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1、星辰老年康复理疗中心项目计划书香港星辰房地产综合开发有限公司项目主体语目前我国老龄化程度达到 12%，老龄化人口超过1.5亿人，而养老床位比例约为80/1000人，养老服务需求存在巨大的空白。改革开放以来，党中央、国务院把发展老龄事业纳入国民经济发展的总体规划，大力支持和鼓励社会力量积极举办老年福利服务机构，以解决日益凸显的养老问题。发展老龄事业，开发养老服务产业，满足老龄群体日益增长的养老服务需求，已成为摆在我们面前的重大而紧迫的战略任务.选择什么样的地方和环境养老，气候、周边环境、交通、生活设施都是人们予以看重的问题。举世瞩目的海南国际旅游岛的开发建设，使三亚这片热土更吸引世人的眼球。星辰
2、老年康复理疗中心，包括劳动管理中心、商务会馆、医院、健身养老居所等重要功能，起到养老安置、运营管理、全面配套服务等作用。 我公司具有投资建设、开发、经营管理经验。本中心建成后，床位数达到10000位以上，届时将为海南省尤其是北方省份的老龄人士提供多元、全面、系统的养老服务，其社会效益巨大，经济效益明显。目 录一、 企业概况 5（一）、企业基本情况 5（二）、企业机构设置5（三）、企业职工队伍6二、项目简介 6（一）、项目建设背景6（二）、项目建设地点8（三）、项目建设合作形式9（四）项目建设内容和规模 9（五）、项目投资规模和资金筹措方案10（六）、产品开发内容11（七）、项目规划策划方案12
3、（八）、项目资金来源13（九）、投资回收期限13三、项目概述 13（一）、项目背景13（二）、项目优势15（三）、项目预测16四、项目评估 17（一）、风险系数 17（二）、资金收益 18五、项目资金 20（一）、投资金额 20（二）、融资方式 21（三）、规避措施 21（四）、资金安全 22六、发展规划和目标 22 一、企业概况（一）、企业基本情况香港星辰房地产综合开发有限公司2010年3月在香港注册。其公司的前身黑龙江鑫辰农业发展有限公司，是一家长期活跃在东北农业和经济贸易领域，以生态农业、种植、养殖、老年康复等产业为根本，以服务社会为宗旨，具有一定经济实力的民营企业。长期以来，一直从事新
4、农村生态农业建设示范区、对俄边境贸易经营和老年产业项目的研究、开发、建设、与发展。公司班子由多名具有老年产业开发与管理经验的专业人士组成。整个班子团结、高效、积极、务实，具有养老产业开发、管理、营运能力，期望与社会各界人事携手合作，共同发展老龄事业，全力为社会提供多元化、立体型的养老需求综合服务，实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的社会价值追求和崇高目标！公司宗旨：关爱老人，服务社会公司理念：创造价值，感恩回报公司文化：以人为本，和谐至尚公司目标：敬奉天下，福报无边（二）、企业机构设置企业机构实行“三会”（董事会、理事会、监事会）管理机制。董事会机构设置为：董事会董事长执
5、行总裁总经理部门经理项目经理其他常设部门；理事会理事长执行理事理事常设部门；监事会监事。（三）、企业职业队伍企业职业队伍是保证项目成功的关键。为了实现本项目高水准建设、管理以及服务，公司以香港、日本、瑞士、新加坡、美国等国际化的养老服务体系和服务水平为参照，全部股东及其中上层以上的管理人员，都相应接受过专门的业务训练和学习。全体养老服务人员，包括新上岗介护人员，其业务素质和等级超过国内的护理员标准，以保证整个企业的职业队伍的综合服务能力达到国际化水平，为项目的营运管理、发展壮大提供了坚实的保障。二、项目简介（一）、项目建设背景1、中国是拥有13亿人口的大国，人口年龄结构已开始进入老龄化阶段，今
6、后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长，老龄化程度在不断加剧。据不完全统计，目前我国60岁以上老年人口数量已达1.53亿之多，占总人口的12%；预计2020年将达到2.5亿，占总人口的16%左右；到2030年将突破3亿。面对如此庞大而又日益增长的老年群体，加快推进老年服务社会化、产业发展已迫在眉睫。2、老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和社会主义建设事业中，他们做出了重要贡献。因此，满足广大老年人日益增长的物质文化需要，是党全心全意为人民服务的根本宗旨的体现，是国家和社会义不容辞的，的是建设和谐社会的重要内容，对促进经济建设和社会发展有着深远的意义。3、目前，我国社会养老保险体制处于初级
7、阶段，尚不健全。由于国有企业改制，多数下岗人员保险丢失，养老保险金管理不规范等诸多因素，致使中国养老制度没有形成一个健康完善的体制。虽然养老模式在部分大中城市已有初步发展，但其主要依靠“国办、公办、街道办和私办”四种模式，都不是很完善和不适合形势发展的需要，造成这种状况的因素有以下几方面：、世俗观念我国是有着几千年历史的文明古国，世代以孝为大，更为重要的是封建统治者以孝治天下的伦理道德观念长期束缚和禁锢人们的思想，年迈老人和儿孙们都不能按现实社会发展进步和现实的家庭实际情况决定和安排自身的晚年生活，顾及儿女脸面或感到自己让儿女们抛弃等陈旧思想导致其顾虑重重并滋生出各种不应有的思想压力，严重阻碍
8、了养老体制的改革、演进和顺利实施。、养老规模小、模式不健全现有的各种养老院集中存在以下问题：规模小，设施不健全。大部分经营中存在服务不到位，老年人想要的环境没保障，对伤病残老人护理服务不达标，资金短缺，经营理念不能满足老年人不同层次、不同类型的精神文化需求和消费需求。、资金负担重，存在两极状态国家给补养老金有限，不能满足养老正常开支，对于家庭困难群体入住养老场所受资金限制，负担不起。对于有支付能力的群体入住养老场所，其服务条件和水平又不能满足消费需求而不愿入住的两极现象。、儿孙义务的拖累由于现代社会节奏比较快，大部分老年人儿女们在工作，其孙子孙女便成了老年人照顾的对象，责无旁贷做保姆。这虽然是
9、人类延续的规律和不可推卸的义务，但却导致这部分老人不能按自己意愿安度晚年。4、综上所述，我国在加强老龄工作，发展老龄事业方面的重视力度大大增强，并把养老服务业的建设列入重要议事日程，成为党政工作的重要组成部分。坚持“以人为本”的科学发展观，鼓励和支持社会力量兴办老年福利服务机构，满足广大老龄群体日益增长的养老服务需求，已成为全社会的共同责任。（二）、项目建设地点项目地址：海南省三亚市田独镇田独镇位于三亚市东北10余公里处，一个随着历史变迁而自然形成的村镇。这里地域开阔、民风朴实，其地理位置十分独特。田独镇新村居民委员会下新村处于镇中去往亚龙湾公路的右侧，安游公路的北侧。基本地貌以坡地和低洼地为
10、主。由于近年来自然水源减少，大部分土地处于闲置状态，此种闲地弃地，种之无收，弃之可惜。田独镇新村居委会下新村的村南部、安游公路的北侧，有大约200亩近13万平方米的闲置土地，东西长435米，南北宽约为300米。田独老年康复理疗中心的项目建设将在这里进行。（三）项目建设合作形式项目建设将以和下新村合作的形式进行，公司甲方独资建设，下新村乙方出建设土地，以租赁的形式，公司进行经营，期限为70年。为使村民的利益得到保障，收入得以提高，也可采取公司与农户松散式联合的方式进行合作。农户以项目所需土地参股，公司对所建项目全额投资，项目建成后按经测算农户所得的最高回报率，或规划出一定比例的资产给农户独立经营
11、。项目建成后，田独老年康复理疗中心将成为海南省乃至三亚市养老行业的骨干企业，将极大地拉动当地经济发展和农村富余人员的就业，使田独镇的产业结构发生根本变化。农村环境、道桥等基础设施建设都有很大改观。新村居民委员会下新村的村民对该项目的展开，都表现出极大的兴趣和期望，表示要全力配合，争取尽快把项目完成，使他们的生活出现一个新的质的变化。（四）、项目建设内容和规模A、项目建设内容：将充分利用当地优质自然资源，为老年朋友提供集体休闲、度假、养生、康健、医疗一体化的优良场所，分担日益凸显的社会养老问题，满足“机构养老、旅游养老、家庭养老”的庞大需要和社会优质养老服务的需要，开创一个集中规模生态养生养老的
12、新模式，以实际行动关注并提升老年人的生活质量和生命质量，让更多老年人重返自然怀抱，享受乡村田园牧歌式的安逸生活，进一步缓解目前老龄人口急剧增长给社会带来的负担和压力，使养老服务业规范化、规模化、多功能化，同时也将带动周边经济的发展，开辟新兴产业，拓展就业渠道，为构建和谐社会尽一份绵薄之力。B、项目建设规模：1、项目规划首期商务会所总占地面积80亩，第二期占地120亩，计划总占地200亩。2、项目规划首期商务会所总建筑面积21000平方米，医院面积1500平方米，职工宿舍建筑面积1000平方米，多功能会馆建筑面积500平方米，标准公寓式住宅10000平方米。建筑容积率为3：7；绿化覆盖率达到70
13、%以上。二期养老公寓建筑面积20万平方米，建筑容积为4：6，绿化覆盖率达到60%。3、建成后将是三亚市规模最大、环境最好、功能最齐、设施最全的养老园区，能为近10000老年人提供富有亲情和人文特色的专业服务，以及丰富的娱乐、休闲、文化生活，并可接待会议、旅游和各种商务活动。（五）、项目投资规模和资金筹措方案1、项目总投资额为4亿元人民币，公司主要通过自有资金投资和财团合作投资。2、建设资金来源主要有三方面：第一，通过投资组合寻找财团合作共同投资，投资额为2亿元人民币；第二，通过银行贷款和国家政策扶持1亿元人民币；第三，企业自筹1亿元人民币。（六）、产品开发内容项目计划分二期开发建设完成。A、第
14、一期开发以商务会所和医院为主，并辅助开发标准公寓式住宅。规划占地面积80亩，建筑面积34000平方米，可为整个中心提供酒店、娱乐、商务会议以及医疗服务。具体建设内容：1、商务会所：1幢，21000平方米；2、标准公寓式住宅：10000平方米；3、职工宿舍：1幢， 1000平方米；4、三甲医院：1幢，1500平方米；5、多功能馆：1幢，500平方米；6、园区内服务设施建设：（1）管理中心；（2）超级连锁市场；（3）交通枢纽中心（公共停车场、服务站）；（4）电信枢纽中心；（5）安全消防中心；（6）园林式公园；（7）拓展训练基地；（8）休闲娱乐中心；（9）多功能馆（科技馆；图书馆；展览馆；民族艺术馆；影视中心）；第一期开发计划建设期为1年，第二年开始营运。总投资预计1.5亿元人民币。B、第二期开发以普通消费和经济消费群体为重点服务对象。规划占地面积120亩，建筑面积20万平方米，可为10000人提供服务。具体建设内容：1普通型标准公寓：20幢，每幢
