《X年10月仁寿项目市场调查及前期定位建议报告80P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《X年10月仁寿项目市场调查及前期定位建议报告80P（105页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.仁寿项目市场调查及及前期定定位建议议报告*20110。110目录近期房产市市场政策策面分析析1仁寿城市简简介17仁寿房产市市场重点点项目分分析23本案SWOOT分析析35项目定位及及建议41平面图例-666近期房产市市场政策策面分析析一、出台背背景1、市场出出现新情情况9月重点城城市成交交量环比比显著回回升，同同比降幅幅进一步步缩小。环环比成交交量，一一线城市市平均增增加了447%，十十大城市市平均增增加了336.99%，深深圳的增增加幅度度最大为为65.4
2、%。99月同比比，一线线城市平平均增加加了2.1%，十十大城市市平均降降幅缩小小为7.3%。2010年年9月重重点城市市成交量量变化情情况数据来源：CREEIS中中指数据据、m（注：表中杭杭州、武武汉、重重庆为商商品房数数据，其其他城市市为住宅宅数据 ，北京京为商品品住宅）9月重点城城市成交交价格同同比显著著上涨，环环比涨跌跌不一。同同比来看看，十大大城市除除深圳有有微幅下下跌以外外其余均均有不同同幅度的的上涨，其其中南京京上涨幅幅度最大大为744.666%，北北京为336.442%，上上海上涨涨幅度较较小为11.999%。环环比来看看，北京京、上海海、武汉汉和成都都下跌，其其它城市市均有不不
3、同程度度的上涨涨。杭州州同比、环环比上涨涨幅度都都比较大大。2010年年9月重重点城市市成交价价格变化化情况数据来源：CREEIS中中指数据据、m(注：带*城城市的成成交价格格为通过过报价计计算，仅仅供参考考；本月月数据统统计截止止到9月月28日日。)“新国十条条”调控控政策执执行有所所松动在全国房地地产市场场迅速升升温的同同时，一一些重点点城市地地价也开开始明显显回升。图图1给出出了20010年年1至99月北京京、上海海、杭州州三城市市土地溢溢价率情情况，表表明进入入7月份份以来，特特别是88、9月月份土地地溢价率率上升非非常明显显，房地地产商对对房价未未来上涨涨存在较较强的预预期。2010
4、年年1至99月北京京、上海海、杭州州三城市市土地溢溢价率情情况数据来源：CREEIS中中指数据据、m下表中给出出了9月月份全国国新诞生生的几个个地王情情况。在在调控政政策风声声仍紧的的情况下下，一些些房地产产企业为为追求企企业自身身利益逆逆市高价价竞拍土土地，表表明价格格反弹动动力较大大，这使使调控政政策的效效力未能能明显显显现，若若这种态态势发展展下去，势势必带来来房价的的大幅反反弹。9月份新诞诞生的地地王列表表资料来源：中国房房地产动动态政策策设计研研究组综综合整理理3、国内外外经济形形势复杂杂，资产产价格存存在上涨涨压力8月份国内内公布的的宏观经经济数据据显示，宏宏观经济济总体形形势良好
5、好。8月月全国规规模以上上工业增增加值同同比增长长13.9%，比比上月回回升0.5个百百分点，扭扭转前期期连续下下滑的趋趋势；城城镇固定定资产投投资2.1万亿亿，同比比增长223.99%，增增速较上上月份上上升1.6个百百分点，房房地产投投资新开开工面积积和在建建面积也也环比增增长； 20110年88月末，MM2同比比分别增增长199.2%，增幅幅比上月月提高11.6个个百分点点。不过过，由于于宏观经经济尚未未明显走走出低谷谷，宽松松的货币币政策短短期内还还难以改改变。2010年年1-88月CPPI&PPPI走走势8月，CPPI持续续创出新新高，同同比上涨涨3.55%，通通货膨胀胀压力增增大。
6、由由于进口口快速增增加，使使得贸易易顺差有有所回落落，但出出口绝对对增速仍仍然不低低，人民民币升值值压力持持续存在在。经济济运行数数据显示示，资产产价格存存在明显显上涨压压力。8、9月份份以来房房地产市市场持续续回暖，房房价上涨涨预期明明显，恰恰逢房地地产市场场“金九九银十”黄金金季节的的到来，如果国庆长假期间，房地产市场出现爆发性增长，将给后续调控带来难度。因此，中央各部委及时出台调控措施，巩固前期调控政策的成果，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，调节供给与需求结构，缓解供需矛盾，让房地产市场回归理性，稳定市场预期。二、政策要要点1、调控更更精准：此次政政策针对对市场新新问题和和新趋势势做出了
7、了更精准准的调整整一是补充了了各商业业银行要要禁止将将消费性性贷款用用于购买买住房的的规定，商商业银行行基于自自身利益益而采取取的迂回回贷款购购房难以以实施，及及时弥补补了政策策的漏洞洞；二是是在对首首次贷款款购房的的首付款款比例调调整到330及及以上的的同时，大大幅度地地把个人人购买唯唯一住房房的契税税减半，并并对是购购90平平方米以以下的契契税降低低到1，体现现了适当当收紧信信贷政策策，而保保持积极极财政政政策不变变，反映映了调控控政策的的灵活性性和针对对性，既既对首次次购房支支付能力力影响不不大，也也符合国国家宏观观调控总总的政策策方向。2、更强调调新“国国十条”政政策的贯贯彻和落落实深
8、化落实“国国十条”的的政策意意图明显显，一是是要求地地方立即即制定实实施细则则，并严严格实行行问责制制；二是是要求差差别化的的信贷购购房政策策全面实实施，取取消了各各地政策策执行的的弹性空空间，政政策效果果将更加加显现；三是要要求加大大对住房房建设计计划和用用地供应应计划实实际完成成情况的的督查考考核力度度，房价价上涨过过快的城城市，要要增加居居住用地地的供应应总量，加加大保障障性住房房落实政政策力度度；四是是在政府府责任和和市场秩秩序监管管方面再再次重申申，将有有效控制制房价的的不合理理上涨。3、调控更更严厉4月“新政政”首套套首付套套型建筑筑面积990平方方米以下下不得低低于200%，面面
9、积900平方米米以上不不得低于于30%，9月月政策要要求不分分户型首首付款比比例调整整到300%及以以上；再再者，暂暂停发放放第三套套及以上上住房贷贷款方面面；4月月“新政政”内容容部分地地区可根根据实际际情况选选择是否否执行，99月政策策要求全全国范围围都要执执行；另另外，对对不认真真执行差差别化信信贷政策策的商业业银行，一一经查实实要严肃肃处理。2010年年9月房房地产调调控政策策亮点简简介调控方面 主要内容 具体落实情情况 抑制不合理理需求 90平方米米以上首首套房贷贷款首付付比例不不得低于于30% 全国已落实实 二套房贷款款首付款款比例不不得低于于50%，利率率不得低低于1.1倍 全国
10、已落实实 三套房贷款款大幅提提高贷款款比例与与利率 全国已落实实 可暂停发放放购买第第三套及及以上住住房贷款款 北京、深圳圳等多地地已经落落实 暂停不能提提供1年年以上当当地纳税税证明或或社会保保险缴纳纳证明的的非本地地居民购购房贷款款 北京、深圳圳、浙江江等地已已落实 可采取临时时性措施施，限定定购房套套数 4月30日日北京细细则规定定同一家家庭只能能再新购购一套商商品房 住房城乡建建设部要要会同人人民银行行、银监监会抓紧紧制定第第二套住住房的认认定标准准 6月5日出出台了第第二套房房新认定定标准 财政部、税税务总局局要加快快研究制制定引导导个人合合理住房房消费和和调节个个人房产产收益的的税
11、收政政策 尚未落实 加大供给 加快闲置房房地产用用地处理理 国土部已开开展房地地产专项项整治行行动进行行落实 国土资源部部要指导导督促各各地及时时制定并并公布以以住房为为主的房房地产供供地计划划，增加加居住用用地供应应，调整整住房供供应结构构，三类类用地总总占比不不低于770% 国土部20010年年土地供供应计划划已落实实 完善土地出出让 探索土地出出让新方方式 北京等地已已出台了了综合评评标等新新方法 将住房销售售价位、套套数、套套型面积积、保障障性住房房配建比比例以及及开竣工工时间、违违约处罚罚条款等等纳入土土地出让让合同 各地已落实实 调整住房结结构 房价过高、上上涨过快快的地区区，要大
12、大幅度增增加公共共租赁住住房供应应 6月8日住住建部“关于加加快发展展公共租租赁住房房的指导导意见”中已经经落实 加强市场监监管 清算与稽查查土地增增值税 6月3日国国税总局局出台“加强土土地增值值税征管管通知” 严管企业购购地和融融资问题题 商业银行已已经落实实 加大交易秩秩序与价价格行为为监管 住建部和地地方细则则中已经经落实 住房城乡建建设部门门要会同同有关部部门抓紧紧制定房房屋租赁赁管理办办法，规规范发展展租赁市市场尚未落实 三、市场影影响9月份新出出台贯彻彻落实“新新国十条条”的新新调控政政策是对对“新国国十条”的的深化，若若执行到到位，它它将对房房地产市市场产生生深远的的影响。这这
13、次调控控政策改改变了市市场预期期，无论论对市场场需求还还是供给给以及房房地产企企业等都都将产生生重大影影响。调控政策对对需求的的影响将一定程度度上抑制制刚性需需求及改改善性需需求，减减少住房房投资与与投机行行为，使使购房者者更趋理理性。新政策规定定：对贷贷款购买买商品住住房，首首付款比比例调整整到300%及以以上；对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，严格格执行首首付款比比例不低低于500%、贷贷款利率率不低于于基准利利率1.1倍。增增加了现现期居民民家庭的的购房支支出，不不仅抑制制了一部部分刚性性需求，也也对改善善性住房房需求产产生削弱弱作用。购购房者将将会产生生普遍观观望情绪绪，大多多数购
14、房房者预期期房价将将下跌，于于是将推推迟购房房行为。各商业银行行暂停发发放居民民家庭购购买第三三套及以以上住房房贷款；对不能能提供一一年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放购房房贷款。一一定程度度上减少少了住房房投资与与投机行行为。一定程度上上减轻刚刚性需求求家庭购购房成本本，继续续支持居居民首套套房购买买，但由由于观望望情绪渐渐浓，需需求将难难以增加加。新政策规定定：对个个人购买买普通住住房，且且该住房房属于家家庭（成成员范围围包括购购房人、配配偶以及及未成年年子女，下下同）唯唯一住房房的，减减半征收收契税。对对个人购购买900平方米米及以下下普通住住房，
15、且且该住房房属于家家庭唯一一住房的的，减按按1%税税率征收收契税。这这一定程程度上减减轻了家家庭购房房总的成成本，支支持居民民首套房房购买，满满足居民民基本的的住房需需求。但但人们的的观望情情绪将使使购房行行为减少少。总体看，新新政策对对需求影影响较大大，首付付比例提提高、二二套房首首付及贷贷款利率率增加不不仅提高高了刚性性需求购购房门槛槛，也增增加了改改善性购购房成本本，暂停停三套以以上房贷贷更抑制制了投资资和投机机购房行行为，市市场观望望情绪会会渐浓，需需求将会会比前期期明显减减少。量量化分析析等到后后续市场场数据出出来后将将可以得得出。调控政策对对供给的的影响中短期内市市场供给给量将会会增加，保保障性住住房供应应也将增增加。加强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知，对规规范土地地使用做做出了明明确规定定，因企企业原因因造成土土地闲置置一年以以上的将将禁止竞竞买人及及其控股股股东参参加土地地竞买活活动。同同时，严严格查处处囤地
