借款人和银行对住房贷款
2、的冲动、借款人存在的风险、银行存在的管理风险、开发商及中介机构存在的风险、外部宏观环境等五个层面找出该业务存在的问题，并提出相应的风险防范和保障措施。希望通过来改善银行在对其住房贷款业务的管理和强化风险防范措施，促进银行经营管理的可持续健康发展。关键词：银行；住房贷款;防范措施3一、绪论 俗语常说“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，但如今许多商业银行因为过度重视住房贷款业务，导致大部分的“信贷业务鸡蛋”都押在“住房贷款篮子”里，这就很容易导致因为住房贷款风险而带来的商业银行的经营风险。（一）研究的背景和意义1.研究的背景自1998 年国家逐步取消福利分房制度，实行住房分配货币化政策以来，我国房地产市
3、场经历了十多年的兴盛与繁荣，各商业银行纷纷推进住房贷款业务，按揭贷款购房也成了大多数自有资金不足但有购房需求的人的主要购房途径。由于住房贷款业务一般周期较长，并且具有业务量大且分散的特点，因此住房贷款业务不良贷款暴露期间较长，具有滞后性，不良贷款一般在贷款发放数年后才暴露出来，不良贷款发生率的高低也决定了商业银行未来数年、数十年间的信贷资产质量。近五年来，商业银行房地产信贷伴随着房地产行业的快速发展而疯狂扩张，不断累积和叠加的贷款业务已经占据商业银行贷款总量相当大的比重。2016年新增贷款中约有45%的个人住房贷款，2017年2月这一比例降至32.51%，从2016年到2017年，个人住房贷款
4、增速正在回归正常，虽然保持一定幅度的增长，但是增长幅度相对较慢。以几个知名银行为例：2016年银行个人住房贷款余额3.59万亿元，增幅约为29.26%；工商银行2016年的个人住房贷款增加至7170亿元，增幅达28.8%；民生银行为2952.11亿元，比上年增长1800多亿元。可以看出2016年各大商业银行对于住房贷款业务还是较为重视的，但是在2017年这一趋势有所减缓，之所以出现这种情况，也是因为近年来国内对于住房贷款的金融监管正在不断的加强，同时我国的房地产市场正在逐渐通过限购等多项政策进行约束，抑制各类炒房等投机性需求，这让许多银行在住房贷款上放款速度减慢。2019年11月25日，央行发
5、布的中国金融稳定报告(2019)披露了中国住户部门最新的负债情况。据报告显示，截止到2018年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。房价下跌成为不可承受之重。房价不断上涨的过程里，住房贷款对于银行而言是非常优质的信贷资产，杠杆率会随着房价上涨而下降。但如果一旦房价下跌且跌幅过大，杠杆率偏高的个人、企业、银行，将面临巨大的风险。2.研究的意义在国家推动房地产市场发展的同时，银行作为购房资金提供方，也必然要在住房贷款业务上提供更多的优惠政策，甚至下降贷款准入门槛以满足更多居民的购房需求，这对商业银行如何采取有效措施来防范控制房贷风险的发生也提出
6、了更高的要求，而有效防范房贷风险也是住房贷款业务能够持续稳定发展的重要保证。建行是最早经营住房贷款的商业银行之一，在房地产市场兴起阶段，带动着住房贷款业务高速发展，建行凭借着成熟的经营体制、稳健的经营方针以及丰富的营销手段，使得住房贷款业务市场份额得到了迅速的提升，在几大银行中占领先地位。尽管近年来建行主要利润来源逐渐趋于多元化，信贷资产利润即存贷利息差收入占比不断下降，其他中间业务收入比重逐步提高，但长期以来住房贷款业务作为风险较低、利润稳定的产品在建行整体业务中仍然占相当大的比重。近年来，受国家宏观经济影响、房地产周期性影响以及其他内外部风险影响，建行存量住房贷款不良率较之前出现了一定上升
7、，为了保证住房贷款业务的持续稳定健康发展，建行必须对加强住房贷款业务风险问题的控制并实施有效的防范措施。本文以银行为研究对象，试图通过对住房贷款业务现状分析以及风险问题对建行的住房贷款风险防范提供有效的的帮助和可行性建议。（二）研究的内容和方法1.研究的内容本文以“银行住房贷款业务不良贷款防范研究”为题，以建行的住房贷款业务为研究对象，主要研究目标是银行住房贷款业务存在的风险以及问题。研究宗旨就是要为银行住房贷款业务的风险问题防范提出具体、可操作的应对措施。2. 研究的方法一是比较分析法。本文通过对银行以及其他四大商业的对比分析，去进行横向和纵向的分析，来比较银行与其他商业银行在住房贷款业务量
8、上面的优势。二是趋势分析法。将银行近五年的年度报告中通过不良贷款率来以及近两年住房贷款占银行总贷款的比例进行比较，直接观察其增减变动情况及变动幅度，考察其发展趋势，预测其发展前景。三是案例分析法。通过对住房贷款业务风险分析，并从银行进行分析，使读者对住房贷款业务风险的形成有了直观的认识，便于对后面的风险问题成因分析和防范措施研究的理解。二、住房贷款风险控制概述（一）风险管理的控制方法风险管理是一个动态过程，由贷前管理、贷中管理和贷后管理三个阶段组成，伴随着从业务的产生到贷款的结清，贷前管理是其中的关键环节，如果做好贷前管理工作，能够使后续风险大大下降。1.贷前管理 这类管理主要由负责的客户经理
9、进行，业务受理的过程包括风险识别、风险评估、贷前调查等，客户经理通过对借款人及其配偶的家庭情况、工作情况以及过往贷款经历、还款情况等多方面的调查，判断借款人及其家庭总收入能否覆盖住房贷款与其他生活贷款支出，及是否有稳定、持久的还款能力，判断借款人的违约风险和违约因素。2贷中管理 这类管理的管理期限是从合同签订时开始，到合同解除时结束。通常利用内部系统监测借款人收入变动、贷款抵押物现状有无恶化的情况，对于还款能力产生明显下降以及抵押物被多次抵押查封的现象要及时采取相应的应对措施。3贷后管理 贷后管理为借款人出现逾期，贷款出现不良等情况进行的风险止损及处理措施。通常出现在虽然贷款没有到期限，但是已
10、经有风险产生，让银行遭受损失，则需对合同进行终止。此时必须办好各种后续手续，例如风险报告测评以及责任认定等等。通常为拍卖抵押物、法律诉讼担保人责任、上门催收等方式来使银行减少损失。 （二）商业银行住房贷款风险管理概述1.住房贷款的审核批准程序贷款操作的主要流程如图1所示：图1 住房贷款操作流程资料来源：作者整理所得由上图可见：主要分为贷前审查与贷后管理两大块、5个环节依次进行。这五个环节的每个环节在我国商业银行住房贷款风险管理中都起着举足轻重的作用，任何一个环节也不可以忽视，否则会种下风险隐患。2.住房贷款占总贷款比例控制的管理方法住房贷款占总贷款比例是评价商业银行信贷资产安全状况的指标之一，
11、也是房地产行业投资安全状况的指标之一。如果银行住房贷款业务占比较高，会让房地产行业沦为一个“赌场”。如果住房贷款占比越高，则房地产行业所带给银行的风险则越高，就会形成房地产和银行共存亡的景象；反之，如果住房贷款占比越低，则房地产行业将面临萧条的景象。一般来说，商业银行的住房贷款占总贷款的三分之一左右。3.住房贷款不良余额及不良率的管理办法不良贷款率计算公式如下：不良贷款率=（次级类贷款+可疑类贷款+损失类贷款）/各项贷款100%商业银行不良贷款率是评价商业银行信贷资产安全状况的重要指标之一。不良贷款率高，可能无法收回的贷款占总贷款的比例越大；不良贷款率低，说明金融机构不能收回贷款占总贷款的比例
12、越小。银行不良贷款，是中国金融业最大的风险所在。对不良贷款的管理是商业银行贷款政策的重要组成部分。贷款发放以后，如果在贷后检查中发现不良贷款的预警信号，或在贷款质量评估中被列入关注级以下贷款，都应当引起充分的重视。国际通行标准认为，商业银行不良贷款率警戒线是2%，也就是说等于或超过2%，就触及到了警戒线。根据预计，2019年商业银行平均不良贷款率在1.9%以内，在部分领域仍旧存在较大的风险。不良贷款率如果能够稳定或者下降，那么对于商业银行的盈利是非常有帮助的。4.贷款五级分类法贷款五级分类法源自美国，这种方法按照贷款的风险程度将信贷资产分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失。不良贷款主要是指次
13、级、可疑和损失类贷款。银行1997年开始试行贷款五级分类制度，采用以专家判断为基础的五级分类方法，即按照风险程度大小，将贷款分为正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类。表1.贷款五级分类定义表正常类借款人能够履行合同，无理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。关注类尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对还款产生不利影响的因素。次级类借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。可疑类借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定造成较大损失。损失类在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，贷款本息仍然无法收回，或只能收
14、回极少部分。5.商业银行贷款存贷款比率管理方法存贷款比率计算公式如下：存贷款比率 = 银行的贷款总额/银行的存款总额*100%存贷款比率是商业银行用来衡量银行流动性风险的指标之一。该比率越高，表明负债对应的贷款资产越多，银行的流动性就越低。为保持银行的流动性，我国央行规定，存贷比率不得超过75%。从银行盈利的角度讲，存贷比越高越好，因为存款是要付息的，即所谓的资金成本，如果一家银行的存款很多，贷款很少，就意味着它成本高，而收入少，银行的盈利能力就较差。因商业银行是以盈利为目的的，它就会想法提高存贷比例。从银行抵抗风险的角度讲，存贷比例不宜过高，因为银行还要应付广大客户日常现金支取和日常结算，在
15、就需要银行留有一定的库存现金存款准备金（就是银行在央行或商业银行的存款），如存贷比过高，这部分资金就会不足，会导致银行的支付危机，如支付危机扩散，有可能导致金融危机，对地区或国家经济的危害极大。如银行因支付危机而倒闭，也会损害存款人的利益。根据银行2018年的年报所得，2018年存贷比率为73.71%，则银行在2018年发放了贷款总额占存款总额的73.71%。三、银行住房贷款的发展现状（一）银行简介中国银行（China Construction Bank）成立于1954年10月1日（当时行名为中国人民银行，1996年3月26日更名为中国银行），是一家以中长期信贷业务特色的国有商业银行，并且在中
16、国五大国有商业银行中排名第二。 2018 年末股票市值约为 2,071.79 亿美元，居全球上市银行第五位。 主要经营领域包括公司银行业务、个人银行业务和资金业务，多种产品和服务（如基本贷款、住房按揭贷款和银行卡业务等）在中国银行业居于市场领先地位。银行的使命一直是为客户提供更好的服务，为股东创造更好的价值，为员工搭建广阔的发展平台，为社会承担全面的企业公民责任本行秉承“以客户为中心、以市场为导向”的经营理念，致力于成为最具价值创造力银行，达到短期效益与长期效益的统一、经营目标与社会责任目标的统一，并最终实现客户、股东、社会和员工价值的最大化。拥有广泛的客户基础，与多个大型企业集团及中国经济战略性行业的主导企业保持银行业务联系，营销网络覆盖全国的主要地区，于2010年
